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楊欣:旭輝上半年融資搶到了窗口期

發佈時間:2018/7/20 16:27:27 | 來源 :中國網地産

今年以來,旭輝財務方面動作頻頻,已經成功在境內外發債6筆;與此同時,旭輝還在不斷擴大自己的戰略合作夥伴,已經和華夏幸福、雅居樂、寶龍、中駿、美的置業等房企簽訂戰略合作夥伴關係。

楊欣:旭輝上半年融資搶到了窗口期-中國網地産

上半年為何不停發債,並且主動擁抱各大房企合作?旭輝在財務方面的邏輯是什麼樣的?帶著諸多疑問,近期,媒體對話旭輝控股執行董事、旭輝集團副總裁兼財務中心總經理楊欣,聽他講述千億房企旭輝財務中的門道。


提前預判市場 踩準融資窗口 


“做房地産,我們要踩準拿地節奏、融資節奏、銷售節奏。這三個節奏的窗口期不完全一致,窗口期打開的時候,判斷準確進入,對企業發展來説事半功倍。”上半年,旭輝成功在境內外發債6筆,利率均屬於同比行業較低。楊欣認為,這一舉措搶到了窗口期,為拿地窗口期打開後的進入,提前儲備了糧草。


今年以來旭輝的發債情況如下:

2018年1月,發行本金3 億美元、5.50%年票息率的2023年1月到期美元債

2018年1月,發行27.9億港元零息可轉債

2018年2月,發行35億人民幣私募債,票面利率為6.5%-6.8%

2018年4月,發行本金5億美元、6.875%年票息率的2021年4月到期美元債

2018年4月,發行本金3億美元、6.375%年票息率的2020年4月到期美元債

2018年6月,獲證監會核準發行境內公司債券34.95億批復


作為一名優秀的財務總,一個重要職責就是研判資金市場的形式,並根據形勢對融資做出提前的部署。


今年1季度,旭輝團隊對全球形勢的判斷是流動性緊縮會加劇,所以旭輝在4月份做了前瞻性的發債安排,利率為同期可比同業最低。


“此次發行還獲得全球知名的投資銀行高盛獨家安排與全數認購,反映市場對旭輝的信心與旭輝的強大融資能力。一般來説,發債的利率可以直觀反映資本市場對一家公司的判斷,旭輝能以相對低的利率發債,説明瞭市場對旭輝的認可。”


另外,楊欣對於融資渠道也有獨到的見解,他認為,需要有一個多樣化的融資渠道,有機會就要做各種嘗試,可以分散風險,對衝不確定性。境內的評級體系和境外是很不一樣的。境內的評級,規模權重佔比更高,境外的評級則更關注均衡。


做最佳合夥人 適度提升拿地權益比例


旭輝不少項目都是和別家合作操盤,被稱為業內的最佳合夥人。今年以來,旭輝已經和華夏幸福、雅居樂、寶龍、中駿、美的置業等多家房企簽訂了戰略合作協議。


但市場上一些質疑聲隨之而來,認為合作過多,權益佔比低了。楊欣認為,這種理解過於片面。“旭輝的權益銷售與合同銷售規模保持同步增長,真正做到了‘有品質的增長’。”


數據顯示,從2016年至今,旭輝的權益銷售佔比趨於穩定,2018年上半年未經審計的企業通訊顯示,1-6月的合同銷售及權益銷售均增長了40%,保持一致。


“用怎樣的權益佔比來運營項目,是一個房地産企業的策略選擇問題。在地價高企時,選擇合作分擔風險;在土地市場出現機會時,增加權益比例,靈活的應對策略,能夠保證公司風險可控的情況下,取得快速的增長。”


楊欣向媒體透露,2017年旭輝完成了千億跨越後,2018年,在保持合作共贏大戰略不變的前提下,也在逐步提升拿地的權益比例。據未經審計的企業通訊顯示,2018年上半年旭輝新增土地儲備的權益比已經超過60%。


除了分擔風險之外,楊欣認為這種模式還能帶來兩點好處:


第一,通過權益合作,爭取操盤,旭輝的管理規模得到了大幅度的提升,管理團隊得到了歷練和成長,管理水準也因為規模的增大不斷提升。


第二,在旭輝深根的城市,通過合作,旭輝的市場份額能得到快速提升,旭輝的産品的在更多的項目上落地。更多的項目、更多的好産品能幫助旭輝在客戶心目中樹立口碑,提升旭輝的品牌聲譽度。2017年,旭輝在4個城市(蘇州、合肥、杭州、寧波)進入了TOP7;今年上半年,旭輝在重慶、青島等強二線城市的市場排名更是得到了跨越式提升。


在合作模式上,旭輝還進行了模式的創新。比如在山東,與青島當地最大的民營房企銀盛泰的合作,雙方成立平臺公司“山東旭輝銀盛泰”,把在山東的資源、員工都併入平臺公司,兩家深度攜手在山東做省域化深耕,預計今年將達到200億銷售規模。


守住財務四條紅線


踩準融資節奏、擴大合作並逐步提升拿地權益比重之外,楊欣還特別提到,旭輝一直在嚴守財務四條紅線。


第一條就是現金流管理。融資、負債、回款,結合在一起就是一個房企的現金流,也是生命線。


“在回款方面,旭輝一直強調有品質的銷售,因為有品質的銷售才能帶來健康的回款,提升企業的經營性現金流。2017年年報顯示,旭輝的銷售現金回款率超過85%,這是一個在行業內比較領先的水準。”


第二條就是嚴控凈負債率,保持在行業平均水準以下。與此同時,追求長期債和短期債的一個合理的平衡,維持自身償付能力的良好。2017年年報顯示,旭輝的凈負債率為50.9%。


第三條為利潤率。旭輝的利潤一直維持在相對穩定的水準,這與公司追求穩健的發展,有品質的增長是相吻合的。從過去三年的年報來看,利潤率2015年為12.1%、2016年為12.7%、2017年為12.8%,保持穩中有升。


第四條是凈資産收益率,作為判斷上市公司盈利能力的一項重要指標,一直受到證券市場參與各方的極大關注。WIND數據顯示,旭輝ROE(凈資産收益率)2015為18.2%;2016年為20.19%,2017年為26.91%,也呈現出穩中有升的態勢。 


楊欣認為,房企要做資本市場的三好生,就要“規模增長好、利潤率好、穩健性好”。這三個指標要均好,難度比單純做好一個的難度是指數倍增長的。

 

 


(責任編輯:鄒莉)
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