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廣州:房貸利率“換錨” 該怎樣選?

發佈時間:2019/9/12 10:49:40 | 來源 :廣州日報

原標題:房貸利率“換錨”,該怎樣選?

8月25日,央行發佈公告稱,從10月8日起,新發放的個人住房貸款,定價基準從貸款基準利率轉換為LPR(貸款基礎利率)。10月8日以後,新發放房貸以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。從現在到10月8日剩下不到一個月的時間,按一、二手房屋網簽到同貸書獲批並簽訂按揭合同的時間大約需要一個月時間,現在簽約買房,極大機會喝到LPR“頭啖湯”。

市場表現:購房者淡定應對

記者從8月底至今陸續走訪了小北一帶的二手地産仲介行業以及多家按揭公司,發現趕舊房貸利率“末班車”的購房者不多。

中原地産的曾小利在小北路從事地産仲介多年,她告訴記者,8月底在房貸新政宣佈後分行成交了幾套二手住宅,有總價在三四百萬的樓梯樓學位房,適合一家人居住;也有過千萬的電梯次新大面積單位,為改善居住的“賣一買一”購房者成交。購房者都傾向於使用公積金貸款,儘管廣州市公積金貸款額度個人最高不超過60萬元,家庭不超過100萬元,購房者只要能使用公積金貸款,都想把公積金額度貸到上限後,再使用商業貸款,因此這幾單成交都是公積金商業組合貸款。

她表示,由於公積金貸款對應的依然是基準利率,在10月8日後也不受影響,因此購房者認為房貸新政對他們影響不大,他們也不會刻意趕在10月8日前辦完貸款手續。此外,由於購房者或是學位房或改善置業,為“剛需”購房者,因此對房貸利率政策不太關心,也沒有特意趕“末班車”。

合富房地産服務中心資深經理湯麗娟告訴記者,由於一般銀行的房貸利率都是以放款當天為準,因此建議9月有按揭購房需求的客戶,現在就要準備資料向銀行辦理貸款申請。當然具體以銀行的最終發佈為準。新政實際上是體現了“房住不炒”、從緊從嚴的政策取向,整體符合市場預期。未來不確定因素較多,銀行政策趨緊,她建議有購房需求的客戶應儘早決定,現在就是適合出手的時候了。

資深按揭仲介人士鄭大源也表示,最近二手房行情稍淡,貸款個案不多。按揭人士都認為LPR相比目前的基準利率到底是升還是跌,要到10月8日後才可以知道,但由於房貸利率“不得低等於LPR”,那很有可能首套或二套房貸利率都要上浮。

專家分析:“一年一調”比較靈活

資深按揭業人士鄭大源表示,房貸與LPR接軌後,房貸出現了固定利率,這是歷史上第一次。這是房貸市場的新事物,未來的LPR走勢以及廣州房貸市場的細則,都要等10月8日的到來才會逐漸清晰。招商銀行在深圳已率先使用LPR定價,但在深圳市場也只有一家銀行這樣做,他相信廣州的銀行會等待上線日子到來再做決定。

對於LPR與貸款基準利率的高低之分,鄭大源認為下半年的利率會緊一些,不過最近的降準確實會讓銀行的額度充足一些,估計會導致LPR稍微下降一些。他預測9月20日的LPR會低於8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%,而基準利率是4.9%,預計9月20日的LPR會更低。但執行LPR還需要看加點數額,如果加點數額較高,那麼有可能執行新政策的利率更高。LPR此次與房貸利率接軌,鄭大源猜測以後可能有更多的貸款品種,如消費貸、信用貸執行LPR,因為這個“錨”更加靈活,更加準確反映市場需求。

對LPR時代的購房者來説,根據央行宣佈的規定,新房貸合同裏對LPR最短可以採取一年一調,最長可以是整個合同期限維持不變。建議購房者最好跟舊房貸時代的合同一樣,一年調整利率一次。舊房貸時代的利率隨基準利率的調整而在次年的元旦跟隨調整。

公積金新政:一手現房最長貸款30年

日前,廣州住房公積金管理中心發出通知,廣州市住房公積金繳存職工在購買一手現房申請住房公積金貸款時,最長貸款期限將延長至30年,同時需要滿足貸款期限和樓齡之和不得超過40年。

據悉,因為一手現房已經確權在開發商名下,所以在公積金貸款中,一手現房是被當成二手房來操作的。根據廣州住房公積金管理中心的相關規定,此前,一手現樓申請住房公積金貸款,最長貸款期限僅為20年。另外,一些項目由於歷史原因而導致建設期與銷售期不對應的情況,對一手現房同時約定了最長貸款年限30年以及樓齡+貸款期不得超過40年。

匯瀚按揭總監莫靜告訴記者,由於一手房出房産證的時間已加快,很多時候開發商未賣完樓,房屋已進入大確權。對於剩餘的房源,這些房依然是一手房,但在舊規定之下,公積金中心視之為二手房,貸款年限只有20年,這對於購房者來説的確有點不公平,因此公積金貸款新規對一手現房做了靈活處理,對購房者來説是一大利好。近期的實際操作中,不少一手房都可以“即買即出證”,如廣鋼新城的一些項目,從銷售期到尾貨經歷了兩三年時間,到尾貨階段基本上都可以“即買即出證”。


(責任編輯:楊帆)
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