新京報快訊（記者 張曉蘭）5月19日下午，我愛我家2019年度業績説明會線上上舉辦。我愛我家集團董事長、總裁謝勇，我愛我家集團副總裁、董事會秘書文彬，我愛我家集團副總裁、財務總監何洋，我愛我家集團副總裁、首席戰略官朱威出席發佈會。

規模收縮，相寓單套房毛利率提升

除了傳統的房地産經紀業務，我愛我家最近幾年一直在推動房屋資産管理業務。而房屋資産管理業務對應的正是我愛我家的長租公寓業務線。截至2019年底，“相寓”全國在管規模27.6萬套，實現收入18.72億元，同比增長13.1%，全國全年平均出租率達95%，全年平均出房週期12.6天，其中2019年第四季度平均銷控期同比縮短17%。不過，相比往年，2019年“相寓”在管規模減少了約3萬套。

對於相寓規模下降的問題，發佈會上，何洋表示，從2018下半年開始，長租公寓出現“暴雷”現象，這導致外界對長租公寓有了不同的調整。根據市場變化，2019年，相寓也做了規模收縮，清退了一些租金虛高的高價房。此外，各城市建委也對長租公寓要求做了新規劃，比如有些城市不再允許分租，也有面積限制，對這類房源做了標準化要求。對此，相寓先於各地建委做了清退，導致相寓保管量下降了約3萬套。

不過，何洋表示，雖然規模有所收縮，但相寓整體運營品質有了提升，收入也有了一定幅度的提升。同時，整體免租收入也做了調整，包括免租時長和免租收取方式，這些變化加上附加了很多服務，導致相寓單套房收入和毛利率有所提升。

疫情下現金流較好，未明確“上市計劃表”

對於投資者提到的“外界長租公寓展開多輪融資，我愛我家如何規劃相寓未來業務”的問題，朱威表示，長租公寓每個城市盈虧平衡點要求較高，大一些的城市1.5萬-2.5萬套才能達到盈虧平衡，小一些的城市也需要達到1萬套。

通過資本快速取得房源沒問題，問題在於如何建立企業自身的價值，這是我愛我家最為看重的。市場上很多長租公寓模式與相寓模式不同，有些企業是提供增值服務來實現價值，通過差價，實現企業的收入和盈利，但這一模式需要前期投入較多的資金，需要裝修，軟裝等，但這類模式面對的客戶較窄，客戶數量相對較少，因此，出租效率低。而相寓發展的路徑是，匹配更大範圍內不同客戶的需求，提供不同的産品，因此，常年出租率在97%以上，靠效率獲得客戶價值，實現企業利潤，因此，不需要做標準化的産品，更多的是一客一策，不需要提前投入大量租金，因此，現金流方面相對較好。

“我們看到目前一些頭部長租公寓也開始暴雷，去年我們已經預判到了可能性，所以撤回了3萬套規模。今年疫情促進了這一過程。”朱威表示，對相寓來説，目前競爭環境有所改善，投資人、業主、租客也更為理性，都接近正常預期，“這較為健康，我們不希望市場大漲大跌，這有利於匹配産能。”

至於未來是否有融資或上市計劃，朱威稱，“相寓歷史足夠長，規模也較多，我們也在判斷，擴大企業邊界，經營租客群，提高更好的服務，但這對相寓提出了更高的要求。等相寓具備業務獨立能力的基礎後，一切皆有可能。”