央行在一週內連續兩次開會，並重點談到房地産。筆者認為，央行強化房地産融資監管，是推進金融供給側結構性改革，引導金融機構增加對製造業、民營企業中長期融資的訴求，也是近年來房地産調控的主旋律。與此同時，全球主要經濟體保持貨幣寬鬆的趨勢越來越明顯，為了應對資産價格上漲預期，更應建立資金和樓市的防火牆，疏導資金流向實體的傳導渠道。

房地産市場資金管控加強

數據顯示，今年上半年，房地産貸款餘額增速比上季度末下降1.6個百分點，房地産新增貸款佔比比上年全年降低6.7個百分點。但是，仍存在資金過快流入地産、違規接濟開發商融資的情形。4月和5月，居民中長期貸款佔新增貸款的比重分別為40.8%和39.8%，接近或突破40%的監管紅線。如果考慮到，居民短期貸款(信用卡和消費貸)部分也流向地産的事實，新增貸款的一半左右投入到了房地産。

7月29日，央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，會議指出，房地産行業佔用信貸資源依然較多，並明確表態要防範資金違規流入地産(比如消費貸用於購房、銀行理財和委託貸款進入房地産等)，加強對高杠桿經營的大型房企的融資監管和風險提示，管控企業有息負債規模和資産負債率；8月2日，央行召開上半年總結和下半年工作部署會，再次重申了持續加強房地産市場資金管控的要求。

從2017年開始，控制居民過快加杠桿、控制資金違規流入房地産，就成為房地産金融監管重點。2017-2018年，房地産貸款餘額增速分別下降6.1和0.9個百分點，2018年貸款增量佔比下降1.2個百分點。

根據剛剛發佈的今年二季度金融機構貸款投向報告，上半年工業中長期貸款餘額僅增加5.2%，而房地産行業貸款增速高達16.9%，達到工業中長期貸款增速的逾三倍，結構性去杠桿已成為防風險的主題。因此，今年監管層要求廣義貨幣供應量和社會融資規模增速與名義GDP增速相匹配，即社會資金投放的規模是有限的。但是，房地産的融資優勢非常突出，比如高利率、土地抵押物、居民貸款低壞賬等。由此，房地産不僅擠佔有限的信貸資源，還抬高整個社會的融資成本。

上半年，開發商資金來源同比增速在7%-9%波動，明顯好于去年上半年2%-5%的水準。其中，國內貸款告別去年負增長的局面，上半年實現8.4%的增長，自籌資金也逐月好轉。但同時，實體經濟融資形勢嚴峻。6月份企業新增中長期貸款佔比僅為23%，雖較5月有所回升(專項債放量發行與可充當資本金的政策共同驅動)，但仍是今年來的次低水準，甚至低於2018年下半年的中樞值。可見，在實體經濟優質貸款項目稀缺、外部環境不確定性的情況下，銀行或者惜貸，或者套利地方隱性擔保，增加涉房貸款投放。

疏導資金流向實體傳導渠道

上半年，民間投資增速儘管反彈，但低於全部固定資産投資增速，4.8%的增速水準不到房地産開發投資增速的一半，融資難和融資貴的問題仍舊存在，投資積極性的問題仍不容小覷。另外，國家致力於打造消費增長的新引擎，上半年最終消費支出對經濟增長的貢獻率超過60%。

有觀點認為：“房地産市場繁榮，消費才能真正起來。”從産業鏈關聯、數據佐證看，貌似如此。但在目前的經濟形勢下，不能再以直線思維、局部思維看待這一結論。

在高房價和消費的關係上，7月央行發佈的《區域金融運作報告(2019)》指出，居民杠桿率水準對消費增長有負面影響。計量結果表明，在控制每人平均可支配收入、社會融資規模等因素以後，居民杠桿率水準上升1個百分點，社會零售品消費總額增速下降0.3個百分點。

因此，再靠樓市促消費，換來的只是短期繁榮，損失的將是消費動力的夯實和消費的可持續增長，不利於經濟結構轉型。因此，控制地産資金監管、調整信貸結構，應該從疏通資金流向實體經濟投放的渠道，培育消費增長引擎的角度來看待。

可以看到，近期房地産新投放貸款重回額度控制，6月份按揭利率應聲反彈，多個城市房貸利率上浮幅度增加，6月份居民新增中長期貸款佔比降至29.3%，比4月份的高點下降11個百分點。另外，開發商的各種融資渠道(境內外債券發行、信託、開發貸款等)等也都開始趨於嚴格。同時，近期房價明顯上漲的城市，重啟限價政策，意在壓縮投資買房的收益空間，不給資金流入房地産以正面激勵。與此同時，全球主要經濟體保持貨幣寬鬆的趨勢越來越明顯，為了應對資産價格上漲預期，更要建立起資金和樓市的防火牆，疏導資金流向實體的傳導渠道。

當然，資金管控強化並非為了打壓房地産，而是規範資金和地産的對接渠道。首先，無論是5月中旬的銀保監23號文(針對銀行、信託房地産貸款)，還是7月初監管層對多家信託公司進行窗口指導，抑或7月12日發改委對房企境外債提出新要求，政策並非為了打壓房地産。比如，“去通道”和“穿透式監管”，目的主要是防範執行層面的放鬆和新的監管套利，“堵後門、開前門”，打擊的是開發商買地融資。

對於符合“432”(項目四證齊全、30%資本金和企業二級資質)要求的貸款類和真股權投資，銀行和信託都是敞開大門的。另外，房企融資監管加強，也意在提高行業的集中度。目前來看，房地産行業融資有向龍頭企業集中的趨勢，今年順利發債融資的房企主要是AAA級主體。以融資重塑企業行為，更有利於行業健康發展。