“房住不炒”時代傳統開發模式難以為繼，行業馬太效應加劇

房地産市場新一輪洗牌正在加速進行。人民法院公告網顯示，今年以來約300家房企破産清算。《經濟參考報》記者採訪發現，負債過高、資金鏈斷裂是房企破産的主要原因。業內人士認為，在堅持“房住不炒”定位的大環境下，傳統房地産開發模式難以再持續，行業“馬太效應”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地産市場資源將更加向龍頭企業集中。

各梯隊房企分化持續

業內人士認為，部分小企業倒閉的情況並非2019年首次出現，2014年曾有2000家房地産企業關門。房企破産數量被關注，顯示出市場對房地産企業資金鏈的擔憂。中原地産首席分析師張大偉指出，2019年以來，已經有超過15次房地産融資收緊政策出臺，房地産企業資金鏈明顯變緊。

《經濟參考報》記者在人民法院公告網上搜索以“房地産”為關鍵詞的破産文書顯示，今年1至9月，有大約300家房地産公司被法院裁定實施破産清算。在長達20多頁的破産文書名單中可以看到，破産的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團這樣位列全國500強的上市房企。

今年6月，上市公司ST銀億發佈公告，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團總部位於浙江寧波，2017年該集團實現銷售收入783億元，創利稅40多億元。

銀億集團只是今年以來受困于資金不足的房企之一。國家統計局數據顯示，1至8月，房地産開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1至7月回落0.4個百分點。張大偉認為，2019年上半年，全國房地産商品房銷售額70698億元，增長5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。

房地産調控持續高壓之下，行業馬太效應逐漸顯現。克爾瑞數據顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高品質發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。

新一輪洗牌的大幕已經開啟。7月22日晚間，新城控股公告稱，公司正與合作夥伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權。截至目前，公司已在洽談、協商出售的項目約為40個（含聯營項目）。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進説，傳統的房地産發展模式很難再繼續下去，未來行業馬太效應將更加明顯，房地産市場資源將更加向龍頭企業集中。

記者調研相關個案發現，安徽、浙江、四川等地均有多起房企破産清算案例，僅安徽省，就有合肥的安徽國開置業有限公司、六安市的安徽匯辰置業有限公司、安徽省東方金河房地産開發公司、霍邱中泰恒業房地産開發有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破産。

融資環境一緊再緊

負債過高、資金鏈斷裂是房企破産的主要原因。興業證券一位市場部人士對記者表示，當前房地産商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業，加劇了房企馬太效應。“中小房地産企業的困難日子才剛剛開始，債務違約、資産處置、兼併重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。”

《經濟參考報》記者多方了解發現，目前銀行等金融機構對房地産開發商的信貸額度不斷收緊，信託、民間融資等其他渠道也在收緊。張大偉對記者表示，目前來看，類似降價拋售、債務違約、破産重組的現象還只是零星出現，中小房地産企業的困難日子或許剛剛開始。

資金面惡劣的同時，房企競爭日益激烈，不少房企通過多元化轉型以求自保。轉型之路是否順暢，決定了房企能否繼續生存，尤其是資金量儲備不足的中小型房企，一旦決策失誤，就容易造成資金鏈斷裂。克爾瑞研究中心的數據顯示，包括新光集團、華業資本等部分中小房企破産原因之一便是“激進多元化”。

58安居客房産研究院首席分析師張波説，銀億事件可以有很多種解釋，有一個重要原因是多元化不成功。在房地産去庫存的大背景下，大量中小型房企專注房地産可能是“等死”，但激進多元化可能是“找死”，不過無論如何必須要有出路，未來頑強生存下來的大型房企，必是找到了適合自己的發展節奏。

一家閩係房企的財務負責人認為，房地産行業並購時代來臨。他認為，如果對土地價格仍有較高期待，而售價又受到限制，那麼房企算不過來賬，就會對通過招拍挂方式獲得土儲有所顧忌，轉而訴諸並購市場。

建立聯動機制化解爛尾

記者調查發現，房企破産後的爛尾樓盤遺留問題潛藏風險隱患，根據以往處置房企破産樓盤爛尾典型案例的經驗，需要建立政府、法院聯動機制等制度創新，引入專業化處理不良資産的市場化機構和資金，才能讓長期爛尾的項目得以盤活，及時有效化解矛盾糾紛。

化解爛尾樓盤複雜問題需要制度創新。安徽省房地産商會法律委員會主任吳正林説，一般的房企破産是很正常的，主要是大多數房企破産時都是處於資不抵債的狀態，企業無産可破、無資可清，並直接導致在建樓盤長期停工，進而又衍生建築公司農民工工資、樓盤購房戶拿不到房等問題，大多數爛尾樓盤遺留的問題都非常複雜。

多位受訪人士建議，成立政府法院聯動機制解決破産房企遺留問題。一些法律人士指出，根據以往出現的房企破産樓盤爛尾項目案例，爛尾的項目不僅債務債權關係複雜，有的項目甚至還涉及不合法的問題，比如項目超容積率、開發商擅自變更規劃等問題，需要規劃局、房産局、國土局等部門協調解決，專事專辦，在符合一定條件的情況下，給予開通綠色通道。否則，如果按照常規流程按部就班，會拖出來新的問題，讓遺留問題更加複雜。

合肥市包河區駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者，合肥市下發了《關於開展房地産領域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，並成立了工作領導小組，通過政府、法院、企業三方形成合力，為有效化解房地産公司清算破産問題起到了直接推動作用。同時，以包河區為例，清算工作組還引入了專業處理不良資産的市場化公司——安徽國厚資産管理公司，成立包河區國厚公司，投入資金3000萬元，讓積壓多年的爛尾問題得到有效化解。