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微博房産開啟首屆“長租公寓的未來與挑戰”論壇及首屆“後廠村房展”

發佈時間:2018/7/24 11:36:13 | 來源 :中國網地産

近日,由微博房産主辦的首屆“長租公寓的未來與挑戰論壇”在新浪總部大廈召開。北京房地産協會秘書長陳志,自如COO梁佔華,北京冠寓總經理陳之欽,相寓副總經理張多、蛋殼公共事務部總經理馬鄢及新浪地方站銷售管理中心高級總監秦翀等嘉賓出席論壇。嘉賓們在直播現場,與微博房産一起分享了他對於新一輪長租市場發展機遇下的心態與行動。

 

微博房産開啟首屆“長租公寓的未來與挑戰”論壇及首屆“後廠村房展”-中國網地産


北京房地産協會秘書長陳志指出:在租賃這個問題上,我們進入了快車道。房地産企業過去是開放邏輯,現在是服務的邏輯,建立非常友好的服務。房地産企業進入租賃市場,一方面為社會提供了更好的滿足居住需求的服務,另一方面也能夠産生對購房需求的引流,房企做服務會産生很多附加值。


自如coo梁佔華表示:自如有很多的互聯網的屬性,一直強調通過互聯網的方式優化流程管理和運營。通過打包服務業主,避免業主繁瑣的對接租客,解放業主的負擔。現在自如有60萬房源,160萬房客,40萬的業主。現在租賃市場的競爭還不是很激烈,主要處於市場培育狀態,需要很多市場進入者一起發展,做大租賃的市場。


北京冠寓總經理陳之欽表示:冠寓是龍湖新的業務板塊,現已覆蓋28個全國一二線城市,有2萬間房屋可以使用。冠寓定位為青年生活社區,主打大公共空間,大家在一起分享志同道合的興趣與愛好。足不出戶,即可實現住戶的生活服務。龍湖對冠寓發展前景有著很高的期許,北京冠寓第一家店位於酒仙橋,目前出租率在95%以上。


論壇結束之後的6月28日,微博房産 主辦的首屆“後廠村房展”在新浪總部大樓舉行。萬科,融創,保利,孔雀城,富力,雅居樂等,2018年上半年京津冀最受矚目的20個樓盤齊聚新浪。五彩棉花糖、甜蜜冰淇淋、浪漫花束等多種多樣的小禮物,將房展現場變成了一片浪漫的海洋。此次活動從剛需婚房、升級換房,配套教育,健康醫療,生態科技等多方面對熱門房産進行展示。 


微博房産開啟首屆“長租公寓的未來與挑戰”論壇及首屆“後廠村房展”-中國網地産

 

(活動現場背板)


然而小禮物的加持還只是“灑灑水”,鏈家及我愛我家兩大仲介平臺聯手,為新浪及微博5600名員工,帶來了更大的福利!員工在我愛我家、相寓、鏈家、自如、殼租房及二手房買賣均可享受員工特別優惠!是不是聽起來非常給力!


大小福利的共同加持,也讓當天活動氣氛異常火爆。即使是39度的天氣也擋不住觀眾的熱情。新浪的小哥哥、小姐姐們擠爆現場。

 

微博房産開啟首屆“長租公寓的未來與挑戰”論壇及首屆“後廠村房展”-中國網地産

 

(活動現場氣氛火熱)


經過了一天的火爆展出之後,房展的活動也並沒有就此結束。6月29日下午微博房産再次攜手鏈家集團客戶服務部,力邀鏈家資深商圈經理為新浪員工帶來一場京津冀購房專場講座。通過詳細的市場數據,讓小夥伴們對近期市場有一個清楚的認知,同時就“2018年是否是購房好時機”,“城區二手房區域特色解析”,“環京購房該如何選擇”,等熱點問題進行了現場解答。


    據悉,該房展系列活動在未來會繼續舉辦,為後廠村IT精英們提供一站式的住房解決方案。

 

論壇速記:


今天來到直播間的三位嘉賓,第各位網友晚上大家好一位是北京房地産協會秘書長陳志,第二位自如COO梁佔華,第三位北京冠寓總經理陳之欽。租賃這個話題,2018年出臺了很多政策,看看今年與過往有什麼不同。


秘書長陳志:


