陳 聚

在萬科長租公寓品牌項目泊寓上清店，除了佈局規整的公寓房間，公共區域內還設有健身房、廚房和娛樂等功能區，儼然一個小型青年社區。“目前我們在北京一共有15個項目，其中，6家已經開業，其餘9家還在裝修。”據泊寓負責人透露，將來會有更多泊寓項目在北京落地。

在“租購並舉”等政策引導下，除了萬科推出泊寓，碧桂園、龍湖、華潤等一眾房企也在積極佈局長租公寓市場。克而瑞研究中心的報告顯示，全國TOP30的房企已有三成涉足長租公寓。開發商入局之後，長租公寓市場匯聚了網際網路係、酒店係、仲介係、開發商係等在內的多元競爭主體，隨著各類資本、機構爭相涌入，長租公寓迎來風口。

但長租公寓目前仍處於起步期，存在回報率低等問題，發展路徑有待探索。“在整個房地産市場嚴格調控的背景下，長租公寓是實現‘租售並舉’的一個手段。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，房地産市場正在轉向平穩發展期，在相關政策引導下，佈局長租公寓是房企未來的發展方向。

長租公寓迎發展機遇

第三方研究機構數據顯示，從開發、交易到資管，目前房地産住宅服務市場的整體容量在5.3萬億元左右，其中租賃市場規模為1萬億元。隨著房地産市場“轉軌”，存量市場快速發展，租賃市場規模也將迅速擴大，據預測，2020年將達到1.6萬億元、2025年1.9萬億元、2030年租賃市場的規模將超過4萬億元……

高漲的市場預期一定程度上來自租賃政策的支援。在住房體系的頂層設計上，黨的十九大報告指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

國家層面，多部門聯合出臺發展租賃市場的政策文件。在2016年國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》後，2017年5月，為了建立購租並舉的住房制度、規範住房租賃和銷售行為，住房城鄉建設部下發《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，公開徵求意見。7月，九部委聯合發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵民營機構化、規模化住房租賃企業發展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。

全國多個城市也密集出臺培育租賃市場的政策，為“租購並舉”政策落地提供了“土壤”。近期，全國有近20城陸續出臺了住房租賃相關政策，比如北京、杭州等熱點城市要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃住房；廣東、河北、四川等地開展房地産投資信託資金（REITs）試點，允許商改住，鼓勵個人出租住房且有配套減稅政策。

除政策支援外，金融機構的介入也在一定程度上“助攻”長租公寓的發展。截至目前，已有建設銀行、中國銀行、中信銀行等金融機構對外公佈了住房租賃市場佈局。以建設銀行為例，11月2日，建行廣東省分行分別與廣東省住房城鄉建設廳、佛山市政府、廣東建鑫公司簽約，推出了針對不同市場主體及場景的住房租賃項目——“CCB建融家園·樂家”，向建鑫發放首筆住房租賃貸款650億元，建行預計將為佛山住房租賃項目提供2000億元貸款。

“銀行機構過去通過開發貸、個人按揭貸款等方式支援開發商建房、個人買房，而在租賃政策的鼓勵下，如今通過支援機構房東、發放租房貸等方式發展租賃業務。”易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進認為，這是住房金融産品從售賣到租賃的延伸。

房企重構租賃市場格局

以2016年北京推出“930新政”為分水嶺，2016年底以來，全國各地針對樓市的調控措施層出不窮，增量市場受到抑制，房地産市場高週轉、掙快錢的模式已經難以為繼；存量市場“覺醒”，面對租賃市場的巨大潛力，在力推租賃土地、整治租賃市場、培育租賃供應主體等利好政策影響下，房企已經開始加快在長租公寓領域的佈局。

近期，華潤置地宣佈進軍長租公寓市場，在總部設置了長租公寓項目部，由高級副總裁謝驥分管，在各大區設立了長租公寓項目部。總部的長租公寓項目部負責統籌投資拓展、産品研發、行銷和運營，“發揮置地現有資源與優勢，與大區協同獲得項目資源和孵化項目，快速擴大管理規模”；各大區的長租公寓項目部則要求專職專崗。

