原標題：北京不會對商辦房大規模鬆綁"商改租"是方向之一  

去年“3·26”一紙政策出臺，商業用途的房子，褪去居住屬性，僅可辦公。本就是投資聚集地和調控灰色地帶的商改住項目，一下子成了調控政策最嚴控的部分。商住這個詞在北京樓市中消失，商業辦公類産品被明確不再允許居住。曾經很多投資了商住公寓的人都感覺砸在了手裏，但好在，隨後出臺的細則劃分了界限：政策出臺前已經居住的銷售的可以按照原有設計繼續保持水電供應，但在界限之後，則不能改水、改電，甚至不能有小戶型供應。商辦類産品一下子跌入谷底，庫存壓力大增。進入2018年，上海、廣州先後對商辦類産品進行了微調整，允許個別項目有條件地由商轉租，作為長租公寓運營——這是否會是未來大量商辦項目的集體出路呢？《廣廈時代》採訪的多位業內人士普遍認為，商辦的未來出路取決於政策的走向，但期待像以往那樣放開商辦産品進入居住領域是不可能的。  

上海、廣州微調商辦限購政策  

“聽説了嗎？上海、廣州的商辦類産品都放開了一條口子，未來是不是商辦類項目還可以用來居住？”  

近日，在通州某商住樓的業主群裏，幾位投資了商住項目，卻因為政策調控導致難以出手的業主，紛紛討論起最近商辦市場的動向。  

事實上作為去年樓市調控組合拳的重要組成部分，商住房的概念已經在北京、上海、廣州等重點城市中成為了歷史名詞。商業辦公類土地不再允許建設成居住類産品的要求，讓本已成為樓市成交主力的商住項目，一下子墜入谷底。或許是由於政策太過嚴厲，大量商辦類項目面臨庫存積壓的困境，一些城市也開始有條件地嘗試為商辦産品去庫存。  

去年12月29日，上海寶山區發佈最新消息《寶山區首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批准三個項目轉型為租賃住宅。  

有業內人士分析認為，上海的商辦項目轉型租賃住宅，不僅盤活了存量房源用於租賃，同時也恢復了商辦的居住屬性，讓商辦物業做長租公寓的合法性更進一步。要知道按照之前的調控要求，商辦項目是不能用於居住的。因此有不少此前購買了商住樓的投資人，都認為此舉相當於放開了商辦的居住功能，未來還有可能進一步放寬。  

不僅是上海寶山，在新年交替之際，廣州的公寓市場也迎來了一次小小的“鬆綁”。近日，廣州市城市更新局發佈《市城市更新局關於實施城市更新商服類房地産項目管理新政執行問題的通知》，屬於舊改商服類項目，可以不執行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低於300平方米的規定。這也意味著舊改商服項目又將可以開發小戶型公寓，但是銷售對象依然不能是“個人”，必須是“法人單位”才能購買。  

北京商辦庫存創紀錄  

有觀點認為，新年伊始上海、廣州對於商辦産品的微調，無論是轉型租賃，還是允許小戶型開發，均是由於政策嚴控近一年來，商辦類項目受到了巨大的衝擊。  

其實在北京也是類似，住宅項目雖然供應有限，但商辦産品卻壓力山大。  

來自市場研究機構《地産行銷人》的數據顯示，2017年北京商辦市場的供應套數大幅增加，但成交套數卻大幅下滑，商辦産品的庫存量也達到了四年來的最高位。整理從2014-2017年的數據可以發現，去年北京商辦供應套數突破2萬套，達到20034套，為四年來最高，同比增長了32%；而成交套數卻僅有9635套，遠低於2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京樓市的商辦庫存達到45878套，創下了四年以來的最高位，庫存量上升了29%。成交均價和成交金額分別為26616元/平方米和524.27億元，同比分別下降了8%和36%。  

