繼引入毛大慶的優客工廠、收購李亞鵬中書控股麗江項目後，陽光100中國控股有限公司(下稱“陽光100”，02608.HK)日前宣佈引入資本，其中光大安石持股9.03%成該公司第二大股東。

對此，陽光100主席兼總裁易小迪昨日（6月15日）接受《第一財經日報》等媒體採訪時表示，未來陽光100將借助資本，通過盤活房地産存量進行擴張。他還透露，未來陽光100或將回歸一線城市。

據了解，陽光100已與資本合作，在北京、深圳、重慶等地尋找擬合作項目，將通過重新定位和改造、加入商業街區和社區配套服務，來重新啟動這些項目。

借資本做大“存量生意”

陽光100日前公告稱，光大安石將協助陽光100制定一系列發展策略，協助公司在未來進一步提高融資能力、業務規模以及資本回報率。光大安石是中國光大控股旗下房地産投資平臺，光大控股為香港上市公司，是光大集團在海外最大的金融控股平臺，是光大銀行的第三大股東，累計投資超過60個項目，管理資産規模超過500億元。

另據了解，光大安石將就與陽光100在未來項目層面的合作中，安排提供約50億元規模的融資（包括輕資産運營項目），將以股權或債權模式投資公司項目，支援公司主力産品如商業街區、鳳凰社等進一步發展。

所謂商業街區和鳳凰社，代表陽光100的兩條産品線。去年在港交所上市之前，面對國內房地産進入調整期、自身規模擴張滯後的現實，易小迪開始去住宅化、增加街區綜合體比重的戰略轉型。其中，街區綜合體業務是陽光100于2004年開始嘗試的體驗式商業産品，定位為城市中心白領人群的社交場所，運營上採取先以“城市客廳”式的主題活動吸引人流，再吸引品牌商進駐的方式，目前已在柳州開發的陽光100窯埠TOWN、在陽朔開發的陽光100西街廣場等即為此類項目的代表。根據易小迪昨日給出的數字，這部分業務銷售佔比約30%，盈利貢獻率在50%左右。鳳凰社則是陽光100住宅地産的主打産品，定位創新社交型青年白領服務公寓，以服務求溢價，成都米婭中心項目即是代表。

然而，此次融到的50億元，易小迪似乎並不打算用於買地開發上述項目，他想做的是“用自己的錢，為別人做項目”的存量生意。在他看來，地産黃金時代一去不返，未來最大的機會不在增量上，而在於存量。他的思路是，很多中小型公司面臨的去庫存壓力將長期存在，資金沉澱的壓力比人們想像的還要大，在這個背景下，一些背負高昂資金成本的房企，希望盤活存量。陽光100的角色，就是尋找那些有潛力的項目，投入少量資金，以小股操盤的方式介入，或者作為劣後資金接手，隨後通過自身既有的産品行銷能力和市場定位經驗來盤活項目，獲取最大程度的增值，以分享收益。

“所以我們需要資金。”雖然認為存量市場空間巨大，易小迪仍然表示，在項目選擇上，陽光100還是將延續謹慎態度，只做合作、服務，選擇、符合陽光100的優勢定位的項目，以青年白領時尚社區和街區綜合體為標桿。

少投入、高效益，這個思路似乎正對資本的“胃口”。光大安石董事總經理艾渝昨日對記者表示，此次投資陽光100，光大安石選擇的是較少使用的股權合作的形式，原因是看中了陽光100的成長性。在他看來，這家公司擁有行銷、資源整合能力，而未來為其他房企項目去庫存的模式，也被視為一個通過項目增值獲取回報的機會。

“曲線”回歸一線城市

儘管上世紀90年代就開始在地産行業創業，貼著“萬通六君子”的身份標簽，湖南永州人易小迪卻始終保持儉樸內斂、低調克制，這與過去十年高歌猛進的地産行業的“膨脹感”形成巨大反差。去年陽光100在北京舉行的上市酒會上，潘石屹還在重復一個故事：在海南創業時他跟著易小迪下館子，結果易要了兩碗米飯，説點一個菜吧，夠吃就行。昨天坐在臺上答問時，清瘦的易小迪仍習慣雙腿並攏，緊張時會將手放在膝蓋上，始終面帶微笑。

這樣的謹慎，也讓陽光100錯過了一些機會。目前陽光100在北京、天津、重慶、長沙、濟南、南寧等十幾個城市開發了多個項目，但大部分項目分佈在二三線城市，這讓它與一線城市的擴張機會失之交臂。

早在陽光100掛牌時，協縱國際集團聯合創辦人黃立衝就曾對本報記者表示，面對內地房地産市場調整，香港投資者和機構的主流看法是，土地儲備在一線城市更保險、三四線城市風險較大，開發重點不在一線城市的企業，只有利潤來自於廣闊的全國，項目均勻分佈，估值才會高一點。

資本的確不會討厭一線城市。在此次投資陽光100的資本中，還有一個重要角色，是去年成立的中信國安基金。昨日，中信國安基金管理有限公司總裁鄧斌對記者明確表示：“鼓勵陽光100回歸一線城市。”他透露，雙方已經在深圳、北京等一線城市物色存量項目，拿到的價格比較合適，未來陽光100以這樣的方式回歸到一線城市，項目盈利價值空間會更大。他同時表示，未來也不排除以資産證券化來幫助陽光100完成輕資産轉型。

“以前沒錢，膽子小，不知道一線城市會暴漲，失去了這個機會。”對此，易小迪毫不諱言，他説，過去五六年陽光100放慢了腳步，失去了一些機會，媒體也常説陽光100原本可以更快地發展、更大地增長、更高地週轉，但他認為，失去機會的同時，陽光100也得到了第二次機會，即盤活存量的機會。

在回答本報記者提問時，易小迪強調，陽光100未來有可能回歸到一線城市，借助資本支援分享一線城市巨大的蛋糕，但也不會盲目跟風，局限于一線城市。與此同時，他表示，陽光100並不是以買地開發的方式回歸一線城市，而是借鑒海爾的思路，盤活房地産行業的“休克魚”。

陽光100去年3月登陸港股後的首份年報顯示，2014年該公司合同銷售面積約80.9萬平方米，未經審核合同銷售額約為66.7億元，比2013年53.5億元增長24.5%。與動輒千億的標桿企業相比，這樣的規模相形見絀。但一個數字是，陽光100商業産品銷售毛利達到了50%以上。在易小迪看來，使産品增值的能力，是陽光100的核心競爭力，他説：“我們會用好這50億，使我們規模有很大的增長。”

(來源：第一財經日報)