隨著行業集中度的提升，房企競爭更為激烈，規模已成為重要競爭力，而千億更是公認為未來核心房企的進入門檻。在此前提下，2017年，房企紛紛提出“千億”，甚至“萬億”戰略目標。中小型企業，尤其是銷售業績在100億-200億的房企也不例外，紛紛提出 千億目標。但中小房企是否具備彎道超車、衝千億的可能？
劍指千億 如何高週轉佈局？
截至今年11月份，千億房企陣營已達到14家。在“強者恒強，弱者更弱”的趨勢下，中小型企業，尤其是銷售業績在100億-200億的房企，亦紛紛提出 千億目標。
12月12日，五礦集團旗下五礦地産正式對外披露公司戰略佈局，積極推進“4+X”的區域佈局，並首次披露未來銷售目標，朝一千億目標邁進。
無獨有偶，今年9月底，鴻坤集團對品牌架構做了調整，從原有的三大板塊增加到了四個，分別為鴻坤資本、鴻坤産業、鴻坤文旅、鴻坤地産，並明確四大業務板塊在2023年實現四個千億的戰略目標。
再往前，今年8月4日，時代地産發佈中期業績，同時首次提出要在2019年或2020年實現千億銷售。時代地産董事會主 席岑釗雄認為，目前集團的貨值足以支撐千億的實現，不至過於激進。
此外，和昌也提出了千億計劃，但並非傳統意義的千億銷售。其千億路徑，包括兩條分支：一支是開發建設平臺，銷售規模要衝800億元，另一支是資産管理平臺，管理規模要突破200億元。
今年8月，萊蒙國際宣告旗下位於深圳、廣州、南京、杭州等城市的八個物業項目將由和昌集團接手，總代價約130億元。從目前來看，和昌集團土地儲備超過2000億，其中80％以上為住宅項目，未來和昌集團會繼續以收並購為主要資産獲取方式，為未來提供更穩定的儲備。近年和昌集團展現出來了驚人的爆發力。在2016年，銷售金額突破百億大關至165億元，增長幅度高達126%；2017年，他們將實現近200億元的銷售業績。
事實上，千億目標已經不是一個新鮮的話題。據記者不完全統計，目前提出 千億目標的房企已多達六七十家。在業內看來，完成“千億目標”既是中小房企未來持續發展的必要保障，又是其獲取融資及參與土地資源競爭的重要基礎。“有規模才有江湖地位，才有話語權。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷指出，房企只有加速奔跑，才能在未來的市場壟斷格局中“剩者為王”。
“百億也好，千億也好，都是指銷售規模，而銷售規模只有依靠高週轉才能實現快速擴張。”歐陽捷道出目前行業面臨的一大實情，他指出，目前除了住宅，其他物業均不具有足夠的銷售型市場空間和高週轉的市場條件，很難實現高週轉、快增長。但住宅高週轉，需要充分考慮城市佈局。
“多快好省”下沉三四線拿地
據記者不完全統計，截至11月份，100億-300億房企共50多家，該陣營房企以區域型房企或特色房企為主，銷售額的區域集中度較高。從佈局來看，該陣營房企從深耕個別重點城市發展為深耕大本營區域，其中，也有部分房企積極打造特色鮮明的差異化競爭優勢，以“小而美”的經營策略構建未來生存法則，業績增長顯著。
為擴大規模，房企拿地趨勢明顯加速，其中，也包括一些中小房企。中原地産研究中心統計數據顯示，截至12月26日，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了2.28萬億。在招拍挂方面，2017年比2016年拿地金額上漲67%。
記者了解，這兩年，鴻坤進一步加速全國化佈局，在天津薊州、靜海和廣東佛山等地拿地。近日，鴻坤地産集團執行董事、總裁袁春表示，基於環京區域深耕佈局後，鴻坤下一步會加大對華南、華東市場的關注力度，甚至還會關注未進入的西南市場。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中小房企未來應堅持“多快好省”的投資模式。其中，“多”是指拿的地塊要小一點，這樣拿地數量會多一點，體量小的項目更容易去庫存，也更容易把控投資風險；“快”是指積極做高週轉，要做到彎道超車，顯然需要此類房企積極把握很多新內容，比如，拿地後快速獲得預售證和回籠資金；“好”是指規模擴張也不忘做品質，這是企業成長中做到服務和品質取勝的關鍵；“省”則是積極把控成本，尤其是擴張中需要嚴格進行成本把控，進而實現現金流的最大充裕程度。
不過，在具體區域佈局上，張宏偉指出，未來房地産行業基本以大型品牌化的房企為主，拿地機會多，尤其在核心一二線城市，這也意味著小房企沒有較大的規模化發展機會。
歐陽捷指出，在調控政策不會放鬆的大背景下，在一二線城市加大佈局難以獲得業績增長，還會沉澱資金、拖累發展速度，所以並不是所有中小房企都適合去這些城市拿地。基於此，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高週轉的市場機會，“房企需要結合自身實際，進行精準化的戰略佈局，同樣可以創造奇跡。”
在業內人士看來，這些房企未來業績能否實現再突破，除政策和市場因素外，還需要關注高溢價地塊所面臨的運營風險。
彎道“超車”難度較大
實際上，當下市場環境，已與之前十年不可同日而語，實現規模的量級增長，並非易事。
在中國房地産經理人聯盟秘書長陳 雲峰看來，地産行業整合度較高，200億房企往千億發展有相應難度，原因在於，快週轉的時代已經過去，以住宅銷售作為高週轉的模式，難以為繼。“今年十九大後，特別是中央經濟工作會議後，銷售型的住宅會回到國計民生的行列中，市場會受到保障型産品的影響。”
而在同策諮詢研究部總監張宏偉看來，作為一個目標和戰略可以去執行，但從實際操作角度上，大部分企業可能沒法實現這一目標，“今年千億門檻大概排到17-18名，明年可能排到25-26名，後年排到30-35名，這意味著要達千億，最近三年內房企的規模要衝到前35名左右。”張宏偉指出，500億-800億的房企衝千億機會大些，而規模在100億-200億元的房企，概率不會太高，除非極個別企業。
歐陽捷強調，當前已經進入“錢少且貴”的貨幣週期，如果沒有足夠的資金支援，或者不能實現高週轉、快回籠，房企很難彎道超車。
值得注意的是，面對日益嚴酷的生存環境，不少房企在規模競爭的同時，紛紛開啟新戰場，特色小鎮、城市更新、共用辦公等等，尤其是住宅租賃新政帶來的新市場機遇，給房企看到了彎道超車的可能性。不過，在陳 雲峰看來，文旅、特色小鎮等運營概念，産生的銷售額、流水營業額跟開發商出售住宅相比，比例較小。而在産業協調方面，只是增加了運營概念。
基於此，陳 雲峰認為，沒必要所有的企業都去追求規模，拼規模的時代已經過去，小而美的企業會很有價值。企業要有自己的品牌特徵，即為特定目標客群創造價值。小房企根據自身特長，樹立獨門武功，靠特色生存，做精做細，在局部城市或區域取得局部優勢也有發展前途，比如當代、朗詩，走科技住宅。“彎道超車不是不可以，但是小概率事件。”陳 雲峰説。