如何躲過二手房交易中的那些坑

來源:北京青年報 2017-08-25 10:05:00

隨著一線城市二手房市場深入調整,買賣雙方進入深度較量,目前二手房成交量已經跌至冰點。調整最有力的北京,8月份的日均成交量不足400套,月成交量預計不足9000套,相比3月份的2.5萬套縮水大半。成交量縮水的同時,價格也出現了明顯鬆動,多個熱點區域的整體成交價已經逐漸逼近去年12月份的水準。

量價的共同縮水導致二手房的糾紛也開始逐漸增多,買家都希望能以最低的價格買到最滿意的房子,而賣家卻希望價格越高越好。單方毀約、合同約定不明、故意漲價等屢見不鮮。如何應對二手房交易中的各種“坑”,《廣廈時代》特此採訪了鏈家集團相關負責人,從專業的角度教您如何安全順利地進行二手房交易。

數據

二手房成交超越新房

三類風險導致糾紛也超新房

如今的二手房早已超越新房成為了樓市成交的主力,每年二手房的成交量都超過10萬套,而新房剔除保障性住房的成交量不足5萬套。僅以上周的成交數據對比,據北京市房地産交易管理網統計,2017年第33周(8月14日-8月20日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽377套。同期,北京全市二手住宅共網簽1793套,四倍于新房成交。

成交量佔據主體地位後,二手房的糾紛也開始逐漸顯露。關於房屋産權的糾紛,過戶的糾紛,購房款支付時間的糾紛,房屋拖欠費用的糾紛等等,都成為購房人需要注意到的問題。

對此鏈家集團品質線副總裁葛靜在接受北京青年報記者採訪總結道:當前的二手房交易其實是一個比較複雜、風險也比較高的交易。購房人和業主雙方主要面臨的風險概括起來有三種。第一個是資金的安全,簡單説就是資金交付出去,因為種種原因,如果不能履約,資金還能不能追回來?這是一大類。第二大類的風險其實是産權的問題,就是購買一個房子並願意去履約,但是産權會發生意外,導致不能交易,或者是資不抵債等等的問題。然後第三類的風險其實是業主面臨的主要的風險,是客戶端的一些資質。因為絕大部分的二手房交易流程都是先簽了合同之後才可以去辦理貸款、過戶。如果購房人的貸款資質不太好,辦不下貸款的話,可能會影響到客戶購房資金交付的時間以及他履約,這是對業主方的主要風險。

這三類風險導致近期二手房的糾紛明顯增加,尤其是去年以來,大量二手房集中成交,導致了許多問題也集中出現。

説法

去年市場“過火”

草率簽約導致問題多多

二手房買賣訴訟增多,其中一個原因與去年樓市價格不穩定有關。近日,記者前往二手房市場走訪。

“去年我也看過房子,但價格浮動太大,業主分分鐘要漲價,感覺買房子跟買大白菜一樣‘草率’,最終放棄了。”走訪過程中,記者遇到了剛剛簽約的馬女士,她在北三環附近購買了一套小戶型二手房,總價475萬。馬女士透露,今年初,類似的房源需要520萬左右,並且還不能商量。當時她遇到的仲介狀態都十分“亢奮”,半夜快11點了還給她打電話,給她説一個房源資訊,讓她趕緊過去“搶房”。

“房子都沒看過,光跟我説個價格,就讓帶著首付去看房,你説這房子敢買嗎?”馬女士表示,最終她買的這套房子,除了房款降了幾十萬以外,仲介費相比那時鐵板一塊的總房款2.5%也有了明顯鬆動,最終的仲介費大概在總房款兩個點左右。

從事房産仲介3年的小陳也有類似的感覺。去年此時,他曾見過一種場景,仲介幫著客戶跟業主談價格,説一句,業主就要求漲價10萬。“越講價,越漲價,沒辦法,當時市場太熱了。”

