專訪視頻:謝皓宇:房企逐步轉向與地産相關的增值服務業務

來源:中國網地産 2018-05-23 15:59:12

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專訪視頻:謝皓宇:房企逐步轉向與地産相關的增值服務業務-中國網地産

國泰君安地産分析師 謝皓宇


2018年5月16日,由億翰智庫和中國網聯合舉辦的“2018中國上市房企百強峰會”在北京隆重舉辦。本次峰會以"連結新時代 賦能新價值"為主題,圍繞上市房地産企業融資環境及市值管理展開討論,致力於助力中國上市房企,實現資本市場融資突圍,加強市值管理。會上隆重發佈“2018中國上市房企百強”研究成果。活動上,中國網地産對國泰君安地産分析師謝皓宇進行了專訪,以下為採訪實錄:


記者:謝老師,您好,首先感謝您參加今天的峰會,感謝您在百忙之中接受專訪,現在問您幾個問題可以吧?


謝皓宇:沒問題。


記者:您認為現在城市群在三四線城市的熱度還能持續多久呢?


謝皓宇:首先是這樣的,如果從城市群角度來説,現在整個三四線城市確實表現的比較好。我們在今年能夠看到除了城市群以外的三四線城市或者我們把五六七八線城市都把它統稱為三四線城市,整體表現都是超預期的。我們可以把三四線城市和城市群周圍三四線城市分成兩類:第一類屬於在城鎮化率進程當中,已經開始去貼近於城市的城鎮化率將近70%區間的城市。這些城市典型的特徵,除了傳統的,從去年有的棚改貨幣化以外,逐步的會去吸收一些人口流入。這些人口流入暫時看的不是特別明顯,我們常住人口增長的絕對額,我們從常住人口增速相對變化來看基本上在全國來説都是名列前茅。這樣就有一個大背景,從前年開始準確來説應該從2013年搞新型城鎮化大會開始,對於一線城市人口流入和對特大型城市人口流入開始做出非常多的限制,城鎮化速率目前為止依然保持每年1.2個百分點左右速度增長。按照這樣的速度,新增人口流動大量都去到了城市能級並沒有那麼高,有一定産業集群,同時城鎮化率大概在60%—70%之間的城市,這些城市從基本面上來看應該是可以堪比曾經一線城市和二線城市大週期的,是有一定支撐的城市發展。我們也可以算房價收入比,如果説一線城市房價收入比相對來説比較高,我們可以計算到這一類的城市房價收入比大部分情況都是在10倍左右,屬於比較均衡的區域。

從另外一個三四線城市來看,我們提到的並不是核心城市周邊也不是區域經濟,它可能是房價相對比較便宜,現在大概按照成本加成在4000塊錢到5000塊錢區間的城市,由於整個房價梯隊的原因也會把它有一個上拉,在最近一些城市裏這個上拉表現的是比較明顯的。這樣一個房價上拉它的可持續性有多強呢?我們需要從兩方面來看:

第一個,這樣的房價上拉有沒有基本面的支撐?我認為它叫做商品房市場從無到有的過程,原本這些城市商品房市場可能相對來説不是特別多的,也不是特別成熟,現在開始有大量的品牌開發商進駐到縣鎮一級的城市之後,它帶來新的開發模式,開始有物業配套、有服務配套、有園林設計、有電梯,對整個帶動相對比較明顯,它叫做從無到有的過程。

第二個,這種市場是否會存在二手房市場呢?我們認為相對來説是比較難的,也就意味著這一類市場成長持續性主要體現在新房市場上,在二手房市場上面的傳導我認為相對來説沒有那麼充分的。

總結一下,對於三四線城市可持續性上看,分成兩類:有産業支撐的,我們認為是新的大週期,我們之前也表述過類似的觀點。對於其他現在叫做商品房從無到有的過程,我們認為至少説在未來兩到三年之內,暫時還看不到這樣衰退的跡象,對三四線城市我們的觀點主要是這樣,謝謝。


記者:您覺得這樣的態勢會不會延續到其他的非城市群呢?