從國家政策層面來説,租賃政策應該是從2016年年底,開始定的基調,作為全國房地産調控的一個重要內容,總書記也提出“房住不炒”的一個定位,從這個定位延伸出來各地都房地産調控都明確了租賃這樣一個發展方向,建立租購並舉的長效機制,這樣的一個方向。從租賃市場的發展來説並不是現在才有的,作為房地産行業當中租賃市場一直是長期存在的,只不過它的地位沒有像今天這樣受到重視。鏈家的自如發展很早,鏈家自如今天這樣的規模,也不是一朝一夕的,今天我們看到龍湖冠寓發展時間雖然不長,但是發展速度很快,這體現出來我們租賃市場的培育和推進進入了租賃的快速發展週期。


我們從幾個角度去看,第一個方面是在房地産調控政策中看到有明確的關於推進租賃改善承租人方方面面的條件,包括我們在十九大也明確看到,要求建立在保障出租人、承租人及其他相關各方利益均衡的這樣的一個提法,我們在過去很多制度層面上並沒有這樣的定位。所以現在我們在制度層面有了一個非常高的起點和明確的定位,這對於未來租賃市場發展是一個非常重要的推動力量。第二個方面,以北京角度看,乃至全國其他一些城市,在房地産調控特別是2016年低-2017年基本定調的房地産調控中都有關於租賃市場推進的相應的相對具體的租賃指標,比如多長時間內建多少租賃住房,包括現在推行的吸引人才政策也有很多租賃住房的內容來吸引人才入駐。


我們現在不是簡單的方向和原則的問題,實際上是有具體的操作的目標在確定。因此在租賃這個問題上,我們進入了快車道,這體現在我們有大量的土地會進入,我們在利用集體土地加快租賃住房的建設和推出。在制度上、數量上給與了很多明確的方向,從企業的角度來説,我們企業業主都在主動轉型,改變盈利模式,創新社會服務模式,從這些角度來了,房地産行業租賃業務的拓展,供給數量的增加,包括很多從業人員都在轉移到租賃服務行業中來,也是房企對於租賃市場的重視程度和過去也不一樣了。


房地産企業過去是開放邏輯,現在是服務的邏輯,建立非常友好的服務。房地産企業進入租賃市場,一方面為社會提供了更好的滿足居住需求的服務,另一方面也能夠産生對購房需求的引流,房企做服務會産生很多附加值。


租賃市場的發展還不均衡,一線城市是不同區域間的不均衡,一線城市和二線城市之間的發展不均衡等。現在越來越多的人接受租房這種理念,配合政府支援的租購同權落地和完善,很多問題會解決,租房不是一個有瓶頸的問題,我們這邊工作遷徙和子女入學等方面的影響與國外發達國家之間有差距的,都在不斷的完善之中。


自如梁佔華:


成立於2011年,當時租賃市場一直存在,但是沒有這麼火熱,現在自如有60萬房源,160萬房客,40萬的業主,這組數據在租賃行業中屬於遙遙領先的位置。


很多人認為自如是從鏈家線下發展而來,其實自如是有很多的互聯網的屬性在裏面的,他有很多的前端需求和後端的保潔和物業服務打通對接,自如一直強調通過互聯網的方式優化流程管理和運營。


對於業主來説,可以打包服務業主,避免業主繁瑣的對接租客,解放業主的負擔。現在租賃市場的競爭還不是很激烈,主要處於市場培育狀態,需要很多市場進入者一起發展,做大租賃的市場。


冠寓陳之欽:


冠寓是龍湖新的業務板塊,雖然做的比較晚,現在覆蓋28個全國一二線城市,有2萬間房屋可以使用,是定位為青年生活社區,打造一個以長租公寓為核心,融合居住、社交、商業、娛樂、生活服務等功能在內的多元化社區。


冠寓可以足不出戶實現住戶的生活服務,主打的是大的公共空間,大家在一起共用和志同道合的新區愛好的分享,龍湖對冠寓發展前景有著很高的期許。


北京冠寓第一家在酒仙橋,酒仙橋店的出租率在95%以上。冠寓的針對客群為高端白領,配套了健身房、工作區、公共廚房等是一個小型的城市綜合體的概念,而且店舖選址注重客戶需求,交通便利和社區環境都將照顧到,租金水準在3000多到6000多不等,根據不同的面積戶型有不同的定價。


自如梁佔華:


自如産品分為兩類,一類是一棟樓集中式的居住方式,另一種是分散式的,分佈在各個小區裏面的房源。自如的平均租期400天,高於市場6-8個月的平均租期,租客的忠誠度要更好與市場水準。


租後住進來的服務也很重要,自如也打包在一起包括搬家、保潔、家修等服務,現在也擴展到線上線下的社交活動,打造居住社交平臺。

 

秘書長陳志:租房市場發展,是否會帶來市場租金的上漲?


