原標題：重慶寫字樓市場呈“二元競爭格局” 零售物業多核競爭

重慶寫字樓市場呈“二元競爭格局”零售物業多核競爭

中新網重慶10月18日電（記者 張燕）18日，知名商業地産服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）在渝發佈《2018年第三季度重慶房地産市場報告》。研究報告顯示，傳統淡季寫字樓市場需求增長放緩，産業樓宇和寫字樓“二元競爭格局”凸顯。零售需求有所放緩，國際品牌及網紅品牌主導市場，山形地勢造就重慶零售物業市場“多核競爭格局”，持續新增供應令區域市場間的競爭關係重塑。

産業樓宇+寫字樓市場呈“二元競爭格局”

該報告顯示，第三季度重慶優質寫字樓市場未錄得新增供應。至季末，重慶甲級寫字樓存量維持260萬方。供需作用之下，重慶寫字樓整體空置率環比下跌2.1%,至季末報34.2%.涵蓋新經濟的第三産業為寫字樓需求的主要驅動力。

據世邦魏理仕監測數據顯示，重慶有包括照母山生態科技創新城、西永微電子産業園等十余個産業園區。其中，照母山生態科技創新城為科技創新、服務貿易、新型金融、網際網路企業的集聚地。與重慶寫字樓市場的發展步調一致，截至目前，園區已擁有近400萬方産業樓宇。

報告顯示，照母山生態科技創新城租戶結構與重慶甲級寫字樓租戶結構的相關性高達72.3%.按行業分析，照母山生態科技創新城前三大需求驅動分別是房地産（22.0%）、TMT（19.9%）、金融業（18.2%）;按需求來源看，本地企業佔比高達75%.重慶産業園區市場與寫字樓市場的“二元競爭格局”凸顯，産業樓宇存在對寫字樓需求分流的可能性。

展望未來，重慶寫字樓預計將迎來逾17萬平方米新增供應。世邦魏理仕預判整體市場壓力仍將持續一段時間，空置率大幅回落的可能性較低。隨著新經濟將持續發力，活躍需求有望推動空置率回調。然而新增需求存在分流可能性，對外，一級租賃市場面臨來自於産業園區的競爭——具備産業扶持等優勢的高品質産業樓宇;對內，面臨寫字樓市場內部的“二房東”之間的競爭——精 裝修、帶傢具且溢價低。因此，隨著辦公空間的多樣化和品質提升、競爭層面的擴寬及深化，供需矛盾短期緩解面臨挑戰，一級寫字樓租賃市場的租金回調空間有限。

隔江相望區域+城北各區域零售物業市場“多核競爭”

世邦魏理仕華西區顧商業部主管江南説：“重慶發展重心北移，地理環境的客觀條件造就了‘2+N’的多核商業格局;不斷細分的消費者需求為市場品牌迭代奠定基礎;網紅品牌預計將保持活躍，並進一步推動市場重塑。”

從地理上看，重慶江北嘴與彈子石是典型隔江相望的區域市場，兩者同為新興商業板塊，江北嘴區域市場定位及輻射力受去年開業的高端購物中心國金中心顯著拔高;而就彈子石而言，持續新增供應令區域商業氛圍趨濃，域內亦有依山而築具有巴渝特色的商業街區，為重慶旅遊打卡之地。

儘管商業市場皆快速發展，地理位置相望且通達性趨強，但兩者間的競爭關係並未見明顯重塑。在重慶“北移”發展的大背景下，觀音橋、江北嘴、南渝北（照母山以南）和北渝北（照母山以北）四大板塊的發展備受關注。以重慶核心商圈觀音橋作為參照物，對比其餘三個區域市場的租戶結構發現，江北嘴、南渝北、北渝北同觀音橋商圈的相關係數分別為70.6%、91.6%及36.7%,反映出觀音橋、江北嘴、南渝北三者間的同質化明顯。

與此同時，城市發展進一步北移，充裕的土地供應給予住宅項目開發、産業規劃發展提供基礎，加之匯集眾多品牌零售項目的中央公園新興板塊的塑造，未來渝人口或將繼續北遷且消費選擇亦越寬泛。隨著市場高端零售物業的填空期接近尾聲，高端零售品牌大舉進駐的勢頭將有所放緩，市場將逐漸過渡至調整階段。

據該研究報告分析，截至2018年末，重慶零售物業市場全年共計將迎來超100萬平方米的新增供應，沙坪壩萬達廣場、九龍坡中迪廣場有望年底開業。未來3年新增供應量將維持在年均90萬平方米的高位，勢必將令市場承壓，租金走勢或將下探。