日本新民宿法已于6月15日開始正式實施，長期處於灰色地帶的民宿業最終得到官方認可，但新法在正式實施兩周前已在日本國內引起巨大反響。

6月1日，日本觀光廳下發通知，要求民宿短租運營商儘快取消所有尚未獲得政府許可備案號碼房源的訂單。通知下發不久後，日本最大民宿運營商Airbnb的房源數量從6.2萬下降近80%至1.38萬，Airbnb不得不設立1000萬美元基金用於補償客人因取消訂單産生的額外費用。此外，業務已拓展至日本多個地區的民宿短租預訂網站途家稱，預計在6月13日完成合法房源的標注與不合法房源的下線工作。

除了規範良莠不齊的短租市場，為日益增長的赴日遊客提供更多的住宿選擇也是日本頒布新民宿法的重要考量因素。日本觀光廳數據顯示，2017年赴日旅遊國際遊客達2869萬，連續第五年刷新最高紀錄，日本政府還計劃在2020年吸引4000萬國際遊客，與2017年相比增長40%左右。隨著日本2019橄欖球世界盃和2020年東京奧運會的臨近，民宿正式合法化及其蓬勃發展有利於應對屆時出現的酒店客房短缺問題。

放寬民宿經營區域不同地方區別對待

新民宿法規定，日本物業所有者每年可將空余房間或整個房屋對外出租的天數不得超過180天，但必須首先在當地政府完成登記註冊;當地政府可根據情況設定其他限制條件。

據日本觀光廳測算，截至6月1日，日本超過1/3 的各級行政區在民宿經營區域、經營時間等方面都已經設定各自的限制條件。比如，東京中部的新宿區禁止工作日在居民區經營民宿;京都市只允許每年的1月中旬到3月中旬在居民區經營民宿，且代替房東管理民宿的人員居住的位置與住宅區距離不得超過800米;為了保護環境及周邊歷史文化，岡山市庫拉什基的比坎區全年禁止經營民宿。

值得注意的是，為嚴格貫徹落實新民宿法，非法經營民宿的房東或其他運營商一旦發現將被勒令停業並處以100萬日元的處罰，是之前不超過3萬日元罰款的33倍多。京都和大阪市還成立專項工作小組，通過關閉非法運營民宿及通知房東合法運營等方式確保新法得到落實。

影響長租市場格局改善社區居民關係

新民宿法通過擴大經營區域、對房間面積不做特殊要求等規定降低了短租住宿房源的申請門檻，儘管民宿運營者必須到本地政府註冊並獲得房源許可編號，但新法中産生的最大爭議可能是沒有限定適合做民宿的物業類型。對於Airbnb這類短租房源，公寓業主及長租客一直存在的抱怨是其隔壁的房屋沒有經過他們的允許而被當作酒店式客房租賃出去。雖然新房沒有具體的條款來解決這一問題，但日本國土部已為要求在其社區禁止經營民宿的業主協會制定一些指導原則。

不過，由於新民宿法剛在半年左右前完成，很多業主協會還不太了解這些指導原則。雖然根據之前的法律，業主協會不需要發佈任何書面通告可以禁止在其社區經營民宿，但新民宿法頒布後，他們必須將新的條款加入自己的規章制度中並獲得協會3/4會員投票贊成後才有法律效力。在目前經營民宿比較盛行的情況下，阻止短租民宿進入市場空間更大的公寓社區肯定會比較困難。

此外，經營長租市場的運營商發現可能運營民宿收益更大，未來更多的房屋管理平臺將會加入經營民宿的行列。比如，擁有20萬套物業的日本大型租賃仲介公司Apaman今年3月註冊民宿管理平臺。事實上，政府也想通過鼓勵民宿短租經營解決日本日益增長的空置房屋及公寓樓問題，這些房屋由於租客逐漸減少，經常在很長一段時間裏處於空置狀態。

妥善處理短租平臺與酒店業關係

短租巨頭Airbnb在全球擁有500萬個房源，任何一個它有運營業務的國家出臺民宿法都與之息息相關，作為亞太地區兩大重市場之一的日本也不例外。數據顯示，2016年在Airbnb平臺上預訂住宿房源的遊客達370萬，佔所有赴日國際遊客數量的15%左右。從立即執行政府取消尚未獲得許可房源訂單的通知，到設立1000萬美元基金補償受影響客人，再到發郵件提醒房東註冊合法房源並創建專門網站為房東提供申請許可指導，這些努力都顯示出Airbnb對將房屋共用合法化的新民宿法持歡迎態度及對日本市場的重視程度。

更重要的是，新民宿法能夠讓短租民宿行業走出法律灰色地帶，與酒店在平等合法的環境下進行公平競爭。經過紐約、巴黎、巴塞羅那、舊金山等城市與當地政府和酒店行業協會艱難鬥爭後，Airbnb更加珍惜這一法令帶來的未來增長機會。很顯然，如果以後嚴格按照日本政府及本地政府的各項規定經營民宿，Airbnb之前飽受酒店業質疑的非法、逃稅等問題可以迎刃而解。

鋻於對日本市場的信心日益增長，新法正式實施前，Airbnb在東京、大阪、京都推出Airbnb Plus精選房源産品，它還在日本更多的區域為平臺上的房東提供諮詢，幫助他們註冊房源、上傳精美房源圖片及運營業務。此外，面對激烈的競爭環境，Airbnb還在6月13日宣佈與日本36家供應商合作推出Airbnb Partners計劃。

日本新民宿法的實施無疑將給民宿短租行業帶來新的發展機會，也為其他國家規範這一市場提供參考樣本。不過，儘管門檻有所降低，但由於各種限制條件較多，初期民宿申報的積極性不及預期。在公寓樓等居住區經營短租帶來的噪音、垃圾、安全等社區居民經常投訴的問題也不太可能在短時間內得以解決。