首先,企業推出的租賃住房産品,初始投資投入巨大,包括土地使用年限等成本,企業很容易算出每個月的租金成本有多少,這樣算出來的成本可能會很高,而且隨著時間的推移,成本動態的變化也會不斷地增加。總體來看這種産品目前來説,企業自持的角度來看,需要顛覆性的制度性的修改和支援,比如資産證券化等方式的介入,不過短期內很難有這樣成果推出,大家對資本市場的介入有很多擔憂。企業投資的長期持有的租賃住房,投資回報週期很長,是不可逾越的鴻溝。


其次,自如、冠寓這種互聯網形式的整合了各種資源的租賃房源和居住服務的租賃房源推出,這是一種輕資産的模式。這種輕資産模式方便操作,從這方面來看,企業自持的重資産模式很難短期內突破高額成本,需要政府土地、金融、稅收等部門一起合力突破才有可能。雖然現在多方面在推進租賃市場的發展,但是現實中包括落戶、就學等很多細節現實問題,需要保障出租人、承租人、及相關方的合法權益,現在這些方面問題都是很不清晰的。


從租房人的角度來看,未來房租肯定會漲,因為結構不合理,未來房租會附加交通、醫療、教育等方方面面的價值。租賃價格形成的機制,租金價格結構性差異,帶來的房租未來會不斷上漲,這是一個不能回避的事實,需要關注漲幅有多少,地方政府需要非常關注租金水準的變化。


對於輕資産形式的租賃房源,未來可能是一個有很好發展前途的,相比于房企自持的租賃房源情況來看,自持房源很難收回成本,是有一定難度的。


對租賃價格的分析,需要看區域,而且還需要看針對的客群,這樣來看一定程度的租金上漲是能夠被市場接受的。


對於租客來説需要關注租金收入比,同時考慮利率還有房價這三者之間的關係,這三者是一種耦合的關係,最後再來看如何選擇租房還是買房選擇不同的生活方式。


自如梁佔華:從企業角度看,出租率和房租情況的如何?


自如在實踐租賃市場來看,每年有百分之幾的房價上漲,自如收房的時候就定下了出租價格,自如房價的波動較為穩定,比市場普租的房源租金波動要小一些。


冠寓陳之欽:


冠寓的合同期針對不同客戶3個月、半年、1年,從續租情況和留客情況反推可以看出,冠寓對於定位和價格還是比較合理的。冠寓的定位和自如有一定的差異,冠寓更多的定位是一個大社區的概念,服務是一個定位主題,注重服務和社交,生活性的服務和共同愛好的群體的集合。 

 

北青網房産主編胡蓮:


我們都有過租房的經歷,租房最痛苦的就是搬家,而且頻繁搬家也意味著沒有辦法給自己住的這個房子做一些裝飾,因為你只是一個過客。


傳統房地産開發商做長租收益確實是與開發商品房銷售收益相形見絀,土地資金佔用了很多的流動資金,因為土地的價格是按照住宅的價格出讓的,而且政府是一次性收取的,所以資金成本對房企來説,是非常大的成本支出,在後期租金帶來的利潤是很低的。


另一種,長租公寓是以服務創造價值,考驗的是精細化運營和管理的能力,這是做長租公寓的核心競爭力,這也是很多長租公寓企業之間的根本區別,有些可以拿到投資,資本進入,有些就是規模難以上去。


其實政府在探索長租公寓的方面,也在探索土地供應方面的改革,如北京的集體用地的進入租賃用房建設,都是從土地源頭促進長租公寓的發展,另一方面就是推進的資産證券化方面的問題,用來解決租賃公寓發展的現金流問題和資金成本。


長租公寓未來的格局將會是什麼樣子?


長租市場的發展的道路,隨著市場的充分競爭,一定會有很大的提升,會有一定的差異化的産品供給出來,另外,差異化的供給也是租賃市場的一個看點,有高端的、有中端的,也有平民價位的,差異化的供給對於一個健康的市場來説也是非常重要的。


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(責任編輯:包露)
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