截至8月6日，共9家上市房企發佈了2018年中報，其中6家披露了銀行貸款的相關情況。雖然樣本數量還十分有限，但卻已經可以從中管窺2018年上半年上市房企的融資鏈條以及銀行與房企“親密度”的演變。

記者注意到，對於上市房企而言，銀行開發貸今年上半年的價格雖然小幅上漲，但依舊是接近成本的“良心價”；而信託融資的成本上升較快。儘管如此，開發貸也並不是所有上市房企的標配：結合今年中報和過往房企財報來看，大中型房企的銀行授信通常並不會被頂格使用；而部分地方房企的新增銀行貸款使用量為零。

上市房企融資手段多樣

對銀行貸款態度迥異

從總量上來看，今年上半年，房企與銀行的“親密度”還在加深。

央行發佈的《2018年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2018年6月末，房産開發貸款餘額8.18萬億元，同比增長27.7%，增速比上季末高2.4個百分點；地産開發貸款餘額1.46萬億元，同比增長7.1%，增速比上季末高4.9個百分點。

從過往的數據來看，部分龍頭房企約“半壁負債”一度由銀行支撐，對於龍頭房企而言，銀行或許依舊是其最大“金主”。但對於很多中小型房企來説，今年上半年，銀行借款已經不再是其最依賴的途徑，發行債券、信託計劃、境外借款、委託貸款乃至結構化融資是多數中小型上市房企正在做的。

在6家披露了融資事宜的上市房企中，陸家嘴今年上半年獲得的授信額度最高，為603.76億元，其中已使用授信額度290.79億元，剩餘授信額度312.97億元，該公司的目標是運用銀行借款等多種融資手段以保持融資的持續性與靈活性的平衡。截至今年中期，該公司銀行短期信用借款的平均年利率為3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%)；關聯方借款年利率為3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%)；同業借款年利率為6.9%-7.5%(2017年年底：5.7%-6.9%)；收益憑證年利率為4%-7%(2017年12月31日：5.3%)。

雖然僅短期借款就已經採用了4種方式融資，但是陸家嘴並非6家上市房企中融資方式最多樣性的。

據記者計算，中洲控股截至今年中期的各類融資餘額合計為181.19億元。其中，銀行貸款餘額101.92億元，佔比為56.25%，利率為5%-8.5%；境外借款餘額44.94億元，佔比為24.8%，利率為2%-4%；公司債券餘額12.99億元，佔比為7.17%，利率為6.3%；信託類融資餘額12.61億元，佔比約為7.17%，利率為7%-11.85%；結構化融資餘額8.73億元，佔比為4.82%，利率為8.50%。

需要説明的是，雖然大中型房企的銀行授信動輒數十億元乃至數百億元，但是中小型房企與銀行開發貸的關係卻不一定緊密。

廣宇發展今年上半年的融資渠道主要包括：銀行貸款(餘額20.1億元，利率4.5125%-5.3%)、信託融資(餘額34.91億元，利率5.0%-5.4%)、委託貸款(餘額191.21億元，利率3.915%-5.5%)。

臥龍地産上半年新增銀行授信3000萬元，已歸還銀行貸款300萬元；2017年同期，公司共獲得銀行授信5億元，放款200萬元。

渝開發截至6月30日共有銀行借款1.27億元，但是今年上半年，渝開發無新增授信及授信使用情況，合併口徑報告期內償還銀行貸款7000萬元。

SST前鋒今年上半年主動歸還各項銀行貸款，規避或大大降低公司的流動性風險。截至今年中期，該公司暫無銀行借款，僅存在對關聯方的借款。

開發貸價格微漲

同業融資成本變動較大

對於龍頭或優質房企而言，銀行信貸的優勢遠不僅在於體量，最重要的優勢實際上是價格。事實上，對於商業銀行來説，為了爭奪優質客戶，近年來，開發貸的價格已經幾近成本價。

從相關上市房企披露的數據可以清楚地看到，今年上半年，信託等同業融資的價格上限上升最為明顯，銀行開發貸的漲價僅僅算是“意思一下”。

陸家嘴銀行貸款和關聯方借款的成本僅下限微幅上調，收益憑證成本漲跌互現，而同業融資成本去年年底的上限直接變成了今年上半年的下限，上漲了1.2個百分點，漲幅接近20%。此外，中洲股份今年上半年的信託融資成本更是最高上漲了2.85個百分點。截至去年中期，該公司信託類融資同期銀行貸款餘額為88.26億元，利率為4.75%-8.5%；境外借款餘額22.44億元，利率為1.5%-3.5%；公司債券餘額12.94億元，利率為6.3%；信託類融資餘額15.46億元，利率為6%-9%；結構化融資餘額11.73億元，利率為7%。

記者注意到，貸款基礎利率LPR(貸款基礎利率，Loan Prime Rate簡稱LPR)近期保持在4.31%附近(此前長時間保持在4.3%)，該指標是基於報價銀行自主報出的最優貸款利率計算併發布的貸款市場參考利率，部分龍頭上市房企顯然能夠達標“最優企業”，其執行利率不高於4.3%。

與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數中小型銀行的表外理財産品收益率長期在4%-5%之間，由此可見，銀行的LPR貸款已經是成本價了。

“銀行當然不是不想賺錢，但是優質企業在與銀行的談判中往往佔據優勢地位，現在銀行對於信貸比較謹慎，都堅持只選取優質客戶。”一位資深律師對記者表示，“畢竟，從過往的記錄來看，央企和國企房地産企業發生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發生”。

另有銀行人士坦言，龍頭房企不僅是優質貸款客戶，還是頗具實力的對公存款、理財和投行客戶，甚至其高管也是銀行重要的零售客戶。因此，雖然銀行手握信貸審批權，但在多數情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地産企業的主辦銀行或戰略夥伴，因此，銀行與龍頭房企就開發貸的重新定價進行的談判並不輕鬆。