2018年3月26日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ）發佈2017年業績公告。

截至期末，萬科完成銷售額人民幣5298.8億元，同比增長45.3%。銷售面積3595.2萬平方米，同比增長30%；銷售均價為每平米約14739元，同比增長11.7%。

數據來源：年報披露數據

同時，萬科2017年在全國商品房市場的份額由2016年的3.1%上升至3.96%，並在22個城市的銷售金額位列當地第一。

儘管自2009年開始，萬科就已經不再對外公佈銷售目標，但其銷售業績增長穩定，並於期內越過5000億元大關，成為唯三的5000億房企。

營收穩定 轉型之路“亂”中求索

數據來源：年報披露數據及wind

截至期末，萬科營業總收入2428.97億元，營業利潤508.13億元，歸屬母公司股東的凈利潤280.52億元；同比增長1.01%、30.22%和33.44%。

萬科房地産業務的結算毛利率為25.8%，同比上漲6.0個百分點；每股收益2.54元，同比增長33.68%，每10股派送高達人民幣 9.0 元（含稅）的現金股息。

儘管2017年萬科的房地産開發收入佔總收入的96%，但依然未停止對物流、商業、教育、養老、長租公寓等業務的投入與嘗試。

萬科對轉型的探索比人們想像中的要早。

2008年，廣佛交接處的萬匯樓開業，萬科對租賃市場的佈局與實驗正式啟動，然而這個實驗並不算成功。

2010年，北京萬科的“幸福匯”項目，自持養老公寓，配以護理、健康會所等服務老年人的設施，萬科開始涉足養老地産。

2014年，時任萬科總裁的鬱亮曾説：“萬科轉型要‘亂’三年。”在鬱亮提出國內房地産行業進入白銀時代的概念之時，萬科正式提出轉型“城市配套服務商”。同年，萬科涉足物流地産，先後進駐廊坊、貴陽與武漢。

2015年，鬱亮又説，“未來10年萬科要做到萬億大市值。其中住宅只佔50%，另外50%都來自新業務。”

2016年，萬科推出了第一個長租公寓品牌——泊寓，萬匯樓時期的經驗令萬科搶佔佈局先機。然而，廣州萬科實現177.84億元的銷售額的背後，其旗下開業的4000套長租公寓，僅貢獻了3000萬收入。同年，萬科運營的103個養老項目，僅有2個現金流為正。

時間來到2017年的中期業績發佈會上，鬱亮表示，萬科的181個養老項目，涉及5種不同類型模式，但目前尚未摸索出有效商業模式，以及持續盈利模式。

在穩定營收的背後，轉型“亂”三年似乎一語成讖，未雨綢繆的萬科進入了轉型的瓶頸期。

然而，萬科加快了擴張的速度。

截至2017年底，萬科已在全國29個城市開業96個泊寓項目，開業房間數超過3萬間，獲取房間數超過10萬間，2018年希望新增10萬間。2017年業績報告會上，鬱亮對長租公寓是否賺錢的問題回應道：“任何偉大的業務都是從不賺錢開始的。”

同時，萬科新獲物流地産業務36個，是2016年的10個與2015年的8個之和的兩倍。截至報告披露日，萬科物流地産業務累計獲取 62 個項目，可租賃物業的建築面積482 萬平方米，其中已建成運營項目共 26 個，穩定運營項目平均出租率達到 96%。然而，萬科並未具體披露物流地産項目的盈利情況，只是透露其成熟項目的凈運營收入處於較好水準。此外，在規模增長之下，物流地産的低週轉、低回報也是不容忽視的問題。

凈負債率僅8.8% 期末現金較多

數據來源：年報披露數據及wind

截至期末，萬科資産負債率為83.98%，同比增長3.44個百分點；凈負債率僅為8.8%，同比下降17.1個百分點。現金凈增加額848.36億元，大幅增長205.8%；期末現金1643.26億元，足以覆蓋短期借款約161.1億元及一年內到期的非流動負債約461.6億元，是其凈負債率較低的主要原因之一。

土儲同比增加14% 物業收入大幅增長67.28%

數據來源：年報披露數據及wind

截至期末，萬科在土地儲備方面，權益建築面積8741萬平方米，同比增長14.43%。其中，在建項目權益建築面積約4374萬平方米；規劃中項目權益建築面積約4077.9萬平方米。此外，舊城改造項目的權益建築面積合計約289.1萬平方米。

期內，萬科新增開發項目216個，新進入哈爾濱、石家莊、蘭州、西昌、宜昌等城市，在海外新進入吉隆坡。權益規劃建築面積約2768.1萬平方米，公司權益地價和綜合改造成本總額合計約2188.9億元，新增項目均價為每平方米7908元。

2017年，萬科物業管理收入約71.3億元，同比大幅增長67.28%，且于年底進入80個城市。

地鐵集團成第一大股東 組團合購普洛斯

數據來源：年報披露數據及wind

地鐵集團于期內收購萬科29.38%的股權，成為公司的第一大股東。寶能方面仍以25.4%的持股比例位居第二大股東，安邦的持股也仍持有6.73%的股份。自2015年7月開始的萬科股權之爭終於告一段落。

暫時結束股權之爭的萬科，接棒王石的鬱亮，步子輕快了許多。先是以551億元收購廣信資産包，獲得項目核心資産為廣州市區16宗可開發土地；接著聯合厚樸投資、高瓴資本和中銀集團三家以約790億元的代價收購新加坡物流巨頭普洛斯，其中，萬科持有普洛斯21.4%的股份，出資金額約169.2億元，為第一大股東。

“去各地考察萬科項目只選養老、長租公寓”，“誰再跟我提開發商，我跟誰急”，“泊寓只是過渡産品”，“從‘城市配套服務商’升級到‘城市建設與生活服務商’”，鬱亮的轉型戰略似乎在加速落地實現。

附：圖説房企財報之萬科