第一太平戴維斯:上海豪宅租金排名亞洲第四

來源:中國網·地産中國 2017-09-08 11:18:00

2017年上半年,上海10大頂級豪華公寓的平均租金上漲6.6%(美元)或3.9%(人民幣),超越新加坡升至亞洲第四位。根據2017年6月30日數據,上海豪宅實際凈租金為每平方米每月39.2美元,北京為33.3美元,深圳、廣州分別為24.3美元以及24.2美元。上海作為內地豪宅租金最高的城市,與亞太區第一豪宅市場香港(91.8美元)相比,尚不及後者的一半。

近期人民幣對美元升值,加之過去兩年中住宅價格一路上漲,國內住宅租金受到雙重支撐。眼下雖然主要市場的房價漲勢難以維持,但對租賃市場而言仍有一定的推動作用。此外,新一輪限購限貸政策出臺,且房價高企導致購房壓力增加,迫使很多潛在買家轉入租賃市場。

近期政府出臺一系列措施增加租賃供應,鼓勵租賃市場發展。例如,上海計劃在“十三五”(2015-2020)期間新增租賃住房70萬套。土拍開啟新模式,不再是價高者競得;競拍首輪達到上限後,將通過開發商競爭自持租賃比例來決定。上海更推出首批70年純租賃用地,所建物業僅用於出租,不得出售。

廣州、武漢確定住房租賃試點方案,提出“租售同權”,租房者與購房者在子女就近入學等問題上享有同等權利。在無錫、鄭州、揚州、濟南等二三線城市,租房者可申請戶落戶。杭州計劃年內建成政府住房租賃平臺,旨在提高市場透明度,更好地保護租戶權利。

政府明確表示支援住宅租賃市場發展以來,投資者與開發商的市場參與度有所提高,過去12個月已有積極動作。萬科近期宣佈將投建1.6萬套“泊寓”公寓;華平投資通過向魔方公寓、Nova Property注資,活躍于市場已有數年時間。美國最大的公寓運營商Greystar也表示將與麥格理集團合作,以中國、日本、澳大利亞為重心開發亞太市場機會。

據中金公司預測,到2020年,中國住宅租賃市場總值將增至1萬億人民幣。對於迅速演變的城市而言,為了吸引來自國內外受過教育的年輕勞動力,有必要發展住宅租賃市場來滿足住宅需求。城市住宅價格不斷上漲,超出很多年輕勞動力的經濟承受範圍,因此流動性、靈活性將成為其選擇住宅時的首要考慮因素。大型住宅管理公司發展可能會與學生公寓、養老公寓等新興領域協同發展,亦有可能分立出來搞專業化運營。

然而,市場發展還需克服一些限制與挑戰。國內私有住宅市場價格站上歷史高位,導致收益率偏低;管理能力及經驗普遍缺乏;對於眾多開發商而言,持有大型物業組合意味著巨大的資金壓力。

第一太平戴維斯酒店式服務公寓管理部董事康茵莉女士表示:“市場正迅速演變。以前,服務式公寓的租戶以外派至中國一到兩年的外籍員工為主,如今不僅外籍員工的外派期縮短,本籍租戶的比例也顯著提升,因為很多商務人士出差頻率增加且時間更長。”

康茵莉女士還指出:“高端物業的成本壓力開始積聚,同時市場對更經濟實惠的新型服務式公寓的需求也在不斷增加。這類服務式公寓不僅配套統一管理與預訂服務,租金也更加優惠。”

第一太平戴維斯上海住宅租賃部董事吳珺女士表示:“上海的商務社區持續擴張,相應地租賃業務得到規模增長。近年來,得益於年輕租戶對市中心居住體驗的不懈追求,市區地段的項目競爭繼續升級。”

第一太平戴維斯中國區市場研究部董事簡可先生表示:“租賃市場近來的進展令人無比振奮。這個市場歷來屬於利基領域,主要面向外籍員工以及本土高級管理層。如今擴張至大眾市場,對能夠正確定位的開發商及投資者意味著重大機遇。人口流動性不斷增強,租房接受度日益提升,早期投資者應能收穫‘飛來橫財’。”


圖1:十大豪華公寓租金,按城市

來源:第一太平戴維斯研究部

圖2:五大標桿服務式公寓租金,按城市

來源:第一太平戴維斯研究部

圖3:2016年上半年十大豪華公寓租金所處週期

來源:第一太平戴維斯研究部

圖4:2016年上半年五大標桿服務式公寓租金所處週期

 

來源:第一太平戴維斯研究部

技術説明:

第一太平戴維斯《亞太區標桿物業調查》覆蓋亞太區重要城市核心房地産板塊中的頂級項目,不應與市場整體狀況相混淆,尤其是進行市場週期比較時。這項研究重點調查入住總成本,包括租金、稅費與管理費用,考察對象僅限于各板塊前5或10大項目。匯率波動與市場週期也相應予以跟蹤記錄。

優質標桿物業的定義與具體參數如下:

五大優質寫字樓

擁有開闊視野、約500平方米中區寫字樓單元的租金

五大優質商鋪

優質購物中心首層約100平方米時裝商鋪的租金

十大奢華公寓

擁有開闊視野、約150平方米中區公寓單元(2/3居室)的租金

五大優質別墅/獨立房屋/聯排別墅

名氣最高的住宅區內約250平方米住宅單元的租金

五大奢華服務式公寓

擁有開闊視野、約150平方米中區公寓單元(2/3居室)的租金

五大五星級賓館客房價格

擁有開闊視野的雙人客房價格(全價)

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