中國經濟網編者按：上海錦和商業經營管理股份有限公司（以下簡稱“錦和商業”）將於12月12日上會，公司擬登陸上交所主機板，擬公開發行股份不超過9450萬股，且佔發行後的股份總數不低於10%，保薦機構為中信建投。錦和商業此次擬募集資金8.28億元，其中，9400.00萬元用於越界金都路項目，5900.00萬元用於智慧園區資訊服務平臺建設項目，6.75億元用於償還銀行貸款及補充流動資金。 

2011年至2019年1-6月，錦和商業營業收入分別為1.83億元、2.60億元、3.37億元、3.94億元、4.71億元、5.30億元、6.44億元、8.00億元、4.07億元；銷售商品、提供勞務收到的現金分別為1.91億元、2.62億元、3.38億元、3.96億元、4.68億元、5.55億元、6.80億元、8.26億元、4.16億元。 

2011年至2019年1-6月，錦和商業歸屬於母公司所有者的凈利潤分別為5876.93萬元、7724.36萬元、8938.71萬元、7577.36萬元、9593.91萬元、1.01億元、1.18億元、1.77億元、7821.17萬元；經營活動産生的現金流量凈額分別為6589.67萬元、4933.32萬元、1.10億元、1.40億元、1.62億元、1.20億元、2.35億元、2.80億元、1.22億元。 

2011年至2019年1-6月，錦和商業資産總額分別為2.82億元、5.00億元、5.73億元、7.22億元、7.58億元、10.57億元、11.51億元、12.76億元、13.22億元；負債總額分別為1.29億元、1.11億元、1.42億元、2.87億元、3.08億元、5.90億元、5.69億元、5.73億元、5.40億元。 

2014年至2019年1-6月，錦和商業借款餘額分別為1.15億元、1.28億元、2.97億元、2.28億元、2.30億、2.01億元。 

其中，2014年至2019年1-6月，錦和商業短期借款分別為5755.75萬元、3980.00萬元、1.03億元、1.46億元、1.46億元、1.04億元。2011年、2014年至2019年1-6月，錦和商業長期借款分別為2800.00萬元、4200.00萬元、3785.33萬元、6349.29萬元、2321.25萬元、2675.00萬元、3537.50萬元。2014年至2019年1-6月，錦和商業一年內到期的非流動負債分別為1500.00萬元、5003.61萬元、1.30億元、5858.50萬元、5721.25萬元、6164.70萬元。 

2011年至2019年1-6月，錦和商業應收賬款賬面價值分別為111.88萬元、121.82萬元、226.28萬元、671.59萬元、544.04萬元、740.39萬元、1563.95萬元、1789.63萬元、1844.44萬元；佔流動資産比例分別為2.72%、0.90%、2.60%、7.07%、7.78%、6.69%、11.15%、6.78%、6.34%。 

2012年至2018年，錦和商業應收賬款賬面餘額分別為128.23萬元、238.59萬元、709.57萬元、572.67萬元、785.71萬元、1663.99萬元、1883.83萬元。 

2016年至2019年1-6月，錦和商業應收賬款逾期金額分別為440.35萬元、520.18萬元、782.66萬元、869.62萬元。截至2019年7月31日回款金額分別為785.71萬元、1663.99萬元、1812.32萬元、535.38萬元。 

2011年至2019年1-6月，錦和商業主營業務毛利率分別為52.46%、51.40%、47.41%、40.79%、43.09%、37.40%、34.82%、39.27%、35.11%；2012年至2018年，錦和商業同行業公司聖博華康毛利率分別為56.14%、53.54%、46.07%、41.59%、34.22%、37.08%、30.78%。 

據長江商報，依賴關聯方也曾是發審委重點關注的焦點，截至目前，錦和商業也無實質改變。 

招股書顯示，2011年至2019年1-6月，錦和商業關聯交易頻繁。而在錦和商業各版招股書中，出現兩版招股書同年關聯交易金額“打架”情況。錦和商業2017年招股書顯示，公司2016年對錦和經紀提供物業租賃及物業管理服務金額為206.30萬元，但在2019年招股書中該數據均為218.87萬元。 

另外，中國經濟網記者發現，在錦和商業此次募投項目中，償還銀行貸款及補充流動資金所需的6.75億元，佔其募資總額的81.52%。值得注意的是，錦和商業于2014年6月首次申報招股書，至今共申報過6版招股書，在公司每一版招股書的募投項目中，所需金額最多的均為償還銀行貸款及補充流動資金。 

2014年6月招股書中，錦和商業擬募資9.00億元，其中3.83億元用於補充流動資金，佔比42.53%；2015年6月招股書中，公司擬募資8.30億元，其中3.83億元用於補充流動資金，佔比46.12%；2016年12月、2017年10月招股書中，公司擬募資10.10億元，其中4.30億元用於償還銀行貸款及補充流動資金，佔比42.57%；2018年12月、2019年8月招股書擬募資及募投項目所需金額相同。 