在華潤之前，已經有一批開發商先行“試水”長租公寓市場。在2014年年底，萬科成立了“萬科驛”（後改稱“泊寓”）團隊，購置或者租賃閒置、低效的資産並進行改造，通過租賃、客戶增值服務、不動産增值等方式獲取利潤回報。在萬科2017年中期業績會上，董事會主席、CEO鬱亮表示，長租公寓已被列為萬科的“拓展業務”之一，萬科泊寓品牌今年已開業2萬間、全年可以做到3萬間、明年達到15萬間。

碧桂園也開始探索“租購並舉”的實現路徑，目前已在上海、廣州、深圳、廈門等城市佈局了15個長租公寓項目，還有一批項目即將落地。碧桂園總裁兼執行董事莫斌在2017年半年報發佈會上表示：“目前碧桂園已經在部分一線城市設立了長租公寓事業部，未來碧桂園將在重點城市大力發展長租公寓。”

2017年9月，龍湖集團旗下長租公寓品牌“冠寓”正式進入北京，作為國內最早將長租公寓作為核心業務的房企，目前龍湖已在北上廣深等全國7座城市運營了至少10個長租公寓項目，計劃今年內要把租房業務拓展到16個重點城市，開業房間數量超過1.5萬間。

除上述房企外，保利、金地、招商蛇口、遠洋、合景泰富等也紛紛佈局長租公寓，試圖從這個萬億元級市場分一杯羹。而在此之前，長租公寓市場已經存在了以YOU+、魔方等為代表的網際網路型公寓，以窩趣、城家等為代表的酒店係公寓，以及以自如、相寓等為代表的仲介係公寓。隨著更多房企入局長租公寓，租賃市場競爭格局正在重構。

“開發商雖然是‘後來者’，但優勢也很明顯，既有房地産的開發權，也可以幫助業主出租或者運營房産，有很多先發性優勢，只要把握住這些優勢，長租公寓對於開發商來説是很大的機遇。”江瀚表示。

行業痛點待破題

“泊寓上清店共131間公寓，出租率很高，目前還剩下4間待租，45平方米的公寓房租金每個月大概6000元。”在日前的實地走訪中，萬科泊寓上清店負責人告訴筆者，泊寓雖然是長租公寓，但租期靈活，最短6個月、最長一年，很受青年歡迎。

長租公寓市場表面光鮮，有政策支援、市場預期高漲等“光環”，越來越多的品牌房企正在加快入局，但長租公寓的回報率一直備受質疑，配套的財稅制度、法律法規等支援體系尚不完善，隨著市場的不斷發展，相關配套體系也亟須跟進。

入局長租公寓的房企對此也有清楚的認識。在房企中，以最先進入長租公寓的萬科為例，其泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。對於回報率，鬱亮在2017年年中業績會上坦言：“我們能夠達到1%~2%的回報率就已經很滿意了，未來長租公寓回報率6%~8%是正常水準的話，我們就往這個方向走。”

把長租公寓當做主航道業務之一的龍湖也曾表示，“三年內不考慮盈利。”根據龍湖披露的2017年中期業績報告，合同銷售額926.3億元，同比增長140%，營業額同比增長1.2%至185.9億元，其中物業投資租金收入增長28.8%至11.4億元，冠寓租金收入佔集團收入的0.3%。

但龍湖看好長租公寓市場，其計劃在未來3~5年的發展過程中，快速突破開業50000間的臨界點，至2020年達成行業前三的目標，實現20億元的年營業收入。

對於長租公寓的盈利分析，鏈家研究院院長楊現領表示：“集中式公寓可能做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。”楊現領認為，基於一定的産品和服務能力帶來規模效應，才能贏得市場。除規模之外，長租類項目要想盈利，需要做到三點：第一是産品和服務，第二是系統化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

事實上，長租公寓發展的各項積極要素正在聚合。在國內首單權益性長租公寓資産類REITs産品“新派公寓權益型房托資産支援專項計劃”獲批後不久，“保利租賃住房REITs”獲得審議通過，成為國內首單央企租賃住房REITs。業內觀點認為，這可以幫助盤活存量長租公寓物業形態。隨著財稅制度、法律法規等支援體系的逐漸完善，“租購並舉”的住房體系有望“落地生根”。