謝皓宇:目前來看非城市群火熱態度的延續,它的措施不是特別類似。首先我們看到非城市群的發展,並不是像去年有一個大的催化劑就是做棚改和做棚改的貨幣化,因為去年隨著貨幣化資金投入,確實帶動了大量三四線城市增長,特別是在核心城市周圍。我們也會發現這些城市在之前往往都是屬於大家習以為見的鬼城。但是,如果説在非核心城市的三四線城市,從土地庫存水準來看並不是特別高。所以,從風險角度來講,也不會有特別大的風險,這種市場是屬於新挖掘市場,如果從新挖掘市場再來看,我認為是會往其他城市去做一個延續的。時間週期的問題,這類城市增長我們認為可能會比較難以像有人口流入性的增長,它可能會持續個5年到10年甚至更長,他們的持續性相對會差一些,能否擴散我們認為肯定會擴散的。


記者:第二個問題,您對於房企的多元化投資持什麼態度呢?就是投資加速這一塊。


謝皓宇:準確來説應該在每一輪房地産調控週期當中,都會出現房地産企業多元化轉型,我們把多元化轉型分成兩類:一類叫相關多元化轉型,一類叫無關多元化轉型。無關多元化轉型有非常多企業在逐步退出這樣行業,不管是上市週期還是非上市週期,在這幾輪週期裏頭都表現的特別明顯。在這一輪週期裏面我們能夠看到比較特殊的現象是無關多元化轉型現象在減少,相關多元化轉型現象在增加,也就意味著我們開始逐步地通過地産業務去扶持與地産相關的增值服務業務,比如説有教育類地産、養老類地産,還有其他可能會有的附屬類地産,這個是政府在裏頭充當的變化角色有一定的關係。大家都能看到,在現在土地出讓環節裏頭,比較難拿到純住宅用地出讓,更多的增加了非常多的綜合用地出讓,綜合用地出讓對開發商綜合能力考驗比原來要大而且是要大很多的,你不完全有住宅的開發,你有物業的服務還會有商業社區的配套。所以,從這個角度上來説整個開發商所面臨的挑戰其實比原先是要大的,這個是從政府角度。

從開發商角度為什麼也會有這樣的變化呢?我們可以從城市分佈來看,從城市來看一線城市整體市場是限制人口流入,同時政府管轄權相對來説比較大的市場。在這個市場裏頭,開發商行為更多是比較難通過在一線城市發展作為它自己主力市場。在比較難作為主力市場之後,而一線城市是一個純資源屬性的城市就是講地段、講核心區位。但是到了二線城市、到了三四線城市之後,我們會發現二線城市有非常多城市造新城,三四線城市本來城區就不大,所以它的區位性相對來説沒有像一線城市重要,反而對品質的要求是在提升。這些對品質的提升會體現在什麼地方呢?各個方面、各項相對來説比較貼心的服務,更好戶型的設計,更好的園林開發。類似情況就會有非常多的企業開始去做一些與建築公司的並購,並購一些建築公司幫助做建築,並購一些園林公司來幫助做設計園林的規劃,甚至一些物流公司幫助做一些,可能暫時看起來沒有特別大聯繫,可能此後會有比較新方向的服務配套。在這個裏頭也會有一些異類,看起來是屬於無關多元化,但是是否有可能會出現相關多元化的空間,比如説最典型的案例萬科萬科和普洛斯之間的關係,其實看起來對住宅業務的幫助,至少説從最直接相關可能沒有那麼相關的,能夠看到地産公司核心競爭力,主要體現為融資和拿地,實際上地産公司的核心競爭力是它的資源整合能力。在這樣資源整合能力之後,地産公司能做的一些事情比原來開發房産就要多很多了,意味著它是處理一些比較複雜的事情,而這些比較複雜的事情往往市場空間都會比較大,也就意味著地産行業作為目前放開民營資本進駐,相對來説門檻不像其他行業技術門檻那麼高,它是要求資源整合能力門檻比較高的行業,你換到其他比較類似的也是比較大的行業裏頭,它確實是能夠存在一定的生存空間。所以,按照目前轉型定義,我們不把它和前幾輪週期裏面的無關多元化轉型把它放在一起做類比,單純從轉型自身和對未來判斷來看,我認為地産公司都會面臨一個非常大的轉型,就是從傳統融資和拿地能力開始變向到品質的要求,繼續去結合房子是用住的不是用來炒的大背景之下的一些做法。我覺得整個地産公司,以後從市場關注度和關注點上來看,我相信自身也會,我們的視角也會發生一些多元化的變化。


