停車費漲、物管費漲價沒商量，為什麼我家的小區與物管公司矛盾多，但別人的小區不僅有物管費降價的，還有年終能分錢的？近年來，全國各地涌現了一批業委會自管小區的成功案例。這些小區經過多年來的探索，形成了一整套比較成功的自管經驗和實操方法，真是“羨煞旁人”。7月2日，“2017華南和諧社區高峰論壇”暨全國優秀自管小區經驗交流會在五羊新城舉行，集中發佈了30多個小區案例，記者從中了解到，原來廣州已經有十多個業主自管小區，其中，既有已經自管十多年的，也有剛剛開始自管之路的。

文/廣州日報全媒體記者劉麗琴

廣州自管小區已有十多個

    目前，我國大多數小區都是委託物業服務企業管理，因管理不善而導致物業公司和業主之間糾紛不斷的小區不在少數。事實上，根據《物權法》相關規定，只要經過業主大會“雙過半”表決通過，小區業主就可以選擇自行管理模式，即在小區全體業主授權下，由業委會帶領小區居民對小區物業進行全面自行管理。據悉，本次由廣東省華南和諧社區發展中心主辦的高峰論壇以“自管”為專題，發佈了來自北京、上海、廣州、深圳、南京、無錫、東莞、惠州等30多個小區案例，從案例來看，廣州已有越秀區豐景大廈、越秀區樂景大廈、越秀區金山閣、白雲區白雲家園、荔灣區金盈居、越秀區逸雅居、荔灣區金盈居、天河區碧海灣、天河區南粵閣、天河區天成居、海珠區佳興大廈、天河區半山雍景苑、越秀區新河浦等十多個小區實行了業主自管。

     廣東省華南和諧社區發展中心主任周活寧表示，業主自管是可以實現、可以運作好和可以複製成功的，從幾百戶的單體樓小區到數十棟幾千多戶的小區，業主自管的模式都可以運作。這些小區無一例外都經歷了“業主維權”、“業主自治”、“業主自管”這三個過程，從維權開始到對小區共有物權的責任分擔和義務，是業主自管的昇華過程。所謂自管，並不意味著拋開物業管理公司，業主的自主管理和物管公司的管理是不同維度的，自管不僅僅是為了維權，僅僅關心與物管公司的關係是片面的，小區業主的責任和義務在哪，有哪些共同決定權和共同管理權，是在自管過程中需要更多探討的問題。

這些自管小區值得學習

    從論壇發佈的案例來看，實行業主自管的小區不少都有可觀的結余收益。例如無錫春江花園是一個沒有物業公司的自管小區，佔地面積33.5萬平方米，業主3252戶，在物價上漲的情況下，小區0.5元的物業費一直不變，到目前為止自管已經9年的小區累計賬面結余達1300萬元。有1200戶的寧波江南春曉2011年自管後，雖然向業主收取的物管費不夠支付管理和維修成本，但共有部位收益的運營使得小區目前盈餘和存款理財收益達到491萬元。而在廣州，已經自管13年的豐景大廈，只有220戶，從開始小區欠付水電費到目前已建立起一個100萬元的公共設施設備基金，可以平抑物業管理服務成本上升的壓力。

    看到這些案例，對比不少物業公司表示運營成本增長要漲物管費的要求，自然會讓很多業主疑惑，物業公司管理下小區收益去哪了？對此，業內人士表示，小區的收益主要來源於共有部位的收益，出租共用部分的空間給電信運營和其他公司，通過收取小區車位停車管理費是最主要的途徑。很多小區物管公司對收入支出不公開，業主自然不清楚小區收支的真實情況。

沒成立業委會的小區這樣做

    有業委會可以決定是否聘請物管公司，那麼沒有成立業委會能自管嗎？位於天河區的天成居小區用實踐表明這也是可能的。天成居因不同意物管公司漲價方案，與物管發生糾紛，2013年有業主成立自治小組，儘管沒有業委會，但根據《物權法》中有關“業主共同決定小區公共事務”的原則精神，只要經過半數以上業主同意，就可以實行業主自管。自管方案經過半數以上業主同意之後，2013年10月，天成居正式實行業主自管。而直到2015年，天成居才成立首屆業委會。業主自治小組聘請了小區裏面的退休和下崗的業主來負責小區的日常物業管理服務，還聘請了一位小區業主擔任會計，還有一名義務出納，每兩個月收取一次物業管理費用，收取費用同時公佈賬目一次，不過一年多，物管費就結余10萬多元。

小區自管難在哪？

    周活寧表示，實行自管的小區業委會掌握大量的小區共有資産，容易滋生腐敗，需要監督和監管；業主自管還會遇到不少與政府部門打交道和如何處理有關稅務的問題；工商部門和物價局會接到小區業主投訴而找業委會查處諸如：小區自管有無辦理註冊登記和收費許可，需要業委會拿出機構代碼證、稅務登記和作出停車場只對業主不對外經營的説明等。

    稅務處理是業委會自管過程中碰到最多問題的環節，小區車輛停泊費、小區廣告發佈和公共部分出租等收入一般要徵營業稅，而物業費歸集算不算營業收入，需要與稅務部門溝通。

    此外，自管並不意味著脫離物業管理公司，業主自管是因共同的物權産生共同的利益，從而産生的集體管理行為。最主要的是，業主對自己權利義務的認識，小區管理需要業主形成契約精神、規則意識。

您有必要了解的法律知識

    據商品房銷售管理辦法，業主在購買房屋的同時，應該簽署一份業主臨時規約，規約中就物業管理、物業收費等事項做出了明確的約定，並要求業主遵守。而根據《廣東省物業管理條例》第三十六條的規定，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並簽訂書面的前期物業服務合同。想換上由業主選定的物業管理公司，前提是要成立業委會，據2013年披露的數據顯示，廣州的小區僅有25%左右建立了業主委員會。

    有一些業主走出了另外一條路，那就是自管。事實上，根據《物權法》第七十六條相關規定，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

小區想自管，可以這樣幹——

    那麼想進行自管的小區如何操作？據周活寧介紹，大家都是在摸索中前進，而現有已經成功自管的小區成為很好的取經樣板。大致程式如下，首先要有熱心牽頭人，現有的自管小區多是因為與物業公司矛盾糾紛較大而走上自管的道路，有業委會的小區，由業委會提出自管方案，暫無業委會的也可以成立業主自管小組之類的組織之後，設定議事程式、規章等自管辦法，並經過“雙半數”業主同意，在小區達成自管決議之後，可以由業委會進行社會招聘，組建物業管理團隊，執行具體管理工作。同時還需設立相關監管架構，負責財務公開等事務。