原標題：房地産“問題廣告”觸碰哪些法律紅線

隨著房地産調控升級，一些地方也開始出重拳治理房地産廣告。

房地産廣告中的不規範之處對消費者帶來哪些影響？治理房地産廣告應突出哪些方面？《法制日報》記者就此採訪了業內專家。

規範房地産廣告刻不容緩

不久前，江西省南昌市市場和品質監督管理局與教育局聯合下發通知，規範房地産項目廣告宣傳。

通知要求，房地産開發企業或其委託的仲介機構不得在其公開銷售廣告中使用“名校”“學區房”等違反義務教育平等原則的廣告宣傳語，也不得在其內部發行的有關銷售彩頁廣告或在室內打出的廣告條幅進行任何涉及“名校”“學區房”的宣傳。

此外，廣西壯族自治區南寧市工商局在公佈2017年1月至8月房地産市場專項整治情況同時，曝光了28家企業的違法行為。專項整治行動發現，南寧市房地産行業存在以下幾類典型問題：

未取得商品房預售許可證就開始銷售宣傳，違反了《房地産廣告發佈規定》相關內容；在廣告宣傳中使用“最終解釋權”用語，違反了《合同違法行為監督處理辦法》相關規定；廣告中存在“本樓盤緊鄰地鐵某號線”內容，但未標明“在建”，違反了《房地産廣告發佈規定》相關內容；在廣告中宣傳“本樓盤距離某地多少時間”，違反了廣告法相關規定；在廣告中宣傳房屋的“戶型面積”，但未標明為“建築面積”還是“使用面積”，違反了廣告法相關規定；在廣告中將商住兩用樓盤僅宣傳為商用樓，違反了廣告法相關規定；在廣告中宣傳“本樓盤獲滿意度調查第一名”，違反了反不正當競爭法相關規定；在廣告中宣傳樓盤的“投資回報率”，違反了廣告法相關規定。此外，房地産仲介機構存在無照經營等違法行為。

中國消費者協會律師團團長邱寶昌認為，廣告法對廣告進行了嚴格規定，但仍有廣告在打擦邊球。

“這樣的廣告侵犯了消費者的三項權利：第一就是知情權，廣告寫的含糊不清，沒有讓消費者知道準確真實的資訊；第二是選擇權，消費者在資訊模糊的狀態下作出選擇，這實際侵犯了消費者的選擇權；第三是公共消費權。”邱寶昌説。

“不規範的房地産廣告嚴重干擾消費者知情權。相對於開發商而言，消費者處於弱勢地位，不僅是因為消費者所掌握的資源比開發商少，更重要的是消費者無法掌握許多資訊。比如，産權證什麼時候辦下來、能不能辦下來、房屋有無隱患、建築品質是否存在問題等，消費者一般不知道。本來房地産廣告在真實完整性方面理應要求更高，結果卻更加誤導消費者，甚至是欺詐消費者。不規範的房地産廣告對於整個樓市也會帶來負面影響。許多年前我買房的時候，我還記得宣傳廣告裏反映的大概意思是，有一條河流波濤洶湧從小區前呼嘯而過。實際上，北京並沒有這樣的河。一些樓盤銷售情況如何，基本上取決於廣告策劃、行銷。”中國消費者協會副會長、中國人民大學法學院教授劉俊海説。

劉俊海認為，不規範的房地産廣告助長了房價的虛高，給實體經濟帶來負面影響。“房子是用來住的，不是用來炒的”，遏制炒房，要從規範房地産廣告做起。“不規範的房地産廣告還嚴重誤導了居民消費。在一些房地産廣告的攻勢下，借錢買房、離婚買房等問題不時發生，污染了社會風氣，危害是多方面的”。

廣告可成為合同組成部分

據相關媒體報道，張家口市建築和房地産市場稽查站發佈了關於依法依規進行房地産銷售廣告的告知書。具體內容包括：房地産開發企業要依法依規進行房地産銷售廣告宣傳，不得在報紙、網路等媒體上擅自對外發佈不實廣告資訊，不得擅自張貼、噴塗、散發房地産銷售廣告；房地産項目銷售現場佈置應符合全市統一要求，合理佈置企業證照、項目手續、沙盤展示、《購房提示》、法律法規等公示位置；加強管理培訓，提高員工素質，增強房地産銷售依法依規宣傳的自覺性。

“房地産廣告中的承諾分為兩種，一種是要約邀請，另一種是合同法中的要約。如果是要約邀請，可以算是普通廣告，主要目的是吸引人們購房，通常情況下並不産生違約責任；如果承諾的內容明確而具體，成為合同法中的要約，消費者也信以為真，這樣的內容就成為合同的組成部分，承諾的內容沒有兌現就構成違約了。”劉俊海説。

房地産廣告如果失實，責任由誰來承擔？

“房地産廣告發佈在不同環節有四類責任主體：廣告主，也就是開發商；廣告公司幫助做策劃、寫文案；發佈廣告的媒體；廣告代言人，比如明星。上述四類責任主體對消費者應承擔的責任，應根據廣告法中有關規定來判定。原則上來説，開發商和消費者之間存在合同關係，開發商應承擔主體責任，如果其他環節的主體也有過錯，比如發佈者沒有認真審核廣告、代言人夥同開發商忽悠消費者等，那麼也應該承擔相應的民事責任。”劉俊海説。

房地産廣告中的承諾沒有兌現，消費者該如何維權？

劉俊海認為，消費者首先要和開發商協商，如果協商不成就找消費者協會出面調解，調解再不成就看房地産廣告中有沒有仲裁條款，最後就是向法院提起訴訟。這是消費者房産維權的四個渠道。

“消費者在遇到廣告誤導買房後，可以與商家進行協商，協商不行可以投訴。如果還沒有解決問題，可以提起訴訟，尋求 法律途徑解決問題。”邱寶昌説。

消費者在看房買房過程中應注意什麼呢？

邱寶昌認為，消費者不要相信任何口頭承諾，商家説的再好，也是他們的宣傳策略，最終還是要體現在買賣合同中。

“房地産開發商要自覺尊重消費者知情權，履行資訊披露義務。即使用房地産廣告的方式招攬客戶，也要堅持實話實説。要謹記，當房地産廣告對消費者産生重大影響之後，就不再是普通廣告，而是成為合同的一部分。廣告公司在給開發商設計文案時，也要加強風險防控，詳細核實，一旦被認定虛假廣告，會面臨索賠。媒體在發佈廣告時，也要對房地産廣告認真審核，堅決不刊播虛假廣告。現在有的自媒體也發佈廣告，對於自媒體發佈廣告的監管還需要進一步強化。防範房地産虛假廣告，還要重視對網路廣告的監管。從根本上遏制房地産虛假廣告，相關部門要形成合力，打造全方位房地産廣告監管體制、機制。”劉俊海説。