中國房地産市場受政策影響極大，尤其是進入2017年，花式調控頻出，遠超從前。7月23日，在博鰲·21世紀房地産論壇第17屆年會上，全聯房地産商會創會會長、清華校友房地産協會會長聶梅生分享了她對當前宏觀金融政策的研究和房地産生態、投資風向的思考。

聶梅生認為，防範金融風險、經濟結構調整、制度改革進入深水區，都使房地産行業的生態環境發生了巨大變化，房地産去泡沫化勢在必行，同時生態環境的變化，也給行業提供了新的機會和平臺。

聶梅生指出，剛剛召開的“全國金融工作會議”意義重大，防範金融風險是其重要內容。而抑制房地産泡沫，是當前防範金融風險重要的議題。

歷經14年的房地産宏觀調控，從2003年到2017年出臺了七八十個調控文件，房地産從支柱産業發展到現在防範泡沫風險，行業生態環境發生了很大變化。當前經濟結構調整要從投資轉到消費，加之土地財政、個稅改革等都是這個生態環境變化的特點。

從2007年到2017年，每年房地産的投資平均是在10萬億左右，十年就是100萬億，這些資金都在房地産的大池子裏固化在房子當中，並進入了去庫存週期。

這十年裏，M1與房價呈正相關，房價基本上是跟著貨幣在跳動。隨著房地産投資的增大，房價上漲，房地産資産也在快速膨脹。

當前，中國整個房地産資産沉澱著龐大的資金量，現在一二線城市，因為地價上漲産生的財富增值達到了24萬億。2016年全國個人財富很大一部分集中在房地産，經過了一輪調控以後到2017年初，房價走向還是沒有明顯改變。

所以，現在對房地産行業防範金融風險，首先就是房地産業界的金融風險。

“但我並不認為中國的房地産泡沫會破裂。我覺得一定會平穩突破這一輪，走向新的發展階段。”聶梅生説。

她指出， 金融工作會議的另一重要內容是金融要服務於實體經濟。而下一步中國經濟增長的特點，反而提供了廣闊的平臺，讓房地産行業進入了新的發展階段。

聶梅生認為，金融或資本應該進入到“一帶一路”、特色小鎮和大健康、養老産業等領域，而平臺經濟、共用經濟又提供了新的思路。

她指出，在這種背景下，要積極組織和引導資金的合理流向，作為行業組織，全聯房地産商會根據産業的生態引導企業往哪走。跟政府一起做産業基金，去發展主流。比如説民間資本怎麼融入國家“一帶一路”産業基金；啟動了中國養老基金，也是在政府的引導下做的事情。

值得關注的是，在這次論壇上，全聯房地産商會主導成立了特色小鎮分會，致力於為開發商和實體企業轉型發展特色小鎮提供支援。據介紹，分會會員主體包括開發商、實體産業、金融機構以及城鎮化和特色小鎮上下游全産業鏈，而房地産企業已經成為推動特色小鎮發展的重要力量，藍城、碧桂園、路勁集團、泰禾集團、山水文園等房企成為分會首批會員。

聶梅生説，房地産發展逾30年，聚集了豐富的經驗、大量的資本和資源，開發商進入特色小鎮有非常多優勢。但是想做特色小鎮，無論金融機構還是開發商，都避免不了定位、商業模式、金融模式和建設運營這幾個問題。

首先是定位，在城鎮化概念下可以做很多特色小鎮，也可以在新興産業和産業創新上做很多特色小鎮概念。這是兩個不同的定位，需想清楚。

商業模式當中，最重要的是金融模式。特色小鎮沒有按揭貸款，土地也是目前的瓶頸。這個問題解決以後，才能説建設。特色小鎮的運營和商業模式，盈利模式是結合在一起的。聶梅生認為，特色小鎮是一個平臺，是一個共用經濟，農業、建築業、製造業、服務業都可以做特色小鎮。

聶梅生説，此次成立特色小鎮分會後，準備發起100個企業主題的特色小鎮，為會員企業聚集資源，同時爭取配套政策。