業內專家、地産行銷人韓樂告訴北京青年報記者，之所以出現這樣的現象是由於商辦市場在調控後，受到了極大的衝擊，發生了結構性的變化。  

一方面，對於開發商已經通過規劃的原“商改住”項目不得不重新調整定位，轉向純粹的商辦形象，由此導致大量的原本想要賣給個人的小面積産品進入市場，提高了供應佔比。另一方面，購房客戶由於政策原因已無法以個人名義購買商辦産品，只能通過公司獲取購買資格，因而無法貸款，變相提高了首付比例和購房成本，所以低總價小面積商辦也試圖在適應市場的需求。  

而那些沒有通過規劃的新增商辦項目，按照新政要求，則需要設計成使用面積500平方米以上的大戶型，這意味著建築面積接近700平方米，達到了半層或者一整層的體量。韓樂表示，這樣的規劃是不可能吸引個人投資者的，只能通過整售給企業辦公來消化庫存，但這樣的交易畢竟是少數。於是，小戶型商辦由於不能貸款不能出售給個人，大戶型商辦則因為價格太大，都無法快速銷售，最終導致庫存不斷增加。北京大規模放開商辦幾無可能面對與上海、廣州類似的商辦庫存壓力，北京的商辦市場是否會有微調政策出現呢？  

對此，安居客首席分析師張波認為，北京政策微調的可能性較大，但會嚴守“商改住”這條紅線，回歸商業本質和“商改租”是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業的本質，嚴格按照土地性質改住為商，對於有著優勢地理位置的項目可以考慮；其二是轉住為租，未來政策對於租賃會有更多傾斜，租賃的市場也將進一步擴大，在國家多渠道並建的政策指引下，租賃市場也將有更多發展機會。  

韓樂也認為，北京也有可能會對商辦産品放開租賃的限制，引導商辦庫存轉入租賃領域。不過，韓樂同時表示，期待北京對商辦産品放開更大的口子是不可能的，也一定不再允許曾經的商改住再次入市。而且就算是引導商辦物業進入租賃領域，對開發商來説仍舊壓力很大。因為按照現有的租賃政策，租金回款相對於開發成本來説太過微不足道，而且開發商還要負責日常的運營和維護，資金會承受更多的壓力，轉型租賃並不適用於所有商辦項目。亞豪機構市場總監郭毅也表示，北京樓市由於特殊的標桿作用，不會出現對商辦産品的大規模鬆綁，即便允許部分商辦項目轉為租賃住房，一定會有嚴格的限制標準，比如運營能力、消防標準、安全標準等。投資需求很難重回商辦市場。  

商辦産品已失去投資吸引力  

雖然上海和廣州放鬆了對商辦的限制，但對於投資需求來説，嚴厲的政策，已經使得商辦産品失去了投資吸引力。  

韓樂表示，曾經商住市場由於不限購、不限貸、低總價，吸引了大量的樓市投資需求，但這樣的情況已經不可能再發生，除非是由於公司發展需要，個人投資者已經不會再投資必須全款支付的商辦産品。張波也表示，首先，必須承認低總價的商辦類項目過去幾年的確承接了部分剛需，尤其是在目前房價已經高企的一二線城市更是如此；其次要看到這種現象並不是合理的，或者説並不應該是國家鼓勵的方向。一方面土地性質決定了物業類別，地方政策在土地出讓時往往對於地塊有著前瞻性的規劃和思考，大量商辦項目變相轉為住宅顯然會和地塊的定位有一定差異。另一方面商辦項目存在居住和辦公的混雜現象，人員管理方面存在極大安全隱患。  

因此，張波認為，短期來看，商辦的投資熱已經退去，尤其是針對個人的商辦類投資市場已經退潮。但這並不意味著商辦項目就變成了“雞肋”。2018年商辦項目有適度鬆綁的可能性，市場熱度雖不會出現明顯提升，但大型整售客戶出手的可能性較大。同時在“租購並舉”的政策背景下，“改商為租”有著很強政策紅利，吸引著各方資本進入商辦市場。