春節是考察樓市的"一扇窗" 返鄉置業預示樓市走向

來源:中國證券報 2018-02-24 08:52:55

今年,由於棚改貨幣化比例(2017年高達60%)明顯下降,國家嚴格限制居民加杠桿、嚴格限制資金流向房地産,加上需求部分透支、租賃分流等等,業內普遍不看好三四線城市的樓市。在熱點城市樓市調控“不放鬆”的大環境下,若三四線城市的樓市全面下滑,2018年全國樓市將明顯回調。但據筆者觀察,由於帶著一年積蓄的人口大規模返鄉,三四線城市的返鄉置業潮並未急速褪去。


過往,筆者在春節期間返鄉,問起村裏的大變化,親朋經常談起的是誰家的小孩考上大學,誰家在外做生意賺了錢等等。而今年春節期間談話主題變了,大家談得最多的,是誰家在縣城或市裏買了房子。往年,農村人賺了錢,就在村裏蓋起三層樓的住宅,購置耐用消費品,甚至皮卡汽車等,這是彰顯生活水準的配置,很少人到城裏買房。近些年來,城鄉間最龐大的網路完成了鋪設,道路、有線、通訊和物流等網路將城鄉高效地連在一起,農村居民進城看病也有“新農合”、“新農保”的支援。因此,縣城居民、鎮鄉村村民的眼界拓寬、觀念更新。而且,有社會保障和土地承包收入支援,農村消費傾向和觀念也在更新。


再看數據。2017年,城市居民社會消費品零售總額同比增速下降,而農村該指標由2016年的10.9%上升至11.8%。作為升級消費的進城購房,必然會迅速崛起。於是,基於農村居民對子女到城裏接受良好教育分外重視,新生代農民對城市豐富而美好的生活無比嚮往,不管大城市就業返鄉人群,或三四線城市下轄居民或村民,進城購房趨勢仍旺盛。由於2016年至2017年大城市房價普遍翻了一番,很多就業人口在置業無望,而交通條件大為改善的情況下,到大城市周邊三四線城市購房,或到老家三四線城市購房,就成了現實選擇。


春節前,安居客發佈的《2017-2018返鄉置業報告》顯示,59%的大城市受訪人群有返鄉置業的意願。其中,有34%的受訪人群是因在就業的城市買不起房或限購而作出返鄉置業選擇,有33%的受訪人群希望改善長輩和孩子的居住條件,23%的受訪人群希望日後回鄉發展有個落腳點,只有10%的受訪人群是在為手中的閒錢找出路,也就是投資。這表明,返鄉置業的主流並非是投資需求,而是以首套房購置為主的剛需或自住需求。2017年,艾普大數據與移動運營商合作,在篩選購房人群後發現,三四線城市買房人群中,54.1%來自本地人口,15.7%和28.3%來自一線和二線城市;購房年齡主要在36至45歲、46至55歲兩個階段,佔比為31.2%和38.5%。顯然,縣鄉鎮村居民進城購房,大城市就業人群返鄉是主流,而成家生育、父母為城裏就業子女購房是主要驅動。


安居客的報告還顯示,返鄉置業人群中,一半以上年齡超過30歲,單身人群的比例僅為19%。在打工一族中,80%來自三四線城市及周邊城鎮,但近七成都在一二線城市工作。這也説明,外來務工人群也好,大城市就業人群也好,一旦步入結婚生育期,就有了買房並在城市“紮根”的強烈訴求。目前,全國1.7億外出農民工,70%集中在排名前30位的大城市,60%舉家遷徙,70%在就業地城市工作2至3年;大城市就業人群多為年輕群體的大學生。近年來,由於大城市房價上漲造成置業困境,在國家鼓勵回鄉創業、鄉村振興,傳統産業從沿海轉向內地的大背景下,借助返鄉置業在城市站穩,或為下一步工作或退休做準備,已成普遍趨勢。


另外,國家統計局發佈的《2016年農民工監測調查報告》顯示,由於城鄉均衡發展,傳統産業內遷,國家加大扶貧開發、轉移支付、基礎設施建設,而大城市日漸成為主導産業的服務業對大齡農民工就業吸納彈性低,農民工越來越傾向在本地就業。2010年至2016年,外出農民工規模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%,外出農民工佔農民工總數的比例已從2011年的62.8%降至2016年的60.1%。從農民工流入地看,2016年東部地區務工的農民工(15960萬)比上年減少48萬,而中部、西部、東北則分別增長147萬、275萬和45萬。


因此,考慮到農民工回流趨勢,加上其長期適應城市生活,並有一定積蓄,這將成為三四線樓市維持熱度的重要力量。在防風險、防樓市大起大落的宏觀主題下,大城市高房價仍將維持一段時間。由此,大城市就業人群選擇在三四線城市購房,也將保持一定規模。今年1月,儘管調控政策偏緊、房貸收緊,但三四線樓市繼續保持在高位,三四線項目佔比大的龍頭房企業績更火爆,或顯示新一輪返鄉置業已開啟,預計2月的數據也比較樂觀。


綜合以上分析,筆者認為,即便2018年三四線樓市不再像2017年那般火熱,但仍有望維持在高位。更重要的是,三四線城市房價上漲固然對返鄉置業有推動,但更大的力量來自農民工、下轄縣鄉鎮村居民或村民、大城市就業人群等等,他們對通過購房分享城市化紅利、結束漂浮而站穩城市的訴求,已經崛起的這種趨勢不可阻擋,這樣的需求與房價漲跌關係不大。另外,國家強調“租購並舉”,意在讓新市民(務工人員、大學畢業生)體面地租賃,在城市穩定下來,但並不排斥他們買房的訴求,而這批新市民量力而行的“先租後買”、梯度消費,正是三四線樓市健康發展的保障。


(責任編輯:)
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