今年房租上漲你發現了嗎?然而與東莞的房價相比,月租金仍然不到等額貸款30年買房所需月供的一半,這也説明目前東莞房子的租金回報率仍然很低。因此,從當下的生活成本來看,租房住比買房更加划算。因此買房住還是租房住,也引起了熱烈的討論,你會如何選擇呢?

 價格:月租金同比小漲4%

 東莞房價仍然處於高位,但是租金卻相對低位,這讓許多人十分困惑。但今年東莞租金同比去年也有小幅上漲。據樂有家研究中心數據顯示,今年東莞住房月租金約為26.5元/平方米,而2016年是25.5元/平方米,今年同比上漲4.08%;東莞今年套均月租金是962元,2016年是943元,今年同比上漲1.93%。

 記者了解到,目前東莞城區一房一廳租金約1500~2000元/月左右;兩房租金約2500元/月,三房租金約3000~3500元/月左右,四房租金約4000~4500元/月,與去年前年相比,上漲一兩百元每月。

 金信聯行高級營業經理侯婷英錶示,目前東莞租賃市場表現較為平淡,相對去年同期相比呈現租金微漲、房源量減少、租客減少的特點。業內人士告訴記者,由於前年和去年東莞房價上漲較快,一些人擔心後市房價還會上漲,加快了購房步伐,租房的人相對減少;與此同時,不少二手房業主對市場信心較足,空置房源為轉讓做準備,也不願意出租。

 戶型:兩三房最好出租

 從戶型來看,兩房戶型是最好出租的産品。金信聯行的成交數據顯示,目前東莞市場上兩房最好出租,三房次之,四房較難出租。主要原因是租房者大多以剛需為主,考慮到經濟、生活成本各方面因素,租客更偏向於交通便利,生活方便的舒適居家小戶型,而這類人群多以剛成家立業的年輕人為主,他們家庭成員較為簡單,兩房已基本能滿足自住要求。東莞中原戰略研究中心主任葉海青也表示,東莞30~40平方米的一房和70~80平方米的兩房最好出租;大三房和四房的戶型不太好出租。

 樂有家研究中心的統計數據則顯示,東莞租房市場中三房佔比最高,佔比高達35.8%,以家庭租客為主;緊隨其後的是一房,佔比也達到了30.8%,這是因為近兩年隨著房價的上漲,房租也有了一定程度的上漲,一房因總價便宜成交好,貨量大,進入市場出租的房源比較多。東莞大戶型的房子由於租金相對較高,需求量不大,出租佔比相對較低。

 區域:莞城月均租金最高

 東莞哪個區域的租金最高?竟然是老城區莞城,平均月租金達到了44.8元/平方米!根據樂有家內部成交數據顯示,從整個東莞來看,城區的租金相對較高,2017年東莞月租金在30元/平方米以上的鎮街有4個,三個是東城、南城和莞城,一個是靠近深圳的長安鎮。其中莞城平均月租金44.8元/平方米是全市最高,遠超其他鎮街,主要原因是莞城為老城區,教育資源、交通及配套整體較成熟,生活比較便利,租金因此領先。

 東莞中原戰略研究中心主任葉海青表示,租金差異性跟房源的面積大小、樓齡、配套、地段等方面有關。目前城區樓盤月租金30~50元/平方米不等,臨深片區樓盤月租金大約是20~40元/平方米之間居多,濱海片區的長安樓盤月租金大約在30~50元/平方米之間,水鄉片區以本地戶籍人口為主,産業人群較少,租金略低,月租金約為20多元/平方米左右。

 人群:陪讀父母愛住莞城

 記者在踩盤時了解到,由於教育資源優秀,不少家長為了陪子女讀書而在莞城租房居住,助推了莞城的租金上漲,如一套兩房戶型在其他區域月租金約1800~2500元,但是在莞城不少樓盤兩房的月租金卻可以達到3500元左右。

 不過,對於90後的年輕白領來説,更傾向於城市綜合體的單身公寓。葉海青介紹,城市綜合體地段好,商業配套齊全,這類型的樓盤租金也比較高,如萬科中心目前月租金約為55元/平方米,東城萬達公寓月租金大約58元/平方米,迪納公寓月租金約70元/平方米。

 此外,金信聯行品牌部策劃主管李蘭娟表示,從整個東莞來看,城區的租金相對要比鎮區的租金高出不少,但在城區範圍來看,東城黃旗山板塊及西平板塊借助得天獨厚的地理優勢及住宅的高端屬性,租金也相對較高。

 投資:租金不及月供一半

 雖然東莞房租出現小幅上漲,但是由於目前東莞房價仍然處於較高水準,租金竟不到還貸月供的一半,如果投資,租金回報率較低。

 記者根據東莞市統計局發佈的10月新建商品住宅均價16763元/平方米來計算,購買一套90平方米的三房,等額貸款30年,目前首套房貸利率上浮20%,每月需還款6250.42元;購買一套70平方米的兩房,月供需4861.44元;購買一套40平方米一房一廳,每月還款2777.97元。與目前這些戶型的平均租金相比較,你會發現租金還不到月供的一半,租金回報率降低,你還會買房投資嗎?

 對於有餘錢有購房資格的投資客,李蘭娟表示,建議購房者根據自身需求,將眼光投向地段好,配套齊全、交通便利、未來發展前景好,尤其是輕軌沿線的商業性公寓或小型寫字樓。樂有家研究中心則介紹,交通好+優質學區房可以作為購房重點參考要素。此外,對於投資客而言,買房重點還要考慮的是租金回報如何,租金回報率越高的房子越值得投資。

 租房:年末租金較便宜

 什麼時候租房最划算?根據樂有家成交數據顯示,每年的3月、7月是租房的高峰期,租金價格也相對較高;而年末租金相對較便宜,一般年末的價格相較于年初大約會低10%~20%左右。葉海青也表示,年末是租房的淡季,租房需求量小,租金也不高,對於租房客來説,年末是租房相對好的一個時期,一般年末房租比年初低約100~300元/月;過完年後隨著外來人員返城工作,租房需求量將會增大,租金也相對會高些。

 其次,2月份也是一個租房好時期。金信聯行相關負責人表示,年初2月份左右市場上會出現較多的出租房源,租客選擇性大,價格空間也較大,比旺季時租金略低於200元/月左右。李蘭娟建議租客首要考慮自住便利性,考慮就近原則,既能降低生活成本,又能降低風險性。

 觀點PK

 租房比買房更划算

 從住房月租金和買房月供對比看,月租金比月供要少得多,租房住比買房住更划算!市民劉女士表示,十年前房價低的時候她不急著買房,現在是覺得房價太高了,買房不划算,租房多年,也習慣了。劉女士告訴記者,按現在的房價,購買一套四房月供要上萬元以上,而她租一套四房月租金不到5000元,而且房子的小區環境、地段、配套等都比新盤要好。她認為,租房比買房住划算!

 買房才有安定感覺

 梁先生則認為買房還是租房,不能用金錢來看哪種更“划算”。他認為,首先年輕人結婚需要有一套自己的房子,這是剛性需求;其次,有了一套屬於自己的房子才算是在這個城市安了家,有了安定下來的感覺。如果只是租房住,就會覺得自己還是在漂泊著。即使是買房的月供多,比租房住壓力更大,他還是想買一套屬於自己的房子。