二線及以下城市面臨市場下行壓力

來源:南方日報 2018-05-18 15:13:19

5月14日,《房地産藍皮書:中國房地産發展報告No.15(2018)》(以下簡稱“藍皮書”)在北京發佈。藍皮書指出,2018年將是本輪房地産市場低點,市場整體將呈現下行態勢,樓市調控將以“穩”為主,為住房制度改革和房地産長效調控機制建設營造穩定的市場環境,樓市緊縮調控與去庫存政策仍將並行不悖。

二線及以下城市面臨下行壓力

整體來看,2018年將是本輪房地産市場低點,房地産市場整體將呈現下行態勢。在供給側,一線和熱點二線城市為緩解庫存危機,土地供應量有望進一步提升。但限價政策很難有所放鬆,熱點城市供應量將持續偏緊;在需求側,“房住不炒”的政策基調不會發生變化,加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升,故而成交規模也會受到一定程度的限制。

藍皮書認為,今年樓市調控將會以“穩”為主,緊縮調控與去庫存政策並行。

一方面,一二線城市房地産市場明顯降溫,但供不應求的市場格局並未發生實質性轉向,房價仍存在一定上漲壓力,需要維持現有政策調控力度不變,部分熱點城市不排除進一步出臺更為嚴厲的調控政策。另一方面,由於三四線城市市場熱度持續提升,房價、地價快速上漲,市場已經被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至轉變為緊縮調控,以維持房地産市場平穩健康發展。

藍皮書主編、中國社科院城環所土地經濟與不動産研究室主任王業強認為,從城市層級來看,由於房地産緊縮調控政策不放鬆,一線和熱點二線城市會率先探底,而三四線城市調整將明顯滯後於一線城市,政策相對寬鬆、需求外溢等因素仍將支援三四線城市保持一定的熱度,但隨著去庫存刺激政策逐漸退出,轉變為緊縮調控,預計2018年下半年三四線城市市場調整將會出現。

王業強預計,一線城市銷售面積將保持平穩,上半年價格指數繼續下滑,進入負值區間,下半年有可能趨緩;二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降,全年價格指數有可能進一步回落;三四線城市在基本完成去庫存後,也可能隨著二線城市之後面臨市場下行的壓力。

限價促使開發商拉長工期

根據藍皮書披露的內容,整體來看,2017年全國房地産開發投資增速與2016年基本持平,呈現平穩發展態勢。在土地市場,購置面積增速在去年年初由負轉正後,一直保持著穩步增長。進入2018年,房地産開發投資繼續保持一定的增速。

不過,藍皮書指出,房屋竣工面積累計同比增速從去年年初的15.8%下降至全年的-4.4%,房屋新開工面積不斷下滑,主要是銷售萎縮和融資渠道受阻給房企造成的資金壓力,一定程度上影響了房企新開工意願,新開工面積增速仍將維持低位運作。藍皮書指出,限價政策對住宅影響較大,部分開發商拉長施工週期,對於項目竣工産生了延緩作用。

在因地制宜、因城施策、分類調控思想的指導下,當前房地産調控政策影響已遍佈全國多個城市。有地産研究機構的統計顯示,當前全國各地樓市調控累計已達120次,且有著向普通二線乃至三四線城市擴展的趨勢,例如此前的貴陽和丹東,都針對樓市變化進行了政策調整。對此,藍皮書指出,當前房地産市場受到強力管制,長效機制亟待建立。

此前部分熱點城市更新了人才、戶籍政策,這些政策曾被部分人認為是調控鬆綁的信號,但多位分析人士指出,人才政策與調控政策是兩回事,事實上房地産市場並未有明顯鬆綁跡象。在成都、西安等地,過去一段時間戶籍人口增加明顯,但隨後兩地都針對新增戶籍人口的購房、就學等資格出臺規定。

房貸利率仍有上升空間

央行《2018年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示,今年一季度末,人民幣房地産貸款餘額34.1萬億元,同比增長20.3%,增速比上年末低0.6個百分點。其中個人住房貸款餘額22.86萬億元,同比增長20%,增速比上年末低2.2個百分點,個人住房貸款餘額增速延續了去年年末增速回落的態勢。

