（原標題：徐州：強三線城市房價飆漲樣本）

品牌房企扎堆搏殺，個別樓盤單月漲幅160%購房者連夜冒雨排隊搶購房資格，“日光碟”“夜光碟”頻現；地方政府調控措施密集出臺。

從去年初至今，在一二線城市房價遭遇多輪嚴厲調控、城市化步伐加速推進的背景下，從一二線城市溢出的人流、縣鄉農村進城購房的人口，以及各地流動的資金，帶火了三四線城市的房價。徐州這個“兵家必爭之地”，也成為房價節節攀升的一員。

從去年初至今，在一二線城市房價遭遇多輪嚴厲調控、城市化步伐加速推進的背景下，從一二線城市溢出的人流、縣鄉農村進城購房的人口，以及各地流動的資金，帶火了三四線城市的房價。徐州這個“兵家必爭之地”，也成為房價節節攀升的一員。

據《中國經濟週刊》記者了解，國務院批復徐州為淮海經濟區中心城市，以及3條地鐵線路快速推進等利好消息，推動徐州房價從2016年初至今連續上漲19個月。從不溫不火到急劇拉升，徐多個區域房價突破萬元大關，不少區域房價實現翻番，個別樓盤的房價在一個月內的漲幅甚至超過160%。

針對徐州房價的快速飆漲，當地政府連出重拳調控，特別是今年6月2日，徐州市政府發佈樓市調控新政，共分為七大項16條意見，包括權屬登記兩年內限售、備案3個月內不得漲價、增加宅地供應等調控措施。

在多次調控下，徐州新房成交量在今年5月達到頂點，之後連續下滑，不過房價依舊處於上漲狀態。如今，樓市傳統銷售旺季到來，徐州樓市的後續走勢會否再現此前“金九銀十”盛況？

購房者連夜冒雨排隊搶購房資格

徐州這一輪房價上漲的走勢，與全國範圍內的大勢並不完全一致。2016年初，徐州樓市雖然房價緩慢上漲，但成交量不高，當年4月天氣回暖後，樓市開始活躍，成交量大幅回升。2016年9月，全國掀起一輪限購限貸的調控升級浪潮，但徐州樓市並未受到這波調控浪潮的影響。從國家統計局公佈的數據看，2016年徐州房價連續11個月上漲，整體成交數據較好。

徐州當地開發商顧雷告訴《中國經濟週刊》記者，之所以2016年下半年樓市未受全國樓市調控潮影響，一直保持上漲勢頭，是跟當時徐州的房源緊缺有關，當年底推出的新盤只有寥寥幾家，其他熱門在售樓盤大部分是最後一期的尾盤房源在售，一些口碑較好的樓盤早已售罄，造成房源供不應求、價格一直上漲的局面，多個樓盤上演“搶房大戰”，“日光碟”“夜光碟”頻現。

據徐州365淘房數據中心統計顯示，2016年徐州樓市共成交133599套，相比2015年80480套的成交數據增加53119套，同比增長66%，成交量明顯放大。

進入2017年，徐州樓市繼續保持量價齊升態勢。易居中國旗下的克而瑞數據顯示，與2016年一季度相比，2017年一季度徐州樓市的住宅成交量增加6440套，同比增長超70%，成交均價增長約8%。

《中國經濟週刊》記者查詢極房網統計數據發現，徐州東區和中心區一直是樓市領跑者，尤其是和平路板塊，是購房者最青睞的區域。從2016年7月到2017年8月，徐州漲幅最大的10個樓盤中，東區佔3個——和平上東、美的工潤明湖和榮盛花語城分別從6800元/平方米、6500元/平方米和6000元/平方米上漲到13000～16000元/平方米、12000～13000元/平方米、11000～12000元/平方米，同比分別上漲91.2%、84.6%和83.3%，領漲整個徐州樓市。

與此同時，徐州新城區、北區、西區淮海板塊等房價也如雨後春筍般上漲。其中，新城區房源緊缺，別墅類項目漲幅最大。

極房網統計數據顯示，從今年6月到7月，新城區國信君邑項目別墅每幢從500萬元起漲至1300萬～2300萬元起，每幢最少上漲800萬元，漲幅高達160%。

樓市火爆也引起了政府部門的重視，調控政策密集出臺，不斷升級。今年6月1日，徐州市政府祭出調控“大招”，出臺限售政策、開發商價格備案及“限房價、競地價”，嚴防地王産生，嚴格執行明碼標價和“一價清”規定，實際銷售價格不得高於備案價格。

然而，“大招”之後又現市民雨夜搶房怪象。今年6月5日，眾多購房者雲集某售樓處門口，在風吹雨淋中排隊一夜等候認籌。一位當時參與排隊認籌的購房者回憶，在雨中苦等一夜，僅僅是“搶”一個購房資格，即使認籌成功，最後能不能真正買到房還要看運氣。

《中國經濟週刊》記者現場走訪得知，進入“金九銀十”的傳統旺季後，徐州樓市又呈現出降溫趨勢，8月底9月初主城區60多家樓盤僅七八家上漲，華潤橡樹灣、美的樂城、中昂朗琴等樓盤均出現開盤價低於預估價格的現象。

