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可增值型商業地産或成市場新寵

發佈時間:2017/09/05 10:13 | 來源 :中國經濟時報

一方面,萬達王健林、SOHO潘石屹等傳統商業地産巨頭近來不斷出售商業地産項目。另一方面,一些房地産企業則不斷增加商業地産營收目標。公開資訊顯示,萬科提出到2019年,其商業租金規模要達120億元;龍湖地産提出到2020年,其商業租金收入將達100億元左右;遠洋地産和中國金茂亦提出旗下商業營收要達50億元。

地産巨頭截然不同的路徑離不開資本對商業地産的青睞。有數據顯示,2016年中國商業地産投資創下新高,交易總額超過2100億元,並預計今年將再創新高。

廣州(樓盤)天河區天河路商會會長、正佳集團副董事長兼執行董事謝萌表示,商業中心的競爭已進入紅海時代,越來越多的資本將目光轉向了更具增長潛力的新型業態。

據悉,天河路商圈是廣州天河區的核心商區,在這個不到兩公里距離、總面積約4.5平方公里的範圍內,匯聚了正佳廣場、太古匯、萬菱匯、天河城等近20家大型商業綜合體。在商業地産的廝殺中,天河路商圈逆勢增長。來自天河路商會的數據顯示,2016年僅一個商圈的社會消費品零售總額就達9600億元。

就商業綜合體而言,超大體量需要超大流量的支撐,首先商圈商會要發揮作用。謝萌認為,從整個生態環境出發,商圈商會要發揮四個主要功能:一是採集資訊,包括商圈商業資訊、酒店行業資訊、旅遊資訊、文化資訊、創新資訊內容,儘量避免商業中心的同質化競爭;二是不斷拓展新遊客、新客戶源,開發新藍海流量;三是在國際上建立國際旅遊網路,拓展國際流量;四是打造品牌活動,打造超級IP,把所在商圈打造成城市新的商業名片。

商業購物中心必須積極擁抱並大膽推進供給側結構性改革,今後的商業地産業態不會是單純的商業銷售。謝萌説,一個商業綜合體只有通過新文化(300336,股吧)的建設,加強客戶的體驗,借助新技術來提升行業運營效率,客戶才會有新連接。

中國商業經濟研究所所長齊曉齋認為,當前,各地的購物中心正在積極進行業態調整:零售配比明顯下降,由過去的70%下降到50%甚至更低;親子、餐飲、娛樂等體驗式消費佔比則明顯提升。

據統計,2016年中國可投資商業地産規模高達3.4萬億美元,位居全球第二。

對於商業地産的投資策略,五牛股權投資基金管理有限公司副總裁全宇看好高速發展的城市群,專注于迅速形成的城市體,諸如上海(樓盤)周邊、杭州(樓盤)等經濟活躍度及交易活躍度更高的城市板塊,積極覆蓋快速發展的準一線城市,以商辦物業為核心,專注于區域板塊的價值標桿與驅動者,持續拓展如工業園、倉儲物流和停車場等細分市場。

“商業地産行業重資金投入,回報時間比較長,考驗的不僅僅是開發能力,而是運營能力、服務能力。”謝萌説,行業發展到了一個洗牌的區間裏。

戴德梁行方面預測,未來市場,可增值型或機會型資産將成市場新寵。研報指出,近年來,由於租金增長放緩而資本價值增長超速,中國商業地産收益率受到壓縮。未來,在龐大供應量的壓力下,預計租金增長仍保持緩慢態勢,收益率預計或將繼續下滑。因此,更多投資商把目光轉移至對資産價值的提升,可增值型或機會型資産也越來越受歡迎。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示:“城市更新産業升級,改造創新將成為未來幾年愈發關注的話題。對於投資者來説,有效的資産運營管理將成為制勝因素。”

(責任編輯:王依彤)

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