原標題：拋資産、頻發債，新湖中寶“求錢若渴”

年中打包賣出20宗地塊的舉措，一度讓外界質疑新湖中寶資金緊張。雖然新湖中寶對此持不同的看法，但其在11月19日發佈的公司債募集説明書或在一定程度上展現了其當前面臨的債務壓力。

據披露，2019年7-12月，新湖中寶待償還債務金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

新湖中寶表示，其將通過房地産業務收入和利潤水準的提升、非房地産行業對外投資産生的投資收益、不斷拓展融資渠道、股權融資等多種方式為債務償還提供保障。

然而，截至2019年9月末，新湖中寶實現合同銷售金額100.4億元，同比下降14.1%，其中三季度實現銷售金額25億元，同比降幅達到42.1%。同時，從2018年一季度至2019年二季度，新湖中寶的經營活動現金流量凈額持續為負。

11月6日，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級。標普表示，負面展望是因新湖中寶流動性狀況弱化，使其規模龐大的短期債務面臨攀升的再融資風險。“我們認為，日益嚴峻的融資環境以及疲軟的銷售業績將是該公司在未來6-12個月內面臨的主要風險”。

對於標普的評級調整，新湖中寶方面向《國際金融報》記者表示，“境外評級公司有其一套模型，只是單純看看財務報表。比如其看到我們一年內到期的債務比較多，9月末的貨幣資金覆蓋不了，就進行調整。但實際上，我們一年內到期的債務大部分都是可以續上的，所以並不存在他們所説的流動性風險。”

再融資壓力

雖然新湖中寶並不認可標普對其流動性狀況的判斷，但其目前的融資狀況或許已顯現出了些許壓力。

2019年3月，新湖中寶得到證監會批復，其公開發行面值總額不超過75億元的公司債券獲核準。11月19日公告中涉及的擬發行公司債即本次債券的第二期。

9月6日，新湖中寶發行了本次債券的第一期。據披露，第一期債券發行規模原定為不超過20億元，分為2個品種，品種一的票面利率詢價區間為6.9%-7.5%，品種二的票面利率詢價區間為6.3%-6.9%。

不過，“根據簿記建檔結果，經發行人和主承銷商充分協商和審慎判斷，最終確定本期債券品種一的票面利率為7.5%，品種二不發行”。於是，第一期債券實際僅發行品種一，發行規模為7.5億元，簡稱“19新湖01”。

有券商人士分析指出，出現發債不順暢這種情況，和公司本身的品質（如違約風險、清償能力、背書）期限、市場流動性等因素有關。有市場人士認為，這説明新湖中寶在融資方面存在壓力，“能發20億就發了”。

值得一提的是，新湖中寶已使用19新湖01募集資金及自有自籌資金償還了15中寶債本金50億元。在第二期公司債發行完畢、募集資金到賬後，其將以此置換前述自有自籌資金償還的本金。

除了境內發債不暢之外，新湖中寶的境外發債也遭遇了融資成本的問題。

據不完全統計，2019年以來，新湖中寶分別於3月14日、6月12日兩次發行美元債，金額分別為2.75億美元、1.1億美元，並於6月28日向境外機構投資者增發總額 0.5億美元債券。以上債券票面年利率均達到11%。

新湖中寶募資説明書顯示，其曾于2017年發行過一筆美元債，票面利率僅6%。對此，新湖中寶方面向《國際金融報》記者解釋，這是由於美元市場行情的變化，“今年（利率）基本上都在10%以上”。

儘管利率走高，但新湖中寶依然無法放棄境外發債。

8月31日，新湖中寶稱其獲得了國家發改委借用外債的備案登記。據披露，其境外公司擬境外發行不超過5億美元外幣債券。

不過，標普11月初對新湖中寶的評級展望調整至負面，這對其未來的境外融資或會造成不小的障礙。上述券商分析人士向記者指出，“境外發債的利率如果不提高，估計是很難融得到資金了。”

流動性減弱

新湖中寶持續融資的一大目的便是借新還舊，調整負債結構。

除了以上兩期公司債是用以還到期或行權的公司債券等之外，2019年以來新湖中寶發行的三次美元債“主要用於置換境內債務”，而8月份獲得國家發改委備案的5億美元外幣債券，是“僅用於一年內到期的中長期境外債務置換”。

頻繁發債背後，是新湖中寶龐大的待償還債務規模，其募集説明書披露，2019年7-12月待償還金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

而截至2019年6月末，新湖中寶受限制資産賬面價值合計達484.67億元，佔資産總額比例達33.09%，這其中包括逾8億元貨幣資金受到限制。據新湖中寶2019年半年報顯示，其貨幣資金總額約為153億元。

不過，標普指出，“在償還50億元人民幣境內債券後，截至2019年9月30日該公司的不受限現金規模從6月末的145億元人民幣降至122億元人民幣。該公司仍有超過人民幣250億元的短期債務（包括附帶可回售期權的債券）。”

　　面對如此頗為龐大的債務規模，除了再融資之外，在新湖中寶2019年上半年營收中佔比達到八成的房地産業務，是其獲取流動性的關鍵。

可惜的是，新湖中寶的銷售業績表現並不盡如人意。截至2019年前三季度，新湖中寶合同銷售收入100.40億元、合同銷售面積63.36萬平方米，分別同比下降14.12%、13.88%；而第三季度其僅實現銷售金額25億元，同比下降42.1%。

事實上，在各家房企都在努力擴張、拼規模之時，新湖中寶的地産業務卻一直髮展得不溫不火。數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

對於2019年的銷售情況，標普更是直言，“我們認為該公司很可能無法達成2019年200億元的銷售目標。”

賣房“回血”有限，新湖中寶通過賣項目來加速資産週轉。2019年7月，新湖中寶以67億元的價格打包出售20宗地塊給融創，其預計將産生約5億元收益。在標普看來，出售南通和溫州的一級地塊是新湖中寶將土地資産變現邁出的第一步。如果接下來此類資産出售成為常態，未來2-3年內將為其帶來豐富的流動性來源，有助於降低杠桿水準。

新湖中寶方面對此次出售的解釋則是為了與融創“更好地進行戰略上的合作”，而後續是否還會繼續出售資産，對方向《國際金融報》記者表示，“目前沒有。”