據當地開發商介紹，徐州樓市在政府嚴格調控下，開發商備案價格不能高於3個月前的價格，所以才會出現“降價”現象。目前，無論是剛性還是投資需求均被抑制，徐州樓市走向並不明朗，開發商、購房客和政府之間的博弈才剛剛開始。

“肉搏”中本土房企難以招架

徐州是老工業基地，又是重要的交通樞紐城市，所以早在幾年前，萬科、華潤、萬達、保利、綠地、世茂、恒基、美的、華潤等品牌房企便爭相進駐徐州攻城略地，搶食徐州樓市“蛋糕”。

2017年徐州樓市風起雲湧之際，除了已經佔據各大重要區域的老牌房企外，又一批後來居上的全國性房企品牌，如中海地産、碧桂園、融創地産等也紛紛進駐。在全國排名前十位的龍頭房企中，除了華夏幸福暫未入駐徐州外，其他各大品牌扎堆進駐徐州，面對面短兵相接、捉對廝殺，競爭漸趨白熱化。

5月31日，徐州2017-6號欣欣路地塊以21.7億元被華潤摘得，溢價241.15%，樓面價7185.82～8982.28元/平方米，總價及溢價率均創徐州近兩年土拍市場新高。融創地産強勢進入徐州後，連拿4宗地，其中6月2日連下兩城，僅西區熱電廠A地塊就經過351輪競拍，花費融創11.69億元。8月10日，徐州南部的銅山2017-26、27號姊妹地塊競拍中，27號地塊經過82輪競拍，被碧桂園以8.3億元的價格拍得；26號地塊卻因超過最高限價而終止競拍，終止競拍前該地塊報價167輪，價格超過4.7億元……

在全國性品牌房企的貼身激戰中，徐州本土房地産企業遭到無情碾壓和打擊，逐步退出市場。僅從2017年上半年徐州土地拍賣市場成交來看，70%～80%的大型地塊被全國性品牌房企拿下。在一輪輪的拍賣角逐中，徐州本土房企難以招架，不少中小房企破産或消失。

對此，徐州當地一位地産公司負責人認為，品牌房企佔據當地市場的份額將會越來越大，成為“巨無霸”，對本土房企形成全方位的驅逐效應。現在本土房企在數量上佔據所有房企的90%以上，大型房企的數量佔比不足10%。未來20年，這10%的大型品牌房企將佔據徐州市90%以上的房地産市場份額，大量本土房企會逐漸退出市場。

徐州萬科房地産有限公司副總經理黃超俊在接受《中國經濟週刊》記者採訪時説，徐州作為淮海經濟區中心城市，有著四省通衢的美譽，交通比較便利，其地理位置和區域優勢是眾多品牌房企選擇進駐的一個重要原因。同時，徐州有很多外來人口，能夠吸引周邊2小時車程範圍內的城市人群，人口吸納性強，有很好的人口紅利。萬科2012年就進駐徐州，開發的樓盤都很成功。黃超俊稱，徐州地産市場容量和潛力很大，不管有多少品牌房企扎堆進駐，他均長期堅定地看好這個市場。

淮海經濟區中心城市定位助推房價

6月25日，《徐州市城市總體規劃（2007—2020）（2017年修訂）》獲國務院批復。在批復開頭，國務院對徐州的城市總體定位為：國家歷史文化名城、全國重要的綜合性 交通樞紐、淮海經濟區中心城市。這是在國家層面上首次對徐州作為“淮海經濟區中心城市”定位的明確認可。

徐州市政府一位官員告訴記者，對徐州來説，淮海經濟區中心城市的定位是重大利好，將對周邊城市發揮強大的輻射帶動作用，對徐州未來的房價也會形成明顯的依託和助推作用。

南京財經大學王曉慶博士對《中國經濟週刊》記者分析説，徐州之所以會成為國內品牌房企扎堆進駐和爭奪的“香餑餑”，一是因為國內一二線城市的樓市由於嚴厲調控遇冷，對人口和資金産生“擠壓”“溢出”效應，使得人口和資金向具有強烈吸引力的強三線城市流動；二是品牌房企早些年佈局徐州收益頗豐，産生了標桿和示範效應，再加上徐州本身經濟發展潛力巨大，對一線品牌房企産生吸引力；三是徐州作為淮海經濟區中心城市，對周邊城市的人流、資金流産生“虹吸作用”，城市化背景下的進城購房人群進一步推動房地産市場強勁增長。

《中國經濟週刊》記者在徐州走訪發現，目前徐州的購房者主要分為兩類，一類是從上海等長三角發達地區“逃”回徐州安家置業的年輕人；還有一類是從棗莊、蕭縣等徐州周邊縣市鄉鎮進城購房者，這類人群主要是為自己的孩子在城裏置辦一套房産。

如今，徐州幾乎所有樓盤都得先交認籌定金、拿到房號，才有買房資格購房者在埋怨和糾結中，依舊不停地“踩盤看房”。