藍皮書指出,受制于市場需求萎縮和監管政策趨嚴影響,個人住房貸款增速將繼續放緩。除了銷售縮減和現代政策令總體需求有所萎縮外,當前企業部門信貸需求回升,令銀行信貸結構配置有了更多選擇,房貸資金供給受到影響會導致個人住房貸款增速放緩,但信貸規模緊張的局面仍將延續。

與房貸餘額增速放緩不同,房貸利率仍然呈現上升態勢。

從執行85折優惠到上調至1.1倍,去年以來廣州各家銀行房貸利率曾多次變動。今年2月,廣州國有銀行貸款利率在此集體上調,首套房貸利率上浮10%起,二套房貸利率上浮15%。其他各家銀行儘管貸款利率各不相同,但基本保持在首套房上浮5%至30%,二套房上浮10%至40%的區間內,且商業貸款的審批和放款時間也被拉長。

與廣州相同,國內多個城市也已經或正在上調住房貸款利率。根據融360最新數據顯示,今年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%,相當於基準利率1.135倍,環比3月上升0.91%,同比去年4月上升23.01%,房貸利率已經連續16個月上升。在監測的全國35個城市中,首套房利率最低的上海為5.13%,最高的鄭州為5.96%。

藍皮書指出,當前,美國、歐洲等主要經濟體正在逐漸收緊貨幣政策,包括實施加息和縮減資産負債表,對我國貨幣政策形成一定制約。從穩定匯率的角度考慮,未來人民銀行將跟隨美聯儲上調公開市場利率,甚至上調存貸款基準利率水準,這些操作都將逐步傳導或直接影響到信貸業務的定價水準,個人住房貸款利率仍有上升空間。

■相關新聞

今年前4月區域市場分化明顯

5月15日,國家統計局官網公佈今年1至4月全國房地産開發投資和銷售情況。數據顯示,房地産開發投資額同比增速出現小幅回落,新開工面積出現明顯上升,而在銷售一端,銷售面積和銷售金額均出現增速明顯回落。國家統計局新聞發言人當天在答記者問時指出,房地産領域保持了比較平穩的態勢,從未來的發展來看,在多項住房相關政策的作用下,房地産領域平穩態勢有望繼續。

國家統計局數據顯示,前4月商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比前3月統計時回落2.3個百分點,其中住宅銷售面積增長0.4%,辦公樓銷售面積下降4.3%,商業營業用房銷售面積增長7.0%。另外,前4月商品房銷售額36222億元,增長9.0%,增速回落1.4個百分點,其中住宅銷售額增長9.5%,辦公樓銷售額下降3.2%,商業營業用房銷售額增長7.5%。

根據克而瑞的統計,今年4月國內商品房銷售面積、銷售金額環比均出現20%左右的下降,同比去年面積微降4.1%,金額上漲5.8%,整體商品房均價依舊保持高位。而從國家統計局的區域數據統計來看,前4月東部地區不論銷售面積還是銷售額都在下降,且降幅擴大,市場降溫勢頭明顯,中部、西部和東北地區儘管銷售面積和銷售金額仍有增長,但增速均出現回落。

但克而瑞也指出,局部市場熱度偏高仍然存在,在限制供應的條件下,西安、成都等地庫存見底,無房可賣,而一些熱點城市採取限製備案的方式給市場降溫,數據難免失真。展望後期,銷售金額、面積增速保持回落將是大概率事件,在調控政策保持穩定性的前提下,居民購房投資的樂觀預期也將逐步恢復理性,且隨著“剛需優先”等偏向性政策的實施,這類成交需求會緩慢釋放,對市場也不會造成太大的衝擊。

(責任編輯:)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
二線及以下城市面臨市場下行壓力
來源:南方日報2018-05-18 15:13:19
5月14日,《房地産藍皮書:中國房地産發展報告No.15(2018)》(以下簡稱“藍皮書”)在北京發佈。藍皮書指出,2018年將是本輪房地産市場低點,市場整體將呈現下行態勢,樓市調控將以“穩”為主,為住房制度改革和房地産長效調控機制建設營造穩定的市場環境,樓市緊縮調控與去庫存政策仍將並行不悖。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved