中國網地産 甘逗

2016年1月13日，週三，老三歐宗洪的融信集團赴港上市。

2018年1月16日，週二，老二歐宗榮的正榮地産香港掛牌。

丁酉年葵醜月戊申日，宜開倉、出貨財、開市、交易、納財、立券。

1月16日，閩係房企正榮地産集團有限公司（以下稱“正榮地産”）在香港聯合交易所正式掛牌上市，股票代碼：06158.HK。正榮地産成為2018年首個完成上市的房地産企業，因此獲得全球資本市場的高度關注。

“準千億”房企正榮地産吶喊多年終上市，這位“改善大師”打算怎麼走？

水到渠成 閩商正榮終到香港 

3.99,38.43，是正榮地産此次掛牌香港的兩個關鍵數字。

1月15日正榮地産發佈的招股結果公告顯示，正榮地産最終定價每股3.99港元，全球發售的所得款項凈額約為38.43億港元。正榮地産合計收到6007份根據香港公開發售所提交認購的，合共1.79億股香港發售股份的有效申請，相當於根據香港公開發售初步可供認購香港發售股份總數1億股的約1.79倍。而國際發售項下，初步提呈發售的發售股份也獲超額認購，目前合共21.93億股國際發售股份已獲認購，相當於根據國際發售初步可供認購總數9億股國際發售股份約2.44倍。

正榮地産招股書截圖

正榮地産每股3.99港元的發售價格相比之前公告公佈4.08港元最高發售價格減少0.09港元，因此募集資金也由此前披露的40.8億港元減少至38.43億港元。據正榮地産招股書顯示，正榮地産38.43億元的募集資金約61%將用做開發現有物業項目或項目階段的建設成本，包括正榮濱江紫闕、南昌正榮府及武漢正榮府一期；約29%將用做償還大部分現有計息銀行及其他借款，全部均屬項目公司的營運資金貸款；約10%將用做一般營運資金用途。

相比2006年首次提出，2017年完成借殼，上市之路長久而艱辛的福晟集團來講，正榮相對“幸運”，加之近兩年A股市場管控比較嚴厲，正榮選擇在港股謀求上市也算是明智之舉。業內人士分析，同為閩係房企的陽光城、泰禾，近兩年已通過資本市場提前實現規模擴張，正榮地産也急需打通資本市場通道來實現持續增長。

對於正榮此時上市，同策諮詢研究總監張宏偉分析，市場格局在迅速集中化、規模化，2017-2018年正好是市場調整階段，土地市場機會呈現，正榮這個時段上市，也會對企業規模擴張帶來資本背書。

規模化路上 正榮地産“成績正榮”

有“改善大師”之稱的正榮地産，成績與口碑扶搖直上。

房地産市場群雄逐鹿，正榮地産提出“改善大師”的品牌定位。正如正榮在招股書中的解釋，“這些客戶擁有相對較高的可支配收入和較強的購買力，以及在做出購房決策時更重視物業品質而非價格”。自2016年8月起，目前已開發的“優家”係、“精工”係、“大師”係及“典藏”係四個産品系列住宅物業項目，針對目標客戶作不同分佈。公司的房地産開發過程從地盤選擇到項目規劃、設計都以中高端目標客戶的需求及喜好為中心。

正榮用“改善大師”的整體定位，易居企業集團CEO丁祖昱認為主要基於三個方面的考慮：從客戶基數來看，中産是購房中絕對的主力，尤其是在一二線城市中，改善性需求才是真正意義上的“剛需”；從購買力來看，這些客戶擁有相對較高的可支配收入，是市場中具有較強的購買力的客群，以及在做出購房決策時更重視物業品質而非價格；從産品來看，改善性需求的産品更容易做溢價，對企業利潤率有更好的貢獻。

正榮地産招股書數據顯示，近幾年正榮地産收益增長較快，很大一部分原因在於優質的産品及獨特的市場定位。收益由2014年的30.396億元增至2016年的146.035億元，複合年增長率為119.2%，而已交付的總建築面積由2014年的437595平方米增至2016年的1251117平方米，複合年增長率為69.1%。

不斷增長的還有連年增長的銷售業績。億翰智庫數據顯示，正榮地産2015年銷售額為301億元，銷售業績排名25名；2016年銷售額490億元，銷售額增幅達62.8%，排名上升至23名；2017年銷售額895億元，銷售額增幅82.7%，排名上升至19位，成功挺進房企業績排名TOP20，業績也直逼千億。

