2017年即將過去,2018年樓市的調控政策成為大眾關注話題。目前來看,政策放鬆的可能性並不大。12月23日,住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示,明年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支援改善需求、遏制投機炒房。

其實,從2017年開始,隨著各地房地産調控政策的密集出臺,房價結束了快速上漲,房地産開發投資進一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下,2018年的房地産市場將何去何從?市場研究機構中國指數研究院和鏈家研究院都接受了北京青年報記者的採訪,針對樓市下一步走向發表了自己的意見。比較統一的是,業內專家普遍認為,2017年將成為“超級繁榮期”的尾巴,中國房地産市場在調控壓力下預計總體將保持穩定的態勢。

政策

鬆動幾無可能

樓市從熱到冷最關鍵的因素就是一系列調控的組合拳,需求端的限購、供應端的嚴控商辦、信貸端的去杠桿等等,一系列的手段讓樓市迅速降溫。但同時由於曾經樓市調控出現過先緊後松的情況,因此,這次調控政策能堅持多長時間成了購房人普遍關心的話題。

對此,中國指數研究院分析師對北青報記者表示,短時間內,將無法看到政策的鬆動。監管層已經一再強調,此次的樓市調控將建立長效機制。長效機制建設迎關鍵期,市場中長期運作環境逐步確立,短期調控不會放鬆。

另外,未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的,不是用來炒的”這一明確的主線,堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地産市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期。

鏈家市場研究院院長楊現領也認為,年末中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出,2018年要引導和穩定預期,加強和改善民生,要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調控結合的轉捩點,將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。樓市政策不存在放鬆的可能。不過他同時也表示,由於現在北京等一線城市的政策已經十分嚴厲,因此政策大幅加碼的可能性也不大。預計明年調控政策將以維持穩定為主。

新房

投資增速進一步下滑

對於明年的新房市場走向,中國指數研究院的市場分析師告訴北青報記者,根據“中國房地産業中長期發展動態模型”測算,2018年全國房地産市場將呈現“成交回落,價格趨穩,新開工、投資中低速增長”的特點。

“2018年新房投資增速將進一步下滑”的觀點楊現領也表示認同,他認為,除了貨幣信貸政策的收緊之外,新房投資增速的進一步下滑還在於棚改貨幣化的支撐力量弱化,以及房地産企業融資渠道嚴格受限、融資成本上升等方面。棚改由過去年均600萬套減少到500萬套,對銷售的拉動作用逐步減弱。

具體來看,2018年,不同城市的走勢會産生明顯的差異。其中,一線城市的成交量可能會有所上升,原因在於調控後需求被明顯壓制,市場成交量明顯低於正常水準。以北京為例,調控後北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位,明顯低於2015年的正常水準。隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高於現有水準,向正常水準恢復,但房價總體將保持平穩。

信貸

個貸交易持續下滑50% 杠桿買房門檻增高

眾所週知,信貸一向是決定樓市冷暖的重要指標。“在沒有加杠桿的情況下,房地産的驅動力將回歸基本面。”楊現領表示。

事實上,受全年信貸政策從緊的影響,2017年個貸市場成交量表現不佳。據“賺賺金融”數據統計顯示,2017年京個貸市場全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整體交易量中,從二季度開始成交量的下滑尤為明顯,主要是源於上半年“3.17”政策對購房人心理造成了較大影響,導致了成交量的下跌。

通過2017年1-12月全年個貸市場成交量的走勢圖可以看出,全年的走勢皆呈現出下滑的趨勢。“賺賺金融”品牌運營中心總監吳昊表示, 今年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優惠。自從5月份開始,二套房利率調整為上浮20%,而下半年從9月開始,首套房利率陸續調整為基準或上浮5%,首套與二套利率的雙重上浮,都為購房人買房增加了不少壓力。

除此之外,由於今年銀行按額度配比發放貸款,因此在整體信貸政策趨緊的情況下,銀行貸款發放的整體水準便較為緩慢。尤其是進入三季度和四季度後,各家銀行的放款更是異常緩慢,而且貸款審批和辦理的審查也比往年更為嚴格。這些都導致了個人住房貸款交易量的持續下滑。不過吳昊預計,明年購房人對於房價及二手房市場的觀望心態或將逐漸鬆弛,因此成交量可能出現穩步回升的趨勢。

市場

2018年整體樓市將下行

對於2018年的整體樓市走向,中國指數研究院分析師表示,總體來看,本輪週期將持續5年或更長時間,預計2018年市場將下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響,將出現回調,全年降幅將達到9.3%~11.3%,其中一線城市的銷售面積將保持平穩,二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降,三四線城市在基本完成去庫存後也將隨著二線城市面臨市場下行的壓力。

鋻於一二線城市銷售回落,房企新開工意願不足,將使全國新開工增長受限,預計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面,受到新開工增速放緩的影響,預計2018年企業補倉意願保持理性,在拿地投資支撐下,投資或將出現小幅增長,範圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響,預計全年保持平穩。

2017年月均新盤數量不足10個 3季度後各類住宅項目有望入市

元月僅5個項目入市 2018住宅供應多元化

按照慣例,辭舊迎新的1月都是樓市銷售淡季,北京青年報記者從亞豪機構了解到,2018年1月北京住宅市場將有5個項目開盤,新盤數量再次下滑到10個以下。業內人士分析,受信貸收緊、購房者觀望等因素影響,年末樓市驟然冷清,因此開發商紛紛選擇暫緩入市,預計春節前樓市將維持低迷走勢,房價將穩中有降。

元月新盤只有5個 開發商選擇觀望

根據亞豪機構統計數據顯示,2018年1月,北京商品住宅市場預計僅有5個項目入市,其中包括金樾和著、禦景濕地及永泰·西山禦園3個純新盤,以及璽萌壹號院、北京城建·北京合院兩個老項目後期。

