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方正證券地産行業負責人 夏亦豐

2018年5月16日,由億翰智庫和中國網聯合舉辦的“2018中國上市房企百強峰會”在北京隆重舉辦。本次峰會以"連結新時代 賦能新價值"為主題，圍繞上市房地産企業融資環境及市值管理展開討論，致力於助力中國上市房企，實現資本市場融資突圍，加強市值管理。會上隆重發佈“2018中國上市房企百強”研究成果。活動上，中國網地産對方正證券地産行業負責人夏亦豐進行了專訪，以下為採訪實錄：

記者：您好，我是中國網地産的記者，我有幾個問題問您，您認為城市群裏面的三四線城市市場熱度還能維持多久？

夏亦豐：我覺得三四線目前來看，可能就是部分的熱的三四線城市在16、17年火爆之後，經歷政策環境比較緊的狀況。現在整體來看，可能跟一些一二線城市的政策一樣，因此我們可能整體的走勢包括表現都相對吃緊。

其他的三四線要另外看，我們認為三四線有兩類城市，第一類有那種原來人口可能一直在外流的，現在人口開始凈流入了，這主要是受一些返鄉置業，還有當地的交通規劃一些重大利好造成的人口的回流。

另外，可能一些棚改貨幣化導致規模比較大的拆遷，這樣三四線城市比較多，第一種講的蘇北的城市比較多，棚改山東湖北這類城市比較多，這類城市是有一定的熱度的。還有一類三四線內生需求本身就不是特別大，這樣在經過整體三四線炒熱的過程後就冷下來了，因為需求等於提前釋放了，釋放之後可能不會再有持續跟進的購買的需求，這樣的三四線城市我們認為可能相對來説不是特別看好長期的熱度的趨勢。

之前我們做了分析，數據上看每年，當所有的一二三四線城市整體銷售情況向好的時候，一線的城市彈性比較大，如果是整體的銷售明顯向差的時候，二線城市的彈性是比較強的，無論是一線好的還是三四線好的，三四線城市的彈性比較大，所以我們認為現在這個情況下，還是説三四線城市能夠給全國銷售做一個支撐的。

所以目前我們認為還會有一定的延續，至少是三年，沒有這麼短結束。

我們認為還是三大都市群，核心城市圈三四線城市比較活躍，這類的可能還有一定的熱度，其他的我們加一個城市群概念的三四線城市，長期來看，如果人口沒有大幅度的凈流入，我認為並不是特別的有一個持續性。

現在整體全國來看，其實三四線火不火有一個政策的前期指導，我們要去庫存的概念，之前幾輪去庫存之後，今年還在去庫存，去的是什麼庫存，我認為是最後一輪的縣級去庫存，原來我們説到城市群的概念，城市群裏面的三四線很熱，非城市群裏面的三四線不熱，現在這一輪，包括之後兩年，可能一個現象就是熱度，從核心的熱點的三四線轉移到非熱點的三四線，這個當中包括非重點城市群的三四線。另外，我的一些城市，同一個區域裏面下沉到了縣城裏面，或者更低的層級裏面，可能就是五六七八線了。

記者：中小城鎮的高週轉會不會快一些？

夏亦豐：高週轉這件事情，並不是説我原來房企都沒有做，實際上大的房企一直在做，包括一線，二線龍頭的房企，具體的名字就不説了。它原來15年的時候也在做高週轉，後來發現不合適，為什麼不合適呢，是因為佈局的問題。現在為什麼大家都説很多開發商在搞高週轉，大家看一下哪些開發商，基本上我們説大幅度提升高週轉的，比如説工期三個到五個月，都是規模比較大房企，因為他們有足夠的規模抵抗週期，而一些小開發商如何做高週轉，是非常難的，另外一些是佈局純在一些一二線城市的，甚至純在一線城市的，這些開發商本身就是很難去做高週轉的，有幾方面的原因，一個是一線的供地的問題，賣了可能就沒有地了，這個問題也挺大的，之後拿什麼支撐後面的銷售。第二個就是我這邊可能自己也存在一個囤地的意願，因為我還是看好一線城市的土地增值。

這是一個原因，沒有辦法讓他輪子馬上驅動起來。

我認為這個概念大家爭議的比較多，要扭轉這個誤區，不是説什麼樣的房企都能做高週轉，首先第一，我認為能做的就是規模比較大的，在各個城市都有佈局的。

像萬科這樣的節奏比較準的，是沒有什麼問題的。

第二個，本身可能是區域性的龍頭，在區域當中有一些自己的優勢，資源上的優勢。同時在這個期間，政策的支援力度，包括沒有打壓的這麼嚴重，這樣的情況下做高週轉還是比較合理的。

夏亦豐：現在銷售規模在一兩百億左右的，是一個房企都提了千億計劃，能不能做到我們覺得是有可能性的，這樣的房企用高週轉衝這個前提是，要麼有土地儲備，本身就有土地儲備的量，第二個沒有土地儲備也需要有融資的優勢，再融資方面對他們是比較重點關注的點，我們之前了解下來，包括一兩百億的中小型房企，他們再融資方面成本比較高，這個其實是有一定的，算是犧牲了負債端的事兒，提高了負債率做高週轉，這個前提是因為現在整個大環境都在搞規模，所以導致了他們要這麼做，也不是説不可以，只要自己能夠找到比較合適的融資渠道，我覺得問題也不大。