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黑馬房企解密|縣城裏衝出來的猛獸—祥生啟動三級跳

發佈時間:2017/12/7 21:13:00 | 來源 :中國網地産 | 作者:李逗

從2014年至2016年,3年間,祥生地産做了兩件事:1,將總部從諸暨縣城遷到杭州。2,深耕三四線城市大力拿地。90億、109億、325億是它這三年最具代表的成長軌跡。今年以來,祥生又給自己的3年後定了一個新目標:1,實現3000億目標,躋身杭州房企第一集團。2,逐漸向一二線城市靠攏。



01

唯快不破,快週轉模式的擁躉者


事實上,自1994年起,祥生便已涉足房地産領域。行業沉浮30餘年間,祥生此前的成績並不顯眼,但在2016年,祥生突然發力,全年銷售額325億,同比大漲100%以上。


對於祥生而言,“唯快不破”是實現規模增長最重要的打法。2016年,祥生首次提出了“36781”的快週轉模式1.0版——即3個月內動工,6個月開盤,1年內現金流歸正,以提高整體資産收益率。


今年以來,祥生又再一次提高了對於快週轉的要求,將週轉模式升級為“25710”模式——即2個月內動工,5個月內開盤,開盤銷售去化70%,10個月內現金流歸正。這個速度與以快週轉聞名的大玩家碧桂園不相上下。據碧桂園官微統計,截至2016年底,碧桂園的平均開盤時間為6.2個月,現金流回正週期8.4個月。


在快週轉模式的馬達之下,祥生開始在土地市場大肆攬貨,僅10個月的時間其拿地面積已超2016年底前所持有的全部面積。據中指院研究數據顯示,2017年1-10月,祥生地産在全國拿地金額共計281億元,新增拿地規劃面積529萬平米,居全國房企拿地排行22名。而截至到2016年年底,祥生地産土地儲備面積也僅為516萬平米。


在大舉拿地和高週轉的加持下,2017年,祥生又迎來新一輪的爆發。據克而瑞研究機構數據顯示,2017年1-10月,祥生地産實現銷售額405.7億元,房企銷售額排名34位。



02

立足杭州,鍾情蘇浙皖三四線



事實上,起家于諸暨縣的祥生一直都是三四線城市的擁躉者,更是溫州、嘉興、湖州等地的座上賓。


2017年上半年,祥生加大了三四線城市拿地範圍,其所拿地塊分佈于奉化、溫嶺、諸暨、如東、廣德、海鹽、臨海、鄒城等的四五線城市縣城,而對於京廣滬深四大一線城市及南京、廈門等強二線城市卻毫不染指。同時,在拿地力度上也絕不手軟。據統計,祥生上半年所拿19宗地塊中有13塊地溢價均超100%以上。


業內人士認為,這種在競爭不激烈的中小城市迅速大量佈局的戰略,與“碧桂園式戰略”如出一轍。


不過伴隨著三四線城市的接連拓展,2014年,祥生將自己的大本營從四線小縣城諸暨搬到了杭州,這也是祥生戰略調整的最直觀體現。


隨著總部的遷移,祥生將發展戰略由 “立足上海、深耕蘇浙皖”調整為 “立足杭州、生輝上海、深耕蘇浙皖”。杭州被提高到了最先級。


 “杭州遲早也會躋身一線城市,雖然沒辦法和上海、北京相比。但是至少可以有機會和深圳抗衡。這也是祥生不遺餘力在杭州拿地的原因。雖然主戰場仍然在三四線城市,但只要有合適土地,我們就會繼續拓展。”祥生地産副總裁俞國勤曾説道。


作為一家2014年才把總部搬到杭州的後來者,祥生自然面臨著巨大的挑戰。對於如何破局杭州市場,祥生的打法秘訣靠一個字:快。


俞國勤表示,“杭州本土房企慣常的操盤模式,一個特點是速度慢,從拿地到開盤,花一年時間不算慢的。另一個特點是喜歡拿大盤,做個十年八年很正常。但祥生不一樣,祥生項目的運作思路非常清楚,就是要快。不僅落地快,銷售也很快。”


入杭兩年時間內,祥生在杭州已連落4個精裝修項目,對於初入杭州的小房企而言,這個速度不可謂不快。而在今年前十月,祥生在浙江土地市場已砸下229億元重金,新增建築面積323萬平米,其在浙江的拿地金額位居浙江省拿地排行榜第一名。

 

開足馬力大力買地的模式,對於祥生的融資提出了更高的挑戰,祥生沿襲萬科的模式,開放合作平臺,分別與地方國企、省級國企及有土地、有資金,有資源的合作方合作,走小股操盤模式。


據了解,祥生目前已經成立5家合作平臺,同時,祥生也開設了地産基金的融資渠道。今年3月,祥生地産與杭州工商信託簽約共同出資設立50億元地産基金。




03

祥生的目標:3年實現3000億


2017年,祥生將自己的銷售目標定到了600億,同比接近200%的增長。祥生集團總裁趙紅衛曾公開表示,“衝刺600億的決心是根據三四線樓市行情,和自身沉澱貨值以及祥生未來發展考慮的。”


“祥生過去2年逆週期拿地,在2015年、2016年時,祥生在同行都不看好的三四線城市逆勢低位獲得大量優質土地儲備。2017年,一二線城市限購限貸限價後,三四線城市房價迎來週期性高位。考慮到如今三四線難得時代機遇,祥生將原本打算細水長流開發、在3年內陸續去化的巨量貨值儲備,策略性地在一年之內全部去化。”趙紅衛説道。


據了解,祥生內部已制定了2018年衝刺千億,2019年完成3000億銷售額的發展目標。


對於如何實現千億目標,祥生地産副總裁俞國勤表示,“祥生以後肯定會向一二線城市靠攏,雖然目前公司的項目80%佈局在三四線,只有20%位於一二線城市,但如果未來的銷售額超過千億,祥生地産的項目佈局就有可能從二八比例變成三七,甚至四六。”



(責任編輯:李逗)
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