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天量供應推動!北京甲級寫字樓空置率近16% 

發佈時間:2019/12/18 15:27:01 | 來源 :新京報

在2019年超90萬平方米供應量的推動下,北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%,這也是自2010年以來的最高值。12月17日,房地産服務上市公司高力國際舉行“高力國際華北區物業市場2019年回顧及2020年展望媒體發佈會”,在會上發表了上述觀點。

高力國際認為,北京甲級寫字樓租金收入規模從2002年的30億元左右,增長到2019年的約420億元,17年間增長14倍,預計到2023年,理論市場規模將達到500億元。

供應量創紀錄,空置率達15.9% 

臨近年底,回顧2019年,高力國際認為,北京甲級寫字樓市場的各項指標均出現“現象級”變化,預示著北京甲級寫字樓市場進入了又一個新的發展階段。

最明顯的特徵是,全年供應量超過90萬平方米,這是有歷史紀錄以來的最高值。其中,第三季度的新增供應量達54萬平方米,比2008年至2018年的年平均值還要多8萬平方米,比供應量低點2012年至2014年的三年供應量之和還要多8萬平方米。

但在“天量供應”的背後,2019年,北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%,這也是自2010年以來的最高值。

空置率高企主要是因為從2018年開始,整體市場進入了一個供應高峰期。2018年的全年供應量達到近81萬平方米,使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點,達到10.6%。進入2019年,新項目陸續入市,加上2018年尚未完成去化的累計面積,導致空置率在一年間上升了5.3個百分點,接近16%。

從2018年開始,整體市場空置率水準高企的同時,寫字樓租賃市場的外資機構的租賃需求在不斷增加,這個趨勢在2020年依然會延續,為整個去化週期提供了需求支撐。

高力國際指出,目前市場穩定的吸納量得益於高品質新項目入市前的提前預租。預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束,整體空置率水準也將在2020年觸及最高值。

年降幅4%,首現十年最大租金降幅

2019年,北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅。

2019年,北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅,但整體租金回調幅度依然有限。高力國際數據顯示,截至2019年年底,整體市場平均租金為383元/月/平方米,年降幅為4%左右。面對市場如此大量的供應,以及不斷抬升的空置率水準,從4%左右的降幅可以看出北京市場的租金錶現依然堅挺。高力國際認為,目前,市場租金已進入階段性調整時期,整體調整時間或持續一年到兩年。

從全球主要城市的甲級寫字樓租金水準看,北京和上海已經躋身全球最昂貴的寫字樓市場的前列。但如果把租金和空置率橫向對比來看,高租金、低空置率的市場主要是香港特別行政區、東京、倫敦和新加坡,四個城市的空置率都在5%左右或以下的水準。相對來看,北京和上海的租金水準較高,空置率也相對合理。

第三産業的發展是推動高品質寫字樓市場發展的核心動力之一。而中國經濟正處於轉型期,服務業將會是中國經濟挖掘深層增長潛力的重要抓手。高力國際認為,從這個角度來講,隨著中國服務業的發展,大量來自於服務業的辦公需求將會成為寫字樓市場發展的重要推動力。

此外,中國寫字樓市場也正在從粗放地追求發展速度,向精細化管理、追求品質轉變。北京不僅在2019年迎來了創歷史紀錄的新增供應量,同時隨著新的高品質項目入市,整體寫字樓品質又得到了進一步提升,例如亞投行總部所在地亞洲金融大廈。

未來,隨著軌道交通的不斷完善,樓宇區位優勢的影響會逐步減小,樓宇品質、周邊配套、物管理念、租金水準等因素將會在未來的市場競爭中扮演更加重要的角色。

(責任編輯:王永超)
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