（原標題：這13城市獲批集體土地建租賃房，防範出現小産權房）

九部委發文一個月後，北京、上海、瀋陽等13個城市近日獲批利用集體建設用地建設租賃住房試點，此舉將增加試點城市租賃房源供應，緩解住房供需矛盾。

國土資源部、住房和城鄉建設部28日對外發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地産平穩健康發展長效機制，國土部會同住建部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還將有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

此前的7月20日，住建部、國家發改委等9部門聯合發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

中原地産首席分析師張大偉認為，部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬於一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利於房源供應，也有利於城中村改造。

他表示，從長遠看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發商開發商品房用於出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，對於集體産權擁有者來説，也可以獲得穩定回報。集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。

“用集體土地供應租賃房，是一項多贏的政策。預計這一政策落地後，將對著13個城市的租賃市場將有非常大的影響。”張大偉稱。

利用集體土地建租賃房並新鮮事物。作為超大城市，早在2011年，北京就已經向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房。此後，京滬兩地集體土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批准。

從2011年起，北京先後在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺、溫泉鎮351地塊、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

今年5月，唐家嶺項目開展選房入住，此後又陸續有溫泉鎮351地塊和平房鄉兩個試點項目開展了入住工作。這3個項目正抓緊開展入住工作，預計8月上旬將完成入住5000余戶。年底前，北京市5個集體土地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。

建設在集體土地上的租賃住房如何進入市場？ 北京住建委表示，北京市利用集體土地建設的租賃住房，可由區政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼，入住項目統一設置租賃管理服務站，提升服務管理水準，提高廣大承租家庭的歸屬感和生活品質。

如唐家嶺租賃住房項目已由海澱區住房保障事務中心整體躉租，租期10年，統一進行出租、運營和管理。

北京住建委近日表示，今後5年，北京將進一步加大租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。

8月3日，國土部黨組成員、國家土地副總督察嚴之堯到北京市規土委調研時也表示，建議深入研究農村集體建設用地的使用政策，設計好農村建設用地使用的商業模式，特別是要針對北京市的樓市情況大力推進農村建設用地建設租賃性住房，豐富住房市場，降低居住成本，增加農民收入。

“今年是大規模推進租賃住房建設的第一年，目前各區2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。重點在毗鄰産業園區、交通樞紐和新城的區域佈局建設，周邊市政配套設施和公共服務設施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業人群的住房需求，促進産城融合、職住平衡。”北京住建委稱。

外界之所以關注集體土地建租賃房，還有部分原因在於此舉與利用國有土地建租賃房有很大區別。

集體土地與國有土地所有權有所不同，屬於農村集體所有。按國家法律規定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋産權也屬於農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。

在集體土地上建租賃房，業界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小産權房問題？

此前，一位地方國土局局長就曾坦言，集體土地建租賃房與小産權房有差別，差在哪？就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小産權房無異。

此次兩部委發佈的《方案》中強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

這也説明，此番部委發佈的試點方案，對小産權房已經有所防範。