價漲的前奏：2020全年成交二手房量漲價跌

2020全年，北京二手房住宅成交接近17萬套，同比增長了16%，但量漲價跌，均價為60,500元/㎡，同比微微下降了0.5%，但此成交量已經創造了2017年以來的新高值。

一般認為，量漲是價漲的前奏，全國的樓市走勢，一般都是深圳、上海、北京順序啟動。2020年，深圳新房成交高達45,000套，超過了之前的高點2016年的44,000套；二手房成交基本于2016年持平，達到了95,000套，可以説已經開始啟動“順序”了，加之上海年末的樓市非常不錯，就又有投資客蠢蠢欲動，準備北上“抄”底。

北京的樓市，在2021年將出現三種狀態：

第1種是競限房的存量正在顯著下降——

2020年以來，北京共拍了41宗土地，其中只有6宗是限競房，佔比僅為14%；而2017年共拍了45宗限競房，是今年的7.5倍。伴隨著數量的逐年減少，限競房這個特殊的存在正在成為歷史，北京重歸不限價時代。

尤其是90平米以下的剛需戶型，其存銷比已經從之前誇張的40個月下降到了現在的20個月可以出清的穩定狀態（此數據來自大V地産啟示錄），相應細分市場價格正在逐漸恢復，因此有小戶型自住需求的客戶，需要抓緊出手了。

時間足夠長的持有期，讓限競房的買家更挑剔——戶型、區位、品質、學區、物業、醫療、配套，甚至還有獨特性。與此同時，以遠郊為代表的限競房別墅，受到限價影響，具有高性價比，成為市場搶奪的硬通貨。

第2種是不限價的地塊有可能會出現拉高整體樓市均價的狀態——

限競房時代的結束，北京的土地供應結構明顯扭轉，不限價土地的大量入市，以及節節攀升的土拍成交價，都在推動著北京的房價上漲。

根據數據，北京樓市多月熱度不減，而與之形成鮮明對比的，是新增房源的持續減少，市場的天平正在向賣方市場傾斜。即使是在大家眼中的“北京房價洼地”——六環房價也並沒有想像那麼便宜，以新房為例，北六環外的昌平房價已到4.9萬/㎡，西六環外的門頭溝在5.1萬/㎡，南六環外的大興在4萬/㎡，東六環外的通州房價在3.7萬/㎡。（數據來自安居客）

未來，1500~2000萬的産品會扎堆上市，未來開發商在這個價格段會出現品質戰和價格戰，搶先開盤或許可以儘量避免同價格段的市場發生混戰，同理，同階段的價格開發商則需要提供更加有品質的居住體驗。

第3是土地供應依然活躍，導致價格穩定變成了主旋律，比如近期對海澱區樹村等土地的新共有條款，就是防止出現地王，拉高價格預期。在供需平衡的狀態下，面對整體拉高的漲勢，北京的價格是很難有“起色”的，品質則直接決定著性價比的高低。

一線城市不動産：依然非常穩健

在以北上廣深為首的一線大城市中，不動産的價值依然是非常穩健，可以根據居住需求和資産配置的購買邏輯購買。

由此可見，在京置業，無論剛改，至少皆有不俗的底盤和富有空間的漲勢。而買房無非是看小區容積率、周邊交通、學區教育的條件，然後再結合自己的實際情況，擇優選擇，住宅市場上早就流傳起著“買房就得一步到位”的説法——一套合適的好房子，能夠免去許多後顧之憂。

青龍湖板塊“西貴福地”：目前是一塊價值洼地

隨著城市核心區域的不斷開發，以及國家叫停別墅的供應和審批，市區內難尋低容積率産品。尤其是在北京，北京三環內已經很難再擠出一塊純住宅用地，就更不用説低密用地了。

而在北京六環，有一個項目無疑是奪人眼球的，低容積率，高得房率，同時佐以龍湖的高品質，目前是一塊價值洼地——

它就是龍湖·熙湖悅著。

在北京諸多的限競房中，熙湖悅著可能是其中的標桿。

熙湖悅著項目位於房山青龍湖板塊，依山傍水，是區域內唯一可居家觀湖的墅區洋房。

青龍湖板塊具有優越的自然生態環境，亦被稱為“北京的小海濱”。它擁有6000畝湖水資源，周邊鮮氧環境高負氧離子含量8倍之於城芯，夏季溫度更是低於市區4℃。區域內對自然環境保護有著明確的要求，近年才逐步開發，宜居性較好。

“行政向東，文化向西生態向北。”十二五期間，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》將青龍湖板塊整體規劃為國際文化會都，明確發展國際交往、科技創新、文化旅遊、醫養健康四大産業主題，全力打造世界級湖畔生態區域，未來價值將數倍于雁棲湖，區域價值騰飛在即。

後疫情時代，所有置業者對居住環境的重視愈發強烈，僅能滿足吃飯睡覺的地方，無法實現對舒居的追求，而這更關乎著健康。

放眼整個北京，想要找出第二個自然條件如此優越的地塊，實屬困難。

外湖內園 生態治愈身心

受疫情影響，所有的置業者對居住環境的思考，都更加重視，熙湖悅著佔據湖岸200米黃金位置，可實現約7.5米大寬面居家觀湖，區域只此一處。

同時，熙湖悅著超配3000萬+原著係園林景觀，內外雙園雙重景觀生態享受，並從“人”的角度出發，將生活與自然和諧結合，匠心呈現約1050㎡龍小湖中國樂園、龍小湖運動休閒場，以兼顧素質教育與娛樂的休閒場設計，每個居住在這裡的人，悅享全齡樂活之境。

（熙湖悅著項目效果圖）

目前，青龍湖板塊5大龍湖天街環繞；西城示範學校-黃城根小學的重磅落戶，北京第十三中學、人大附中等均已落址；社區自建約3000㎡幼兒園，家門口即享品質教育。

通勤決定著生活的幸福感。熙湖悅著坐享三橫三縱雙軌道立體交通路網，可快速抵達麗澤商務區、中關村等主要辦公與商業區域，實現工作生活無縫切換。

（熙湖悅著交通示意圖）

環境品質加成 性價好房時不我待

相較之下，位於房山青龍湖板塊的熙湖悅著，或是目前的價值洼地。

從房價上看，同六環整體房價相比，仍處在低位，隨著後續已明確的配套建設持續跟進，未來仍有較大的漲勢。

從品質上看，原著級園林打造，低密社區，佐以龍湖打造的高品質花園洋房，依山觀湖。

對剛需購房者而言，這樣的機會已然不多。

對於投資者，更無需多言。熙湖悅著項目作為龍湖在京西的頭部項目之一，優享龍湖品牌與物業服務護航，無形增加了保障。

宜居的生態、前景廣闊的未來發展，醇熟的優居配套，超配園林景觀，如此多重品質的紅盤，卻擁有親民的價格，性價好房時不我待。約7.5m大面寬觀湖·建面約83-353㎡院墅/洋房。