記者:現在説住的美好就是房住不炒,有一些比如説恒大碧桂園最近沸沸颺颺的高週轉您覺得促成高週轉的原因是什麼,高週轉帶來一系列問題什麼的其實也是有的。


謝皓宇:整個市場對於開發商建築品質確實存在一定疑慮,不光是快週轉的一些,還包括一些在一線城市限價以後開發商是否會有動力給産品做更好的産品溢價,而更多偏向於成本控制。確實在短期市場調控背景之下出現了這樣一個,可能是從去年開始新的現象,這樣的現象是否會長期持續,現在確實不能夠馬上下這樣的結論,因為它源自於政府對於房價的態度和開發商自己拿地成本之間的價差之間決定了它是否更多要在産品品質當中,這是一線城市情況。

另外一點,您剛剛提到的快週轉企業在這一輪週期裏頭為什麼要這種做法,我們認為這個可能是短期的一個現象。短期現象不是在於它馬上要做快週轉,在於它今年對現金流……


謝皓宇:快週轉的訴求比以往都要大,其實我們的快週轉市場上有一定的誤讀,誤讀在於我們真正的快週轉應該是從整個項目開始到整個項目結束,而不是從項目開始到第一期項目結束。現在非常多的項目僅僅是從整個項目開始到第一期項目結束,為什麼呢?一般情況下按照地産預收款制度和建築存在一定應付賬款制度之下,在第一期和第二期項目開發回收以後,從現金流來看基本上能做到打平。做到打平之後,是否還有繼續快週轉動力,目前看起來有但是並不像第一期和第二期那麼強,我把現在快週轉理解為現金流快週轉,這個現金流快週轉大背景是在於整個融資確實出現一定收緊。按真正我們字面理解從項目第一期到最後一起全部做一個快週轉,目前來看在所有上市房企裏頭,真正做到的目前來看還並不是特別多。所以,從産品本身角度來講,我們認為是能夠得到保證的。


記者:最後一個問題,對於中小企業來説,高週轉是不是更有必要呢?


謝皓宇:對於一個企業關注點我們有一個綜合的指標,就是長期關注的是股東回報率ROE的指標,簡單計算就是凈利潤÷所有者權益,意味著我們要把ROE維持在,我們的股東回報放到比較重要維度上來看,ROE拆分就是我們凈利潤率×週轉率×杠桿率,如果説一個企業能夠擁有比較高的凈利潤率水準和比較高的週轉率水準,也就意味著它對杠桿的依賴成為下降,就會保持比較高的ROE水準。在這種情況下,我們認為相對來説比較合適的。

在這輪週期裏頭,我們會發現另外一個現象,絕大多數開發商都是通過杠桿率提升來提高自己的ROE,所以從健康性程度來説,現在健康性程度是不如之前的。這樣就意味著如果要維持ROE水準保持不變、較高的水準,同時按照政府要求要降杠桿,把杠桿率降下來,也就意味著它被迫的會督促你要麼提升你的凈利潤率,要麼提升你的週轉率。如果説你的凈利潤率提升在拿地的時候基本上決定了同時又疊加了一個限價行為,也就是説通過凈利潤率抬升自己ROE水準,難度相對來説比較大的。自發的能控制的是什麼?就是我的週轉率,如果我們現在來看兩家不同企業,一家企業手頭有大量的優秀資源,一家企業有大量的快速執行、快速週轉和快速拓展新項目的能力,哪個項目在短期之內會表現的更好?我傾向認為後者週轉的公司,因為利潤型的公司在目前一線城市調控背景之下,它的利潤釋放有可能會存在一定壓力。所以,週轉必要性我認為在這幾年當中是處在最高的時代,快週轉可能是當前最優先的一個指標。


記者:謝謝,謝謝您今天接受採訪。




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