資本風口還是盈利黑洞? 長租公寓模式之辯

來源:中國網地産 2018-08-01 09:47:38

活躍在長租公寓市場中的資金共有六類,分別是風險資本股權融資、産業基金、傳統債權融資、網際網路金融、租金收益權等債權ABS、類REITs.

“中國租房租賃相當於桑塔納時代,美國是寶馬賓士時代。”近日,博鰲·21世紀房地産論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行,在談及租賃話題時,中國REITS聯盟秘書長王剛如此表示。

在同一場合,新城控股高級副總裁歐陽捷也表示,由於資産回報率低,做長租公寓不利於企業的高週轉,企業很難將精力投入租賃市場。

這種表態道出了中國長租公寓領域一個頗為尷尬的現實。一方面,政策層面的支援力度空前強大,各路資本進入這一領域,試圖一展身手;另一方面,投資回報率低、融資成本高,導致長租公寓面臨較大的盈利難題。

租售並舉是構建住房制度的一個重要方面,其現實需求和市場前景都堪稱龐大。雖然不同背景的運營商都在這一領域投入了重金,但從業者普遍認為,提高運營能力、探索出合適的盈利模式,仍是未來長期的主題。

多路資本競逐“風口”

自2015年開始,中央政府就不斷出臺相關政策,支援並規範租賃市場的發展。其間,租賃政策出現的頻率之高前所未有。除租賃市場的專項政策外,監管層還在城鎮化、消費升級等相關政策中提及租賃市場。此外,有關租賃市場的表態,還出現在2015年至2017年的中央經濟工作會議,2016年至2018年的兩會政府工作報告中。

黨的十九大報告更是提出,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”,將租購並舉作為住房制度的一個重要方面。

在中央政策的指導下,截至2018年6月底,全國超過40城市多次發佈相關政策,細化房地産租賃市場的發展和監管細則。

地方政策從租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面,就公共服務權益、住房公積金、稅收優惠、租賃權益保障、租賃住房用地、個人房源、集體土地試點、國有租賃企業、開發企業、仲介及物業服務企業的租賃扶持等多方面發佈了實施細則。

政策不斷出臺背後,是行業不斷擴大的現實。根據貝殼研究院的測算,我國目前租賃市場規模約1.2萬億元。由於婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大,預計2025年租金GMV將接近3萬億元人民幣,租賃人口2.3億;2030年,租金GMV將達到4.6萬億元,租賃人口達2.7億。

歐陽捷也表示,未來一線城市的租賃市場佔比會達到50%以上,二線城市會達到30%以上。未來租賃市場的規模會達到26億平方米,其中機構佔到50%,私人住房佔到50%.

機構對租賃市場的介入,從2010年以後便大規模出現。根據貝殼研究院和21世紀産業研究院共同發佈的《2018中國住房租賃白皮書》(以下簡稱《白皮書》),目前市場共有5類長租公寓運營商,按運營商背景劃分,為創業係、房企係、仲介係、酒店係以及國企係。

以優家、魔方公寓為代表的創業係介入市場較早,有著較強的運營能力,且很多品牌已融資多輪;房企係介入市場較晚,但資金實力和房源能力不可小覷;仲介係品牌以自如、相寓、紅璞公寓為主,分別脫胎于鏈家、我愛我家、世聯行等經紀公司,運營和獲客能力同樣強大。其中,自如管理的房屋規模達到60萬間,成為目前國內規模最大的長租公寓運營商。

《白皮書》指出,活躍在這一市場中的資金共有六類,分別是風險資本股權融資、産業基金、傳統債權融資、網際網路金融、租金收益權等債權ABS、類REITs.

由於行業盈利模式的困境,風險投資曾在2017年遇冷,但目前仍然是主要融資渠道。而行業一直“千呼萬喚”的REITs,至今尚未真正實現。

盈利模式難題待破

前述兩個融資渠道的困境,恰恰折射出行業盈利模式的難題。“現在長租公寓的收益率(凈資金/資産價格),一線城市是1%,二線城市2%,太低了。但借貸成本是6%到7%,完全是倒挂的。”王剛表示。

“目前看不到長租公寓的盈利模式。”歐陽捷直言。

根據他的測算,按照租賃的方式運營,上海住宅市場的投資回報率只有1%左右。如果未來5年租金翻一番的話,投資回報率也僅為3%到4%,無法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現實。保利公寓管理有限公司總經理方琳也指出,租賃行業是“典型的微利行業”。

這一觀點與《白皮書》不謀而合。根據白皮書的結論,當前國內無風險利率定價接近2%,而住宅REITs在扣除運營成本後,租金回報率僅為2%-3%.這種低回報,使持有機構及投資者普遍缺乏熱情。

歐陽捷表示,作為開發商,新城在長租公寓方面只是試水,“(長租公寓)不是我們的戰略機會點,目前還不是”。他指出,房企佈局長租公寓領域,一方面是提前佈局這一藍海領域,另一方面,住宅用地配建的自持型地塊較多,企業必須整體拿下。

與房企不同,機構運營商對這一行業的盈利前景相對樂觀。貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示,集中式長租公寓的盈利週期在6到7年,分散式的平均盈利點是4.2年。他指出,産品和服務是盈利的核心,規模效應和網路效應則會助力。

但這一觀點僅限于理論層面。到目前為止,尚未有長租公寓品牌宣佈整體盈利。相反,根據《白皮書》的統計,截至目前全國公寓門店關店率達到3.6%.

近期,21世紀産業研究院發佈《2018中國長租公寓TOP10》,通過對2017年以來“陣亡”的11家知名長租公寓品牌的研究發現,有9家是由於資金鏈斷裂、經營不善而造成,這一方面反映出運營能力對於長租公寓運營商的重要性,另一方面也説明,在盈利能力不足、難以形成穩定現金流的情況下,很多長租公寓品牌仍然高度依賴融資。

對於租賃市場的盈利模式,全聯房地産商會創會會長聶梅生認為,提高租金收益率並不意味著提高租金。她表示,就中國的現實而言,應該降低土地價格,從而使運營商的成本得以下降。“企業的利益必須要考慮,原來有一大批招拍挂的土地,改成長租公寓是無法改的。”

長租公寓同時也需要金融支援,她表示,“資産證券化,REITs和消費金融、租賃貸款這塊要有強有力的政策支援,否則很難實現十幾萬億的市場規模。”(編輯:黃鍇)

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