對於元月市場新盤數量的驟減,大興區某樓盤行銷負責人向北青報記者透露了他的看法,一方面,在調控政策落地以來,新房市場更加“接地氣”,産品和價位都較為貼近購房者的置業需求和能力,開發商對於開盤也更加謹慎;另一方面,快過年了,開發商衝刺業績的任務已經在12月份完成了,不用再刻意追求銷售額,因此明年1月不會策劃推新、促銷等活動。

上述行銷負責人表示,從以往經驗來看,臨近春節,到訪購房人成交的可能性不大,真正做出決定還要等過了年。“因此,公司在春節期間主要是蓄客,開盤推新房源要等明年3月之後了。”

值得關注的是,不僅是新盤供應有限,不少在售項目都出現了去化困難的現象,其中不乏之前熱銷的樓盤。亦莊某在售老項目,多次成為當地的熱銷盤,但新推出的一期三居室房源,在北京市住建委網站上的成交記錄卻只有幾套。據北青報記者了解,這與該盤的定價策略有關。今年8月份該項目推出的四居室房源報價在6.5萬元/平方米左右,而此次開盤房源報價則為6.8萬元/平方米。“目前市場上賣得好的房源都是低於市場價開盤的,如果一二手房價格倒挂,可能就要排隊搶房了。像不久前開盤銷售了12個億的首開·熙悅安郡,就採取了低調的策略,定價低於周邊的在售住宅1萬-2萬元/平方米。而價格不降反升的項目,恐怕就沒那麼容易去化了。” 業內人士認為,這是市場降溫的跡象,也説明目前市場趨於理性,“買漲不買跌”的投資邏輯開始淡化。

成交數據顯示,新房交易量再次跌入谷底。上周(12月18日-12月24日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽665套,環比第50周減少374套,下降36%。業內人士認為,即便有項目趕在年底前衝刺入市,但預計去化效果也不會太理想。

三個原因導致新盤供應不足

成交的不理想,也導致了新盤的入市態度很不積極。1月份只有5個新盤,也延續了2017年供應端的低迷態勢。數據顯示,截至12月26日,2017年北京商品住宅市場僅有118個(次)項目入市,同比減少162個,新增供應19132套,同比減少127%。而月均入市量僅不到10個。

究其原因,亞豪機構市場總監郭毅認為,一方面是由於北京住宅土地供應的逐年減少,2015年和2016年兩年時間,北京僅出讓65宗住宅用地,甚至比2013年一年的土地交易量還要低,因此令2017年商品住宅市場出現了“無米下炊”的尷尬局面,同時還帶來了地價高企等市場現狀。

第二個原因是因為商辦類産品在2017年被明確限制,導致缺少了大量的類住宅産品。要知道,在2016年裏,不限購的商辦類産品一度備受追捧,曾出現與純商品住宅兩分天下的局面。但好景不長,隨著這類違規産品被限制,新房供應出現腰斬。

最後,導致新盤供應始終無法突破的最直接原因,就是自2016年年底開始執行的高價項目取證受限,並且在2017年裏,不僅是高價盤,一些高於區域價格的新盤也被限制入市,要求價格達到合理價位才會批證入市。這就導致很多受困于高價地的開發商不願意主動入市,也很難獲得入市許可。正是這三方面的原因使得今年北京住宅市場供應跌至歷史新低點,並且這種低迷的供應勢頭正在向2018年蔓延。

明年3月份供應季將重啟新盤供應多元化

不僅是1月份入市項目有限,供應端的低潮很可能延續至春節假期的2月份。郭毅表示,預計2018年北京住宅市場供應季也將在3月份開始重啟。而這輪重啟也將一掃2017年的低迷頹勢,進入新盤密集入市期。

在剛剛結束的中央經濟工作會議當中,已經對明年的房地産市場定下了基調,“要保持房地産市場調控政策連續性和穩定性”。郭毅認為,由此可以判斷明年出現顛覆性政策的可能性較小,房地産市場也將再度進入穩定發展期。政策層面為明年市場供應的回升提供了穩定基礎。

除了政策保障樓市穩定性以外,北京在2017年裏成交了大量的住宅用地,也將顯著提高樓市新盤供應。北京市住建委公示的數據顯示,截至12月27日,2017年北京土地市場共成交71宗住宅用地,這一成交量也創造了近4年的新高。商品住宅規劃建面達到739萬平方米,其中可售純商住宅産品佔比46%,共有産權住宅佔比42%,另外還有84萬平方米租賃型住宅産品。

郭毅認為,未來可售商品住宅與共有産權項目均規定了限售價格與面積,多重成本壓力之下,唯有時間成本可控,因此2017年成交的這些住宅用地也將在2018年開始啟動上市步伐。另外,由於今年新出讓的住宅用地全部為限定售價的項目,因此明年的房價水準總體可控,有了這些限價産品的價格對衝,對於高端住宅項目的控制也仍將處於放鬆週期,而這些高端項目在經歷了一年的“被捂盤”,飽受資金壓力之後,2018年入市積極性也將不斷提升。因此可以預計的是,明年的北京樓市將同時出現普通商品住宅、限價商品住宅、高端商品住宅、共有産權住宅及租賃型住宅,這也將使得2018年北京住宅供應市場多元化。

對於明年的新盤走勢,安居客房産研究院首席分析師張波也預計,明年符合購房資格人群絕對數值的增加,即使在目前調控政策不放鬆的條件下,房價整體的下行動力並不強。但同時,為了吸引購房人,也不排除一些項目價格可能出現明顯的回調。(記者 李桁)