三四線城市還能不能深耕?

不少房企拓展重心由一二線城市轉向三四線城市,業界認為部分區域存在泡沫,進哪、怎樣進是關鍵

2017年樓市形成“冰與火”兩極分化,一二線市場在史上最嚴調控影響下,已出現全面降溫,而三四線城市卻較為火熱。但對於三四線城市,不同企業有不同的看法。有房企認為,三四線不能進,但也有房企在三四線獲利頗多,碧桂園就是一個典型。那麼,三四線樓市,到底是蜜罐,還是砒霜?房企選擇三四線城市有何標準?進入的方式跟此前相比,又有何不同?

房企拿地重心轉向三四線

“瘋了!咱們這城市,房價才過萬元,剛開年,地價就又拍出過萬元。”中學教師王萍(化名)在同學群裏説。1月2日,汕頭東海岸新城迎來新年首宗土拍。本次出讓的住宅用地宗地面積1.3萬平方米,臨一線河景,起拍價3.55億元,吸引了龍光、雅居樂、中交、中海等多家實力房企參與,經過數十輪激烈競價,最終由龍光地産以5.53億元摘得,成交樓面價10641元/平方米,溢價率55.77%。而再往前幾天,龍光地産剛以14.01億元拿下同一區域的一宗居住用地,樓面價突破1.1萬元/平方米。

在調控政策不會放鬆的大背景下,在一二線城市加大佈局難以獲得業績增長,還會沉澱資金、拖累發展速度的情況下,不少房企拿地重心由一二線城市向三四線城市下沉。

在2017年度銷售額破千億的品牌房企,在三四線城市拿地面積佔比也在逐步擴大。其中,一直以來深耕三四線城市的碧桂園,去年銷售5508億元,由2016年的第三位躍居第一位。截至2017年12月底,碧桂園累計進駐中國超600個城鎮,擁有超過1000個項目。在王萍所在的廣東汕頭,碧桂園僅去年底就陸續拿下兩宗居住用地。

不僅是大房企,部分中小房企也抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市需求釋放的機遇,實現銷售額的突飛猛進,如中梁、祥生、美的等企業。其中,祥生地産就是聚焦三四線城市的典型。據悉,祥生地産主要佈局上海、杭州、南京等一二線大城市周邊高鐵30分鐘可到衛星城市群,享受大城市外溢的客群。2017年1-11月,祥生在諸暨、泰興、南陵的城市銷售市場份額佔比分別達到45%、25%、26%,截至11月三四線城市銷售佔到了祥生業績總額的90%。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷指出,下沉合適的三四線城市,才有可能獲得高週轉的市場機會,房企需要結合自身實際,進行精準化的戰略佈局。

政策相對寬鬆去庫存明顯

回顧2017年,在一線及重點二線城市受嚴控之時,弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲,支撐著全國樓市總體“余溫”尚存,致全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標保持正增長。

上海易居研究院報告顯示,按城市層級來看,2017年1-11月,一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米,同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中,一線城市跌幅最大,主因是嚴格的預售審批制度導致新盤供應量較小,次因是嚴厲的調控政策抑制了部分購房需求。此外,二線城市的成交也出現明顯下降,也是受到嚴厲的樓市調控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小,這和此類城市購房政策相對寬鬆以及棚改貨幣化等利好因素有關。

在此背景下,很多三四線城市的去庫存週期已明顯收窄。上海易居研究院報告顯示,截至2017年10月,包括滁州、柳州、清遠、茂名、常德、九江、宜昌、金華、莆田、溫州、馬鞍山、景德鎮、岳陽、嘉興、日照和惠州等16個三線城市存銷比明顯偏低,即低於8個月的水準,類似城市也是2017年房價上漲相對較快的城市。

不過,值得注意的是,三四線城市內部也出現分化。其中,一線及重點二線城市樓市調控使需求外溢到部分有區位優勢的三四線城市,這些城市2017年的房地産市場表現亮眼,比如:無錫、泉州、汕頭、佛山等。而仍有部分三四線城市面臨去庫存問題,如威海、呼和浩特、運城等。

今年或將迎來量價回調

由於限購的實施以及大城市房價高企,很多購房者無法在一二線城市買房,只能退而求其次,到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購房者,已獲得一二線城市的購房資格,但苦於資金不足,也開始考慮在三四線城市買房。

不過,不少購房者表示擔憂,三四線這輪樓市上漲,是否具有可持續性?中原地産創始人、中原集團主席施永青在公開場合表示,當前三四線城市,跟人口比、跟未來的經濟發展比,已經建設過度。

實際上,自去年6月後,重點三四線城市新房成交步入下行階段,從價格來看,三四線城市近幾個月開始也趨於平穩,熱度下降。外地去三四線投資的投資客並不多,主要靠本地人口消化為主,但當地人購房只有三個去處,婚房、學區房、改善型住房。

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭指出,三四線樓市大部分是自住需求佔主導,2011-2015年期間房價沒怎麼漲,積蓄了部分購房需求,這次是隨著全國樓市政策相對寬鬆後的一次釋放。但東部少數大都市圈,比如環京、環滬,環深,因為投資投機者較多,價格漲幅較大,存在一定的泡沫,未來調整時間會較長。

值得關注的是,當前房地産市場調控政策已逐步向三四線城市深入。在此基礎上,房企佈局三四線,有何判斷標準?需要注意哪些問題?對此,中國房地産經理人聯盟秘書長陳 雲峰表示,三四線城市不是進不進的問題,而是怎麼進,進哪的問題。房企優先進入經濟比較發達、銷售比較強的城市,是明確的方向。房企進入三四線的方式,可以更多地採取收購的方式,即與當地房企合作,各自發揮優勢。

“不管是不是三四線城市,每家房企都有自己的一套拿地模型,只要符合指標就可以選擇性進入。”在當代置業執行董事、總裁張鵬看來,三四線城市在拿地方式上,會有一些收並購的可能性。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