招股書數據顯示，錦和商業2012年至2016年、2018年共分配現金股利3.82億元，2011年、2017年、2019年上半年未分配股利。 

錦和商業曾分別於2016年、2017年首發申請被否，錦和商業2014年6月、2015年6月招股書中保薦機構均為國信證券，2016年12月、2017年10月招股書中保薦機構均為華西證券，2018年12月、2019年8月招股書中保薦機構均為中信建投。 

據證監會審核結果顯示，錦和商業兩次被否，證監會均對其用地問題進行了問詢。但在錦和商業2019年8月13日報送的最新版招股書中，提到公司仍存用地政策變化風險。 

據經濟導報，錦和商業主要採用“承租運營”的經營模式，即以租賃方式取得具有租賃價值提升空間的既有建築(群)經營權，對該建築(群)整體進行重新市場定位和設計，通過改造配套硬體設施、重塑建築風格和形象以及完善內外部功能，將其打造成為符合以文化創意類企業為重要目標客戶群的辦公和經營需求的園區，從而提升既有建築(群)使用價值，通過招商和後續運營獲得租金收入和物業管理收入等。 

業內人士認為，錦和商業把自己的主業包裝為産業園區、創意産業園區的定位設計、改造和運營管理，但其實質是做“二房東”生意，就是通過租別人的物業，改造後再出租給第三方使用。 

錦和商業“二房東”生意的用地問題遭到了證監會關注，且兩次衝擊IPO被否。而錦和商業于2011年吸收的股東——平安創新資本也在錦和商業IPO之路中失去了耐心，最終於2018年2月退出。 

據IPO觀察，據招股書披露，2011年12月31日，錦和有限股東錦和投資決定以增資形式吸收平安創新資本等9家企業及8名自然人為新股東，增資各方以現金方式進行溢價認購，每一元註冊資本對應認購價款為8.72元。 

但在錦和商業2016年、2017年兩次IPO上會被否後，均進行了頻繁的股權轉讓。最終，2011年吸收的平安創新資本于2018年2月退出，將其持有的錦和商業10.5556%股份(合2216.6760萬股)作價人民幣 17402.62萬元轉讓給斐君元貝、歐擎欣錦、冠新創業、通盛時富。每一元註冊資本對應認購價款為7.85元。 

中國經濟網記者就相關問題採訪錦和商業，截至發稿，採訪郵件暫未收到回復。 

文化創意産業園區運營商 募資8億八成“償債補血” 

錦和商業是文化創意産業園區運營商，主營業務是産業園區、創意産業園區的定位設計、改造和運營管理。 

錦和商業控股股東為上海錦和投資集團有限公司（以下簡稱“錦和投資”），實際控制人為鬱敏珺，其通過錦和投資間接控制公司72.50%的股份。鬱敏珺同時為錦和投資法定代表人。 

錦和商業此次擬登陸上交所主機板，擬公開發行股份不超過9450萬股，且佔發行後的股份總數不低於10%，保薦機構為中信建投。錦和商業此次IPO擬募集資金8.28億元，扣除發行費用後的凈額將全部投資於以下項目： 

1.越界金都路項目，項目投資總額1.10億元，運用募集資金投資總額9400.00萬元；2.智慧園區資訊服務平臺建設項目，項目投資總額5917.80萬元，運用募集資金投資總額5900.00萬元；3.償還銀行貸款及補充流動資金，項目投資總額6.75億元，運用募集資金投資總額6.75億元。 

數據可見，錦和商業此次募投項目中，償還銀行貸款及補充流動資金所需的6.75億元，佔其募資總額的81.52%。 

兩換保薦機構 募投項目頻變更 

錦和商業曾分別於2016年、2017年首發申請被否，錦和商業2014年6月、2015年6月招股書中保薦機構均為國信證券，2016年12月、2017年10月招股書中保薦機構均為華西證券，2018年12月、2019年8月招股書中保薦機構均為中信建投。 

除更換保薦機構外，錦和商業擬募集資金額度及募投項目也頻繁變更。 

2014年6月20日報送招股書中，公司擬募集資金9.00億元，分別用於越界·智匯園項目、航太大廈園區功能提升項目、南翔智地園三期項目、園區綜合資訊服務平臺建設項目、補充流動資金。 

2015年6月17日報送招股書中，公司擬募集資金8.30億元，刪除了上述版本招股書中的航太大廈園區功能提升項目。 

2016年12月20日、2017年10月27日報送招股書中，錦和商業擬募集資金10.10億元，分別為投資於越界·世博園項目、越界·田林坊項目、越界·X2 創意空間二期項目、償還銀行貸款及補充流動資金。 

此外，在錦和商業報送的各版招股書中，募投項目中均有補充流動資金一項，且各版招股書中該投資項目的金額均遠超其他投資項目。