加速規模化的正榮地産也在積極儲備彈藥。招股書顯示，截至2017年10月31日，正榮地産附屬公司共有土地儲備10，389，131㎡，其中長三角經濟區土儲佔比38.1%，中西部經濟區佔比12.9%，環渤海佔比4.8%，海峽西岸經濟區佔比34.5%。正榮地産合營企業共有土儲331，196㎡，佔總土儲的2.9%。CREIS中指數據也顯示，2017年正榮地産拿地面積為335萬㎡，拿地金額達到215億元，排名所有房企第36位。

CREIS中指數據：2017年1-12月全國房地産企業拿地金額TOP50

（單位：億元、萬平方米）

正榮地産總裁林朝陽表示，由於調控政策的持續出臺，核心一二線城市的房地産市場正處於快速上漲後的回落階段，土地市場也逐漸回歸正常，正榮將牢牢抓住這一機遇，在合適的城市，以合適的價格獲得優質地塊，儘快完成公司的第二輪全國化佈局，實現在重點區域的持續深耕。

香港資本市場向來對上市公司的業績和市場前景極為看重。境內分析師指出。“此次正榮地産能夠脫穎而出，打破市場對內房股的有色眼鏡，公司搶眼的業績增長及成長潛力是關鍵所在。”

正直繁榮 代碼06158.HK背後

歐家共有兄弟姐妹6人,出了3個富豪:大哥歐宗金,創建了福建歐氏投資集團;二哥歐宗榮,執掌閩係房企正榮集團；老三歐宗洪，掌管另一家閩係香港上市房企融信集團（3301.HK）。

正榮集團成立於1998年，2015年7月，正榮地産控股成立，承接了正榮集團全盤的地産業務，正式開始籌備上市。當年11月，正榮集團將34家子公司注入正榮地産，此後正榮地産經歷了總共6次公司架構重組。正榮地産目前的股權架構中，創始人歐宗榮持有公司80.5%股權 ，他的兩個兒子歐國偉和歐國強分別持有7.24%和7.26%股權。

正榮地産是閩係房企中第11家上市的。與其他閩係房企相同，正榮地産一直以來也貼著強擴張、高週轉、高杠桿的標簽。面對複雜多變的市場環境，正榮地産摸索出適應市場及自身發展的模式。

“4321” 原則：首先，選擇了對的城市和地塊，成功率就有 40% ；其二，拿到好地後，産品的設計能力、研發能力均超越周邊競品，也就是産品的溢價率、産品力佔據 30% 的因素；其三，公司的團隊、人才優勢，決定了成敗的 20% ；最後，正榮一直堅持走自銷道路，行銷人才高效精幹，行銷能力佔據 10% 。

“145X”策略擴展業務版圖：“1”指的是一個總部，位於上海；“4”指的是4個核心業務區域，包括長江三角洲經濟區、中國中西部經濟區、環渤海經濟圈及海峽西岸經濟區；“5”指的是5個核心一二線城市，即在每個核心業務區域內選擇五個核心一線或二線城市進行拓展；“X”則是多個房地産項目，即在每個核心城市及周邊地區戰略性開發多個住宅、商業及混合用途物業項目。

對於未來發展，正榮地産表示，公司將持續推進六大業務戰略，即加強在現有市場的領先地位及戰略進軍其他經選市場；專注于高質素及平衡的未來增長；利用多元化投資策略並物色新增長機會；進一步豐富客戶導向型産品種類、提升品牌價值和提高客戶忠誠度；致力於審慎的財務政策及優化資本結構；繼續積極招攬、挽留和激勵有技能和才幹的僱員。

但與此同時，數據顯示截至2017年6月20日，正榮地産流動負債總額為60.14億元，非流動負債總額為24.75億元，正榮地産上市，凈債務與權益比率仍將保持158%。招股書中聲明這是由於該6個月集團取得更多地塊而相關開發項目尚未開始預售並産生現金流入，導致現金流量減少所致。

對於正榮地産的上市，資本市場反應卻是有些慢熱。1月16日上市第一天，正榮開盤價為3.99港元，收盤價為4.00港元，漲幅僅0.25%，略顯慘澹。但今天收盤時，正榮股價定格為4.70港元，漲幅一下增至17.5%。

擁有代碼06158.HK之後，歐老二將帶正榮繼續闖關，祝他好運。