業內：預測2018年將是房地産銷量的“小年”房企規模集中度仍存加重空間

近一年以來，住房體系的結構變化明顯加速。住房保障得到加強、不動産證券化不斷推進、租購並舉等變化成為房企面臨的新課題。業內觀點認為，與市場宏觀層面變化並行的是，作為主體之一的房企分化進一步加劇，規模化、集中度持續增長。在存量房市場，呼喚模式化運作和品質服務，是未來的發展趨勢。

“實際上長效機制已經在大家的身邊發生了。”中信建投首席房地産分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會上，分析了房地産市場整體形勢帶給行業、企業的變化。中信建投的研究表明，供應結構多元化、價格可控性、規模持續性共同決定了住房供給體系的改善；支援“住有所居”的租賃市場建設、供應具備保障以及財富功能的共有産權房、針對房屋出售環節的嚴格限制等措施促進了住房保障體系的發展；而不動産證券化的推進，則提升了流動性與回報率。

陳慎分析認為，雖然重點城市住宅銷量同比下滑，但在三、四線城市去庫存的拉動下，2017年樓市整體銷售面積空前高漲，他同時判斷，2018年會成為房地産銷量的“小年”。

“但重點城市成交量的降低並不影響重點房企數據的飆升。”陳慎表示，規模化房企的集中度仍有上漲空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國20個重點城市的房地産市場份額，深圳、廈門的指數超過了50%，平均水準為30%。“我們認為未來前十房企在全國重點城市的市場份額可以衝向40%，甚至更高。”陳慎説。

從土地市場佔有率角度，也可以看出規模房企集中度的上漲空間。根據中信建投數據，排名前十房企在20個重點城市拿地佔比從2016年的12.7%，已經上升到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示，土地出讓新規則要求嚴審土地購置資金來源、提高購地保證金比例、縮短土地款繳納時間等因素決定了大企業拿地擁有更多優勢，而土地儲備決定了房企的未來潛力。

陳慎為中型房企實現超車提供了幾個思路，一是進入更多的城市，以綜合能力的提升帶動規模化發展；二是在存量市場的並購和人才引進策略；第三則是降低資金成本，優化資産配置。

房企如何面對未來租購並舉市場下的轉型，陳慎以德國最大的房地産公司VONOVIA為例説明，管理與運營可以帶來市值的逐步擴大。VONOVIA通過對租約的有效調整、改善現有物業、以運營提升物業品質；並通過並購提升現金流，以流程化、模式化運作建立服務標準，提升行業整體服務品質。

市場分化對品質服務的催生，是鏈家研究院院長楊現領提出的觀點。他分析認為，規模化企業集中度的提升，要求中小房企需要更加注重住宅品質，更關注産品能力。

“整體來看，房價高度集中上漲的趨勢結束了，未來會是全流通時代的來臨，新房、二手房、租賃市場相互關聯，相互補充，相互融會貫通。”楊現領表示，仲介公司也同樣面臨集中化發展，規模化仲介擁有大比例市場佔有率，會為行業帶來相對合理的利潤率和標準化的成長格局，“不再是從前的惡意競爭，而是以品質化服務取勝。”他説。