樓市長效機制漸行漸近 三四線城市去庫存明顯

來源:中國網·地産中國 2017-10-31 09:21:00

在全國熱點城市實施新一輪調控一年來,樓市步入震蕩式降溫通道。新房市場成交量大幅下降,二手房市價普遍下跌,加之土地供應增加,租購並舉開始推行,住房正逐步回歸居住屬性。按照住建部部長王蒙徽的預計,今年四季度全國房地産市場還將延續成交量增速回落、成交價格趨於穩定的走勢。

  熱點樓市持續降溫

  據不完全統計,自2016年9月30起,全國有超過100個縣級以上城市發佈了150余次與房地産調控相關的措施,從限購、限貸的“雙限”,逐步升級到限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”。而首套房貸利率的上調,更是讓調控從一、二線熱點城市擴展到房價上漲過快的部分三、四線城市。

  隨著房地産調控的不斷深入,樓市降溫的效果逐漸顯露。據同策研究院數據,2016年10月以來,北上廣深四個一線城市成交量受政策調控的影響,縮量明顯。2017年1月至9月,四個一線城市總計成交1836.52萬平方米,同比下滑46.35%。

  而國家統計局最新統計數據顯示,2017年9月份15個熱點城市新建商品住宅價格延續滯漲格局,其中4個城市指數環比持平,其餘城市均呈現不同程度下跌。一線城市中,廣州跌幅最大為0.5%,北京下跌0.2%,上海下跌0.1%,深圳持平。二手住宅方面,除廣州環比微漲0.2%外,其餘城市環比均下跌,北京跌幅最大為0.6%,深圳和上海均下跌0.1%。

  一線樓市的表現具有風向標意義。中原地産首席分析師張大偉告訴記者,從今年3月份開始,北京樓市成交全面萎縮,新建住宅1月至10月成交量為2055套,創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值,同比跌幅達到了50.6%。北京二手房成交量同樣大幅度下調,1月至10月成交套數為11.66萬套,同比跌幅為50.4%。特別是進入5月以後,成交量持續走低,從6月開始更是連續多月成交量低於1萬套,價格跌幅也處於全國第一。

  “現在上海的一手房已很少看到開盤即售完的現象,基本上都會剩下一兩成。上周我去看了一開發商的青浦項目,現場看房的人不是很多,銷控板上有一半房子沒賣完。”上海中原地産市場分析師盧文曦稱。

  三、四線城市去庫存明顯

  較之一、二線城市的降溫,三、四線城市則在去庫存上加大力度。

  記者近日在安徽蕪湖鏡湖區調研時發現,蕪湖的二手房市場比較冷清,但一手房市場銷售依然不錯。有開發商銷售人員告訴記者,公司去年8月份拿的地,今年1月份首次開盤,800多套房子當天即銷售一空。記者在現場看到,該樓盤每平方米均價大約在11800元至12200元。儘管是工作日,但仍有幾組客戶在與銷售人員進行購房洽談。“我們的客戶以本地客、剛需和改善需求為主。”銷售人員説。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,過去三、四線城市的去庫存週期相對較長。但在這一輪樓市調控中,三、四線城市基本面得到較好改變,這和外溢效應積極釋放、購房預期不斷調整等因素有關。從數據上看,當前三、四線城市的去庫存週期甚至小于二線城市,充分説明其去庫存效果是較好的。

  經歷了本輪去庫存政策消化期,有很多三、四線城市的去庫存週期已經明顯收窄,即存銷比較小。從易居研究院監測的80個城市新建商品住宅存銷比的具體數值看,9月,滁州、茂名、柳州、清遠、九江、常德、馬鞍山、景德鎮、宜昌、金華、溫州、嘉興、莆田、惠州等14個三、四線城市存銷比明顯偏低。

  長效機制漸行漸近

  不斷調控之下,國內樓市已進入了新的週期。

  今年4月,住建部和國土資源部聯合發文,要求各地根據商品住房庫存消化週期,對消化週期在36個月以上的,應停止供地;36個月至18個月的,要減少供地;12個月至6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

  北京、上海、深圳、南京、濟南等全國多個城市紛紛加大土地供應。中原地産研究中心的統計數據顯示,截至10月15日,一線城市住宅土地供應明顯加速,年內供應的住宅用地已達204宗,合計供應住宅土地規劃建築面積達到2433.33萬平方米,比2016年全年上漲了40%;成交面積達到1770.35萬平方米,比2016年全年上漲了19%。

  以北京為例,今年3月以來,住宅用地的供應量、成交量均較2016年成倍增加,共有産權房用地也頻繁推出。根據北京市今年4月7日發佈的供地計劃,2017年北京計劃供應住宅用地1200公頃。中原地産研究中心統計數據顯示,北京今年以來已出讓55宗住宅用地,累計地塊的規劃面積合計達到了673萬平方米,相比2016年全年增加了210%。

  加大土地供應的同時,政府正在加快培育和發展住房租賃市場。去年底,中央首提建立購租並舉的住房制度。今年7月,選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點,隨後又確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

  一、二線城市隨之紛紛出臺鼓勵租房市場發展的土地流轉或房源支援計劃。北京提出在今後五年供應50萬套租賃住房。上海提出,“十三五”期間租賃住房用地供應佔比約為31%,推出租賃住房共計70萬套。廣州計劃五年內供應825萬平方米租賃住房用地,預計供應租賃住房15萬套。深圳則計劃在“十三五”期間建設40萬套人才住房,其中70%為租賃住房,並要求企業建設過程中進行配建不低於20%的自持租賃住房,並收儲100萬套城中村房統一租賃。

  未來樓市怎麼走?10月22日,住建部部長王蒙徽在答記者問時明確表示,堅持分類調控,因城因地施策,抓緊研究制定房地産長效機制,抓緊推進住房租賃市場的立法工作。可以預期的是,後期政策將維持降低房子投資、金融屬性,通過租購並舉、加大土地供應等措施,快速建立房地産調控長效機制的導向。

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