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碧萬恒齊聚長租公寓 誰會是贏家

發佈時間:2018/5/7 14:44:16 | 來源 :中國經濟網

5月2日,隨著中國恒大擬發行的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資産支援專項計劃”被上交所受理,長租公寓市場正式集齊萬科碧桂園、恒大這三張王牌。

至此,在商品房銷售戰場之外,萬科、碧桂園和恒大將在長租公寓這一新戰場上再次短兵相接。

資料顯示,中國恒大此次擬發行的租賃證券化産品金額為100億元,與碧桂園3個月前發行的REITs産品規模相同。

而另一在長租公寓領域裏已耕耘三年有餘的萬科,卻對碧桂園和恒大迅速擁抱的REITs項目提不起興致。

萬科分隊:週邊關注REITs

作為最早一批進入長租領域的房企之一,萬科無疑是目前長租領域的龍頭。

截至3月底,定位於集中式青年公寓的萬科泊寓已經進入29座城市,共獲取房間數10.3萬間。其中,96個項目、逾3.1萬間房已經開業。

然而,已逐漸形成規模效應的萬科,卻對當下大熱的REITs項目並不“感冒”。

早在2015年7月,萬科曾發行過“鵬華前海萬科REITs”,其以公募基金作為發行載體,單個投資者認購門檻僅為10萬元,在深交所掛牌後二級市場最低份額僅為1萬元,流動性實現重大突破。

但業內人士普遍認為,“鵬華前海萬科REITs”並不是真正意義上的REITs,因為其並未真正持有底層物業資産,其標的“前海企業公館”為BOT(Build-Operate-Transfer)項目,萬科僅擁有8年經營權。

與萬科同樣選擇“背朝REITs”佈局長租公寓的典型房企還有龍湖。

3月21日,龍湖集團發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券,該債券票面利率5.6%。

而此債券主要靠龍湖集團主體信用背書,非資産本身。龍湖也曾明確表示,未來償還該債券的資金來源主要為公司日常經營所産生的現金流。

對於為何不選擇發行REITs項目,龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾向媒體表示,龍湖集團本身可以融到更大規模、成本更低廉的資金,冠寓沒有必要採用這種融資方式。萬科長租公寓相關負責人亦有類似表態。

碧桂園分隊:擁抱REITs

另一邊,以保利、碧桂園、恒大等為代表的房企,則紛紛搶發REITs産品。

3月13日,“保利地産-中聯前海開源租賃住房一號第一期資産支援專項計劃”成功發行,係國內首單完成發行的房企租賃住房REITs,儲架總規模50億元,首期發行規模17.17億元。

其以保利地産自持租賃住房作為底層物業資産,發行利率為5.5%,創近期發行同類産品最低。

隨著住房租賃資産證券化操作性文件的出臺,國內租賃住房REITs進入“爆發”狀態。

4月27日,國內規模最大的住房租賃REITs“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資産支援專項計劃”首期實現發行,首發規模17.17億元,距該産品獲批尚不到3個月。

該産品以碧桂園位於北京、上海和廈門三地的租賃住房物業為底層資産,發行利率為5.75%。

5月2日,恒大的百億級“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資産支援專項計劃”被上交所受理。

然而,中原地産首席分析師張大偉指出,REITs並不能解決長租公寓項目盈利難的問題,因為租金的年收益率在多數情況下仍然低於資金成本,資産證券化帶來融資只能是企業貼息。

高和資本的一份報告指出,美國成熟市場的物業收益率為3%-5%,而融資成本僅有3%左右。目前國內的現狀是一線城市物業凈收益率4%,負債成本為5%-6.5%;二線城市物業凈收益率6%左右,但負債成本高至6%-10%。

突破點:多種業態運營

無論是像萬科一樣“背朝REITs”發展,還是如恒大、碧桂園一般,把REITs視為長租領域內的一顆“加速丸”,目前看來都沒有解決長租領域難盈利的根本問題。

在中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰看來,如果以靜態的眼光來看,目前各種住房租賃市場的證券化的確很難補齊企業投入的成本,但若從動態發展的角度出發,每年租金上浮5%-6%左右,就能夠解決盈利難的問題。

“要做到租金每年有5%-6%的上浮,企業可以從兩處著手。一方面,從提升長租公寓的服務水準和物業管理水準著手,增加産品溢價以帶動租金上漲;另一方面,可以考慮多種業態經營,如在長租公寓産品裏同時融入教育、養老等高溢價服務,這樣就可以獲取新的收入來源,彌補租金收入的不足。”蔣雲峰對記者表示。

上海泊寓相關負責人對記者表示,除了青年公寓泊寓,上海萬科還計劃推出服務式公寓以及家庭式公寓。

碧桂園有關方面對記者透露,5月5日,碧桂園長租公寓將在東莞兩店齊開,屆時會與小米有品首次達成深度戰略合作。

這是繼萬科泊寓聯手網易嚴選後,又一家龍頭房企長租跨界合作新零售。

此外,碧桂園集團長租經營管理部總經理楊鵬對《國際金融報》記者表示,未來碧桂園想要打造長租城市,這是碧桂園結合新時代的消費需求,在全球範圍內首次提出的概念,通過整合公寓、酒店、寫字樓、商業等資源打通上下産業鏈,引進零售、娛樂、健康、出行、教育等優質社會資源來打造具有自身特色的長租産品。

可見,入局長租領域的房企,都在想盡辦法提升産品溢價。

蔣雲峰認為,長租公寓租金水準高於租房市場的平均租金水準這一點,有其存在的合理性。

“畢竟從企業角度出發,如何算好一筆‘經濟賬’才是關鍵。”蔣雲峰説。


(責任編輯:包露)
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