房企拆分物業上市將迎來新一輪的熱潮

來源:新華網 2018-07-23 14:48:17

當前,在金融監管日趨嚴格的背景下,房企融資渠道逐步收緊。另一方面,隨著房地産市場規模化競爭升級,行業集中度進一步提升,也促使很多房企尋求新的融資路徑,以緩解資金壓力。


據證監會官網最新公佈的《發行監管部首次公開發現股票審核工作流程及申請企業情況》顯示,截至2018年7月12日,申請在A股上市的房地産業類企業仍處於排隊待審狀態。從排位上看,大連萬達商業地産、廣州富力地産、金輝集團、首創置業分列83、84、85和88位。相較于審批嚴格的A股市場,多數房企紛紛開始轉戰港股市場。


自去年至今,三盛控股(02183.hk)、福晟國際(00627.hk)、正榮地産(06158.hk)等房企相繼完成了在港上市,這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場的希望。7月12日,來自南京的本土房企弘陽地産(01996.hk)在港交所敲鑼宣佈正式上市,而在它背後還有大發地産、美的置業、寶能地産等房企,正在籌劃著赴港上市。據統計,2018年上半年,在港交所遞交招股書的房企至少有5家。


同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,國內市場除了上市平臺之外,其他融資渠道都在持續收緊,境外市場的上市平臺和渠道相對來説還有空間。因此,在未來整體融資環境趨緊的情況下,很多房企都會考慮這種策略,所以才會出現扎堆赴港上市的情況。


此外,房企融資的急迫性也體現在公司財務數據中。根據弘陽地産招股書顯示,2015年-2017年資産負債率分別為119.4%、136%、137.5%,近三年借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元。截至2017年底,弘陽地産一年內到期的貸款佔未償還債務總額的39.9%,兩年內到期的貸款則佔到未償還債務總額的六成;另一家排隊上市的美的置業,2015年-2017年資産負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%,與此對應的凈負債率分別為622%、625%、118.9%,據其招股書顯示,截至2018年3月31日,美的置業擁有157.07億元現金,負債總額為1089億;大發地産2015年-2017年的凈資産負債率分別為196.5%、150%和269.8%,報告期內,大發地産的銀行貸款及其他借貸為59.87億元,未償還銀行貸款為39.75億元,未償還信託融資及其他融資約為20億元。


“在未來兩三年,A股市場對房企開閘的可能性很低,這也迫使一些房企轉而尋求境外資本市場。”新城控股高級副總裁歐陽捷同時指出,境外資本市場以機構投資者為主,對表現優秀、長期可持續發展企業的融資會給予認可和支援,對業績表現一般、專業能力不足、發展前景不明朗的企業,即便是在港股市場,也未必能夠獲得資本市場的青睞或支援。


除了地産主業板塊,還有不少房企分拆旗下物業板塊謀求上市。


自2014年房企花樣年控股(01777.HK)分拆旗下物業管理公司彩生活(01778.HK)赴港上市後,以物業管理為主的房地産服務商登陸資本市場逐漸成為主流。在此熱潮引領下,大型房企紛紛分拆和重組旗下相關業務,角逐資本市場。尤其是今年,已經有雅居樂集團(03383.HK)旗下的雅生活服務(03319.HK)和碧桂園(02007.HK)旗下的碧桂園服務(06098.HK)兩家公司登陸港股,此外還有佳兆業新城控股旗下物業也計劃上市。截至目前,共7家物業企業登錄香港主機板市場,1家在A股上市,62家掛牌新三板。


對此,一家物業公司負責人表示,目前房企市盈率與市凈率均不高,而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率,具有估值優勢。主要因為一方面物業管理公司具有輕資産和逆週期的屬性。另一方面,物業管理公司的現金流也相對更加穩定。


“物業通過資本加持、技術助力,將為企業發展賦能加速。通過登陸資本市場獲得資金支援並加快兼併收購,同時搭建平臺、加強資訊化建設,以增值服務助力企業高速增長,以商業模式升級及規模化運營提升企業市場競爭力。”上述負責人説。


歐陽捷認為,物業的分拆上市對房企的業績影響不會太大,畢竟物業收入在整個房企營業收入中佔比很小。在業務剝離之後,更有利於房企專心做好自己的開發業務。他預計,未來會有更多的房企會進行分拆物業上市。


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房企拆分物業上市將迎來新一輪的熱潮
來源:新華網2018-07-23 14:48:17
歐陽捷認為,物業的分拆上市對房企的業績影響不會太大,畢竟物業收入在整個房企營業收入中佔比很小。在業務剝離之後,更有利於房企專心做好自己的開發業務。他預計,未來會有更多的房企會進行分拆物業上市。
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