凱德近日出售20個購物中心給萬科，成為2018年首個震動業內的收購事件。

對凱德而言，這是一個歷史性戰略決定，大幅收縮三四線城市戰線，而將投資視野集中于核心城市。而對啟動“萬億發展計劃”的萬科來説，這是其商業帝國擴容的又一大步。

一筆“你退我進”的買賣

1月5日，商業地産界被一宗大額並購交易刷屏，印力聯合萬科、Triwater基金公司，通過各自旗下全資子公司聯合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協定。

根據協議，三方將聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權並承接相應的負債，交易對價為83.65億人民幣。上述股權交易的完成仍需取得中國政府相關部門的監管審批，交易預計于2018年第二季度完成。

此次股權交易涉及的20家購物中心，凱德通過旗下公司平均持有10年，項目平均建築面積為4萬多平方米(不包括停車場在內)。這些購物中心分佈在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目佈局的非核心城市。

值得注意的是，在凱德轉讓的項目中資産包裏，也包括像北京翠微路、重慶九龍坡以及鄭州金水三個位於熱點城市的項目，且不乏南昌、成都、佛山這樣被看漲的潛力城市。這顯然是多輪談判後的磨合結果，被業內解讀成“為出售三四線城市的大資産包而做的平衡”。

儘管“出售成熟資産和收購成長性資産並舉”一直是凱德在中國佈局的慣有策略，但此次大做減法，依然令業內頗感意外。對此，凱德方面解釋稱，凱德在三四線城市仍有多元業務的體現，比如保留並自持運營的凱德廣場·涪城、凱德廣場·蕪湖、凱德廣場·日照，還有西安、長沙、佛山等地的輸出管理項目。

另一方面，印力作為萬科旗下的商業平臺，一直在尋求資産並購的機會，通過盤活存量資産項目來加強其在核心區域及周邊城市群的深耕發展，此次毫無徵兆地一次性進駐十幾個非核心城市亦值得玩味。

凱德的“減法”與萬科的“加法”

可以説，中國一直是凱德的重倉區，從1994年進入中國的24年以來，受益於中國的城市化進程，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理總資産超過2000億元。在集團層面的未來佈局中，至少一半落在中國市場。

然而，選擇哪些城市和哪些物業卻是個問題。凱德集團中國區總裁羅臻毓此前曾表示，“中國有太多具備發展潛力的地方了，只是我們需要更多考慮自身的資源去選擇重點。”

結合凱德近年的“換倉”路徑來看，2016年以15億元收購凱丹廣場、2017年以33.6億元收購廣州樂峰廣場、26.4億元拿下上海國正中心、以及用8.38億元買入五角場商辦地塊，收購代價共計83.38億元左右，而最近賣給萬科的20個購物中心，其中14個是單個項目佈局的三四線城市，轉讓收入83.65億元。一進一齣，背後的戰略意圖可謂明顯。

幾乎同等的價位，以20個非核心業務的資産包置換一線城市的4個成長性優質項目，正可謂是凱德的優化資産結構之舉。

凱德內部人士接受採訪表示，凱德重視資産組合優化和整體品質，且必須打造精品項目，快速適應市場變化，“關於對中國市場的預期，我們很看好中國的發展，中國是集團兩大核心市場之一，我們會長期在中國開展業務，核心城市群和機會市場有優質新項目都會考慮投資。”

從萬科方面來看，印力借這筆買賣晉陞成為“在全國持有或管理的商業項目數量120家，管理面積1000萬平方米，管理資産規模逾800億人民幣，遍佈中國58個城市”的企業，無疑是對“萬億大萬科”戰略的又進一步。

此前，印力成熟的商業開發運營能力已在廣州、深圳、北京、上海、杭州、武漢、西安等一二線重點城市得到驗證，而此次收購填補了其在三四線城市的業務空白，直接加速了全國化佈局。

在萬科集團高級副總裁、印力董事長兼總裁丁力業看來，此次收購凱德成熟資産項目持有公司的股權符合印力的發展戰略，“因為伴隨中國城鎮化進程持續加快及人民對美好生活日益增長的需求，我們充分看好商業地産存量市場的價值空間”。

這或許是印力以超出整體資産估值的交易價格入手上述這些非核心地區項目的原因，據印力方面表示，交易完成後，上述購物中心將全部交由印力運營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標準進行提升。