7月的上海天氣非常炎熱，很多人面對這樣的酷暑已經不願意出門。而在位於上海安亭新鎮的一個圖書館內，依舊擠滿了人。大家在這裡看書、喝咖啡，將這個圖書館利用的滿滿的。

兩年前，上海萬科參與了安亭新鎮的開發和規劃，將更多的商業配套引入到這個以汽車為産業主導的小鎮。這樣的改造同時也改變了小鎮居民的生活方式。以前他們的週末可能需要去南翔等商業區域才能消費，而如今他們可以在家門口享受到更多的生活配套。

“萬科的進入主要是升級完善小鎮城市功能系統，通過帶來更多的商業元素來聚集人氣，從而進一步優化這個小鎮的生命力。”一位上海萬科相關負責人告訴記者。

萬科首個産業小鎮

安亭新鎮作為上海“一城九鎮”計劃的試點城鎮之一，是上海打造完整汽車産業鏈的陣地，該區域內融入汽車産業鏈相關企業，整個片區均是圍繞企業展開。

此前，由於安亭新鎮商業、教育配套不太完善，當地的居民紛紛選擇在嘉定北等區域居住，該區域除了工作氛圍外並沒有其他氛圍。

2015年，上海萬科與上海國際汽車城開始合作，其將上海萬科的社區商業、長租公寓、創意辦公、興趣教育、美好家裝修、文化産業等業務全部引進該小鎮，讓這裡的配套不斷完善。

“就中國目前情況看，人才和産業較難集中到小城鎮上，原因之一是交通條件跟不上和服務配套設施落後，一旦有了極大的改善，特別是網路通訊和公共服務體系的完善，人們必定願意到安逸寧靜，風光宜人，生活方便的小城鎮上去。”上述負責人告訴記者。

記者在現場看到，上海萬科將自己的多元化産業不斷進行導入，實現了小鎮“城市功能系統”不斷構建和完善。上海萬科與汽車城合作引入了evcard分時租賃車，運營了劇場、開業了集中商業、圖書館，並引入了華師大雙語學校，同時建設開放了體育公園。“我們希望不斷完善小鎮的配套，針對年輕人、白領、老年人不同的人口結構，實現全年齡段需求。”

引入了這些配套以後，未來的生活場景閉環可以基本實現。“在安亭新鎮上班的年輕白領，可以租住在萬科泊寓，早中晚可以在萬科食集就餐或者在7-11簡餐，晚上可以在萬科集的健身房鍛鍊身體，週末可以在新鎮裏的劇院觀看話劇、在教堂裏做禮拜或在圖書館看書。”這位負責人介紹。

有了這樣一個基礎，這個小鎮的活力越來越大。通過産業聚集人口，通過商業配套留住人口，讓這裡形成一個自迴圈系統。對於房企而言，未來商業既可以實現租金收益，還可以通過配套增值來提升住房價格，實現住宅的銷售。

機遇和風險

事實上，隨著一二線城市的新建住宅量出現天花板，每家房企都開始不斷開始多元化和産業佈局。包括萬科、恒大、綠地、龍湖、旭輝都開始不斷外延自己的産業業務，特色小鎮成為風口之一。

“誰都不知道下一個風口是什麼，但是如果你不去嘗試，在下一個風口來臨的時候你就沒有紅利。”一位房企高管告訴記者。

中國城市規劃設計研究院副院長李迅指出，從國家宏觀層面來説，抓特色小鎮、小城鎮建設大有可為，對經濟轉型升級、新型城鎮化建設，都具有重要意義。從供給側結構性改革角度來看，特色小鎮在新常態經濟發展中，是一個新的增長點。

根據我國住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部關於開展特色小鎮培育工作的通知，到2020年，將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設，不斷提高建設水準和發展品質。

因此，開發商們都紛紛看到了這裡面的機會，記者多方採訪獲悉，眾多房企紛紛涌入特色小鎮建設之中，一方面可以享受一定的政策紅利，低價獲取更多的土地，降低自己的拿地成本。同時，從開發向運營的轉型可以有效對抗純開發帶來的風險，可以實現更多穩定的回報。

上述萬科安亭新鎮就是一個例子，這是萬科體系內第一個以汽車産業為主導的小鎮，目前已經實現盈利。而隨著未來汽車産業升級，其運營的小鎮價值還將不斷出現。相比于傳統的拿地開發，這樣的形式，則可以實現更加長遠的發展和現金回報。

不過，風口之上並非每一個豬都可以飛起來。

清華校友房地産協會會長聶梅生認為，開發商需要想清楚特色小鎮的定位、運營和商業模式。“你原來策劃的運營模式到最後的運營當中是否能夠實現?錢能否回來?不像賣房子，房産證一轉就可以完成了。所以這件事情，我們的空間確實更大了，但是要求也更高了。我們進入了完全不太熟悉的商業模式。”

易居智庫研究總監嚴躍進認為，開發商進入特色小鎮都為了搶佔風口，但是最後還是比拼的是運營能力，如果沒有足夠的運營能力，可能也會在項目上出現虧損，甚至拖累其發展。