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蘭州限購鬆綁啟示錄

發佈時間:2018/01/10 08:59 | 來源 :第一財經日報

1月8日,在取消市內部分區域限購政策實行的第一天,蘭州便忙不迭發佈了一份內容説明:“此次政策調整不是放鬆調控,而是落實分類調控、因域施策,提高調控的精準性。”


房地産而言,2017年是政策調控年,而蘭州是這一波調控中,首個鬆綁限購的城市,給行業帶來影響猶如深水炸彈。一邊是市場成交的下滑,一邊是政策的嚴厲,如何從中取捨、精準調控,極考驗地方政府的智慧。


一刀切的調控思路已經過時,不同地市之間,購房者、仲介及開發商不同的市場角色之間,對引導性的調控政策均各有所求。但從行業整體而言,只有市場平穩才是最終訴求。


第一個放鬆限購的城市出現


蘭州敢為全國之先,在1月5日發佈《關於加強房地産市場調控強化房地産市場監管有關工作的通知》(下稱《通知》)。


《通知》提出,對蘭州市房地産市場區域性限購政策進行調整,取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策;另外,對蘭州市城關區、七里河區、安寧區、西固區範圍內的存量房、新房實施限售,期限為三年。


蘭州此輪限購開始於2017年4月,同年8月升級,增加西固區限購等條款,升級後到今年1月未滿半年,如今針對性取消限購,實施限售,一進一退,並不全然是放鬆。儘管如此,還是引起了行業內外的廣泛關注。


2016年四季度開始,全國多城的調控政策來襲,從限購限價限貸到限商限售,各種限制措施齊出。戴德梁行的監測數據表明,樓市調控政策密集度超過了以往任何一年。2017年以來,出臺相關房地産調控政策措施已經超過200次。僅9月份,多達45個城市和中央部委發佈了有關房地産內容政策52次,數量超過了2016年10月份。


戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端指出,一系列“史上最嚴”的調控措施接連出臺,密織調控大網,堅持調控不放鬆,促使房地産市場趨於平穩,為長效機制建設創造條件。


政策影響成交。中國指數研究院數據顯示,2017年,一線城市的成交面積為3139.94萬平方米,同比下跌37%,而二線城市也有15%的跌幅。


在此背景下,蘭州限購鬆綁所帶來的意義和討論價值跳脫出蘭州這個單一城市的地理範疇。關鍵的問題在於,蘭州放鬆限購是全國房地産調控政策鬆綁的開端嗎?在蘭州之後,會否有其他的城市跟進?平靜下來的市場是否將再度沸騰?


廣州第一太平戴維斯房地産與土地評估有限公司董事徐憶對第一財經記者表示:“如果政策很嚴厲一刀切,可能後續部分城市需要走去庫存的路。分類、差別化調控是一個好的發展方向,如果蘭州的調整沒有被叫停,不排除後續有城市根據自己的情況跟進調整。”


蘭州還是面臨著巨大的壓力。取消部分區域限購的調整在1月8日正式執行,而蘭州當天就發佈了一份內容説明,表示對蘭州市房地産市場調控政策進行了優化和調整,但不是放鬆調控,並再次明確嚴格商品住房的價格監測和管控,新房銷售時售價不得高於報備價格。


城市搶人繞過限購


除了地方政府明文鬆綁限購外,破解限購的另一途徑來自戶籍,無論是一年、三年還是五年的社保或納稅證明,在戶籍人口面前通通遁于無形。


深圳中原的研究報告顯示,限購政策規定非深戶購房需連續5年社保,購房門檻提升,而落戶深圳成為較為便捷的滿足購房要求的方式。以歷年深圳二手住宅成交戶籍走勢為參考,2016年購房戶籍人口比例不足70%,而2017年末已到達73%。


在蘭州為限購鬆綁之際,南京發佈《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》,通過提供住房、補貼、政策等為高層次人才、高校畢業生等人才送出“安居大福利”,其中包括,在南京市無住房的,可不受戶籍限制,通過在商品住房項目中籌集部分房源定向供應的市場化方式解決住房問題。


更早前,秦皇島市也發佈通知,重大招商引資項目和機關、企事業單位引進的高端急需人才等,經所在區政府(管委會)認定後,購房不受戶籍和社保的限制。


而鄭州市發佈的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法(暫行)》也提出,在鄭州工作並擁有全日制本科以上學 歷、副高級職稱(高級技師)以上的非鄭戶籍人才,在鄭州購買首套自住商品住宅,不再審核社保和個稅證明的繳納期限。


廣州市人民政府辦公廳也于近日印發《廣州市推動非戶籍人口在城市落戶的實施方案》,要求加大引進人才入戶力度,增加安排各區的引進人才落戶指標。


無論是一線城市還是二線城市,搶人才的大戰愈演愈烈,戶籍改革也在加快推進,不一而足。觀點普遍認為,新增戶籍人口繞過限購,將形成新的樓市需求。


對此,萬科董事長朱旭認為,“二線城市政策的鬆動,針對人才落戶購房,跟住建部的精神並不違背。”


朱旭表示:“2017年12月23日,全國住房城鄉建設工作會議召開,已對今年全年樓市定調,抓好房地産市場分類調控,促進房地産市場平穩健康發展。針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支援改善需求、遏制投機炒房。”


行業對蘭州限購鬆綁的熱議實質上是壓抑心理的釋放,這輪從2016年10月持續至今的調控頻率高、範圍廣,如今已進行一年半,在差別化調控的精神指導下,或走到了分岔口。


(責任編輯:馬習習)
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