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保利地産係合併、金茂華僑城出售項目 涉房“央企”下一步棋怎麼走?

發佈時間:2017/12/1 22:45:17 | 來源 :中國網地産 | 作者:陳伊穎

近兩個月來,房地産界的“央企”們,各類動作頻頻。


10月20日,金茂公告表示正籌劃出售其在上海的3個非全資附屬公司各50%的股權;11月28日,北京産權交易所正式披露了華僑城豐臺項目剩餘51%股權的轉讓條件和價格;昨日晚間,保利地産發佈公告稱,將以51.53億元收購保利(香港)控股有限公司50%股權,而後者持有保利置業39.66%股份。


按照過往經驗,房地産企業轉讓、出售項目,往往是和資金鏈承壓有關,但當出售方是“央企”,且動作節點巧合“統一”時,這背後,或許暗藏著另一盤更大的棋。


衝刺業績、資金鏈承壓?想多了


10月20日時,中國金茂發佈公告,宣稱正籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地産發展有限公司、上海國際航運服務中心開發有限公司及上海星外灘開發建設有限公司各自50%股權的事項,而這3家公司涉及的項目包括上海國航中心裏的一棟寫字樓和星港國際中心雙子樓,總標的為203.03億元。


11月21日,公告中提及的上海星外灘開發建設有限公司50%股權在上海聯合産權交易所首先掛牌入市,掛牌底價為59.98億元。


後一天,即11月22日,金茂又將其金茂(麗江)置業有限公司的全資子公司——麗江紫荊旅遊發展有限公司100%股權在北京産權交易所掛牌。


金茂的動作,被許多業內人士解讀為“為了衝刺業績做準備”。因為1-10月時,金茂僅完成銷售額457.04億元,距離年度580億元的銷售目標,仍有不小距離。但從昨天克而瑞發佈的《2017年1-11月中國房地産企業銷售TOP100》排行榜上看,金茂截至今年11月的業績為529.3億元,即單月實現了72.26億元的銷售額,年度目標的實現眼看已非難事。


金茂方面也和彈房君表示,出售項目和衝擊業績並無關係。麗江紫荊旅遊發展有限公司所擁有的地塊佔地面積僅為10畝,且與金茂在麗江的主打項目——金茂谷鎮相距甚遠,無法進行整體開發。而就零散開發來説,其開發體量又太小,幾番考慮下,金茂選擇將其掛牌出售。


至於上海星外灘開發建設有限公司50%股權的出售,金茂方面表示,其實從2014年開始,金茂每年在外灘區域都有大宗商品推售動作,至今整體出售物業已達104億元,這次的出售計劃也是年初時就已經制定的。而今年的出售動作會引起那麼大市場反應,是因為往年大多是採取整棟整售,不需要公告披露,而今年採取的是股權交易形式,需要掛牌公告,所以在市場上才顯得相對扎眼。


另外一個近來掛牌動作頻現的央企,是華僑城。11月14日,華僑城公告稱,公司于11月9日與新華基金訂立買賣協議,以13.95億元的代價出售重慶華僑城置地項目51%的股權。11月28日,北京産權交易所正式披露華僑城北京豐臺項目的掛牌交易總代價——項目底價7.7億元、貸款本金47.58億元、利息1.51億元,合計56.8億元的股權轉讓金額。


對於轉讓行為,華僑城方面表示,出售事項將有利於改善公司財務結構,亦將使公司可為其營運及日後可能出現潛在新投資機遇騰出資金。但據彈房君聽聞,華僑城的出讓行為,或是在為下一步更大的動作做準備,不排除成為新一輪央企合併的主角之一。


買賣好時機 新一輪央企整合已開啟?


談及央企合併,從去年起就已不再是新鮮事。2016年以來,包括中建、保利、中航、五礦、中冶、中交等在內的房地産“央企”,已至少有10家啟動內外整合重組。


昨日晚間,保利地産公告宣佈,將以23.82億元收購保利集團持有的保利香港控股50%股權,後者的主要資産正是保利地産的長期“聯姻對象”保利置業。


一名業內人士透露,目前,包括化工行業在內的許多國企、央企,都在進行新一輪的規範化改革,包括業務合併,業務梳理,以及拋離非主營業務。


回看近幾月的“涉房”國企、央企表現,似乎是已暗藏跡象。


今年8月,國資委宣佈中國國電和神華集團合併重組。11月20日,兩家公司合併重組完成,正式成立國家能源投資集團有限責任公司。同日,神華(福建)能源有限責任公司在上海聯合産權交易所掛牌神華福能(福建)置業有限公司56%股權,作價2.74億元。


據了解,2010年時,國資委確立了16家允許以“房地産開發與經營”為主業的央企,當時神華並不在其列。2011年時,這一名單擴大至21家,神華才躋身其中。但國資委對新擴增的幾家“央企”的要求,是在完成企業自有土地開發等階段性工作後退出房地産業務,而非一勞永逸。此番神華出讓地産相關業務的行為,也不排除與之有關。


此外,拋售不良資産以提升公司利潤,實現“國資”身份任務,也是近期幾家涉房國企、央企出讓動作頻繁的重點考量。


10月31日,大悅城掛牌出售內地第二家W酒店——以9.95億元,在上海聯合産權交易所掛牌轉讓中糧酒店(北京)有限公司100%股權。對此,大悅城地産稱,在當前市場環境下,與其他業態相比,酒店投資回報率相對較低,難以滿足國資委對央企的要求。


11月13日,建發房地産集團有限公司掛牌旗下全資子公司上海新灣景置業有限公司100%股權,掛牌價11.44億元,當中包含3.19億元的債權。據查閱,截至10月31日,新灣景置業資産總計4.2億元,負債總計同樣為4.2億元,所有者權益為負58.73萬元,無營業收入。


11月15日,上海聯合産權交易所披露,上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司擬轉讓上海佳壽房地産開發有限公司51%股權,掛牌價格為13.6億元。陸家嘴方面表示,該交易將影響其凈利潤約8.95億元。


業內人士分析認為,國企、央企選擇在這個時機出售資産,或是基於對接下來房地産市場的判斷,認為目前為“最佳節點”,能獲得最大收益。而目前行業越來越明顯的“寡頭”競爭,也令這些資産掛牌後,會有許多具備“規模野心”的企業願意接手,對買賣雙方來説,這都是好時機。


當然,對於收購方來説,在年前實現合併、收購交易,也能令企業在最後一個月實現業績的衝刺增長。例如根據克而瑞《2017年1-11月中國房地産企業銷售TOP100》排行榜所示,今年前11月,保利地産和保利置業分別實現2678億元和378.1億元的銷售額,位列行業第5和第42位,如果年內實現合併,則保利係今年銷售額將鐵定突破3000億元,且極有可能晉陞為行業第四規模房企

(責任編輯:陳伊穎)
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