中國指數研究院近日發佈了2017年中國房地産銷售額百億企業專題研究報告。記者從報告中獲悉，去年共有 144 家房地産企業躋身百億軍團，其中碧桂園、萬科、恒大位列成交榜單前三名，成交額均破5000億元。就未來發展而言，不少百億房企選擇進軍深圳長租市場，看好市場走勢。

　　5家千億房企總部在深圳

　　據介紹，百億企業銷售數據統計是以 2017 年1月1日~12月31日期間銷售的商品房為統計口徑。2017 年，在“房住不炒”總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規模再創新高，百億房企大幅擴容。根據中國指數研究院監測顯示，2017年，共有144家房地産企業躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升。

　　從各陣行銷售額及增長率來看，“越大越強、強者恒強”的競爭法則已成共識，格局分化加劇。目前房地産行業已進入資源主導階段，規模型房企具有較強的資源集聚效應，優勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進一步加劇。

　　5000億以上企業有碧桂園、萬科、恒大三家。其中碧桂園去年銷售額為5500億元，萬科銷售額為5238億元，恒大銷售額為5151億元。

　　記者了解到，在2016年，這三家房企銷售額還均處於3000億陣營，銷售額最多的是恒大，為3810億元。過去一年，這三家房企憑藉提前以較低成本佈局全國區域增長極及剛需、改善型為主的産品，牢牢把握市場需求變化和結構性機遇，實現銷售業績的快速突破，強者恒強。

　　記者了解到，去年銷售額為1000億~5000億元的房企共13家。其中總部位於深圳的企業有三家，分別是金地、華潤置地和招商蛇口。加上萬科和恒大，深圳共有5家房企進入千億俱樂部大名單，佔比近四成。

　　銷售： 二、三線城市成熱點

　　百億房企主要在哪賣房子?2017 年，熱點一、二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減，百億房企搶抓非熱點二、三、四線城市放量契機，二、三、四線城市成交佔比提升。

　　中國指數研究院選取了碧桂園、恒大、萬科、融創、保利、中海等50 家百億代表企業作為研究對象。結果發現，50家百億代表企業二線及三、四線城市業績貢獻佔比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1.0個百分點，一線城市則下降6.3個百分點。

　　50家代表企業的業績在成都、重慶和瀋陽等二線城市以及泰州、黃岡、張家港等熱點城市周邊的三、四線城市增長較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長72.1%、37.0%;北京、上海、南京、合肥等熱點城市銷售額則明顯減少。

　　百億房企重點城市銷售額市佔率較高，嚴格調控的熱點城市集中度更顯。其中，千億房企、500億以上房企去年在深圳市場銷售額市佔率均值分別是19.09%、20.5%。

　　産品：

　　改善戶型成主力

　　百億企業改善型産品成貢獻主力，剛需和高端類産品兩極縮減。以50家百億代表企業為例，90~140(含)平方米、140~200(含)平方米改善型、大戶型産品分別佔比49.9%、16.4%，同比增長4個、1.3個百分點;90平方米以下、200平方米以上産品的銷售額佔比則分別下降了 2.5個、2.8個百分點。

　　行銷：

　　積極推合夥人機制

　　百億房企怎麼賣房子?房企積極推行合夥人機制，加速項目去化，促進銷售額大幅提升。2017年，50 家代表企業中已有四成開啟員工持股或項目跟投計劃，年內啟動或升級者較多。如陽光城5月啟動項目跟投機制“合作共贏”;總部位於深圳的招商蛇口6月發佈項目跟投計劃，成為央企跟投先行者;7月，藍光發展和雅居樂分別推行“藍色共用”和“共用未來”跟投制度;11月，榮盛發展公佈“創享計劃”跟投制度等。

　　未來：

　　看好長租市場

　　隨著房地産市場進入下半場，謀變是眾多百億房企的共同選擇。在市場空間逐漸見頂的背景下，百億房企重點佈局長租公寓、養老、文旅等存量運營領域，如龍湖將長租公寓品牌冠寓列入其四大主航道業務，挖掘萬億級存量藍海;恒大推出兒童世界主題樂園，填補旅遊市場空白，拉動旅遊增長;北大資源攜手國際一流養老運營機構，致力於為城市打造“醫、康、養”及産業孵化一體的醫療産業生態圈等。而特色小鎮則成為房企追求新型城鎮化增量空間的重要選擇，如綠地啟動特色小鎮戰略，實現多維多層協同等。

　　縱向拓展方面，百億企業挖潛網際網路家裝、社區服務等生活服務型附加業務，打通上下游産業鏈，依託平臺化發展模式的優勢，形成産業集聚效益。如萬科、碧桂園、綠地等企業均建立了自身的家裝品牌，通過産業鏈的縱向延伸，提供增值服務，最大可能挖掘客戶需求。同時，隨著向服務商的轉變，百億企業圍繞社區服務，進行産品的升級改造。如美的地産的5M智慧社區，充分運用網際網路智慧，建立真正滿足未來的網際網路+社區。

　　其中，百億房企 2017年長租公寓規模迅速擴張，在城市選擇上，百億企業更加青睞城市經濟發達、流動人口較多和房價收入比高的一、二線核心城市。目前百億房企長租公寓品牌已佈局超20個城市，主要佈局于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一、二線核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳佈局品牌數量較多，這三個城市品牌數佔比達41.2%，集中度較高。

　　記者了解到，萬科、碧桂園、招商、深業、星河等房企紛紛在深圳佈局長租公寓市場。如去年12月，碧桂園發佈長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，計劃3年內建設100萬套長租公寓。截至去年12月中旬，深圳簽約項目已達6個，持房量逾1500間，首個項目就落戶在羅湖中心東門。

　　去年12月27日，深圳市屬國企深業集團正式對外宣佈長租公寓的深業模式，並推出其四大産品線，其中第一個産品位於水圍城中村，是深圳首個由政府支援的城中村統建樓改造長租公寓項目，面向來深過渡的年輕人才，叫深業檸盟青年公寓。