業內人士分析認為,在那種狀態下,買房者“買到就是賺到”的心態、賣房者看中利益缺乏契約精神、仲介被市場“搞暈”缺乏警惕性等因素,導致簽合同時幾方都過於草率,一旦出現問題,發生分歧後沒有合同提前預估風險,只能走上訴訟之路。

案例

二手房中的糾紛各式各樣,除了買賣雙方提高警惕,自身主動規避以外,仲介保護交易安全順利的職責也同樣重要。下面的幾個典型案例,將為您分析遇到交易糾紛時,該如何維護自身利益。

案例一仲介在交易前沒有篩查出房屋問題

二手房交易中,房屋篩查是重要的一環,這也是二手房交易中,為何需要仲介的重要原因。一旦房屋本身出現問題,無法完成過戶,仲介都應付一定責任。

葛靜向北青報記者介紹到,今年鏈家就處理了一起典型的糾紛。在交易前,鏈家經紀人篩查後得知房屋的歸屬都正常,可以交易。找到的購房人也很快和業主達成協定並簽訂合同,購房款也及時交付了,但就在過戶之前,這套房屋被查封了,無法辦理過戶,購房人前期交的購房款也要不回來。眼看面臨房財兩空的局面,鏈家最後通過與購房人的協商,先行墊付購房款還給購房人,以方便他重新找房、買房。同時保留追訴權利,等待房子可以過戶時再重新交易。

葛靜表示,類似的墊付購房款的情況,鏈家遇到了多起。還有一次也發生了類似的變故。經紀人前期進行房屋篩查時,一切都沒有問題,房屋可以正常交易。但就在購房人與業主簽訂了合同,交納了首付款之後,突發了變故。在過戶前,業主家裏因為家庭矛盾在房屋裏發生了兇殺案件,原本的購房人此時也對是否繼續履行合同産生了疑惑。鏈家在了解情況之後立即就對這個房屋做了墊付,讓購房人可以去買其他的房子。

葛靜表示,原則上,鏈家的房屋篩查服務只針對合同簽訂前房屋狀態的篩查,簽署合同之後發生的突發事件理論上並不在賠付的範圍內,因為這是在簽約之後發生的。但最終是考慮到購房人肯定沒有辦法住在這個房子裏,所以我們立即通過墊付解決了這個問題。

案例二賣房業主大筆欠費後消失

二手房交易中,拖欠物業費、水電燃氣等費用的糾紛最為常見。由於北京二手房市場經常會處於賣方市場,售房人比較強勢,買房人經常會因為擔心房子漲價等因素,著急簽署合同辦理過戶,導致很多細節問題並未處理清楚。為交易留下隱患。

市民李先生就在去年底買了一套二手房,但卻遲遲不敢裝修,一直空置。原因是原來的房東,欠下了一大筆物管費和水電氣費。

據李先生介紹,去年12月,他通過房屋仲介,購買了位於朝陽區某高檔小區的一套二手房。過戶後,仲介帶著李先生一同到小區物管交接房屋。物管一查,此前物管費欠了近3萬元,另外,還有近千元的水電氣費沒繳清。按照合同約定房屋交付前,賣方應當繳清物管以及水電氣費用,可在交房那天,原房主卻使了一招緩兵之計,説身上沒帶錢,承諾會在月底來補繳欠費。可最後,對方卻玩起了失蹤,打電話也不接。

由於和物業一直沒有協商清楚這部分物業欠款由誰來付,導致李先生遲遲不敢找工人裝修,就擱置了下來。萬般無柰的李先生最終打算起訴原房主,來解決糾紛,但即便最終勝訴,對李先生來説,仍舊損失了大量的時間和精力。

對此,仲介公司也開始推出一些附加服務,來解決這類的糾紛。葛靜告訴北青報記者。按照鏈家的做法,在合同裏一般都會要求業主留一定的物業保證金,但這種物業保證金一般留個一萬塊錢,最多兩萬塊錢到頭了。大多數的欠費情況都能應付,但也確實遇到了一些極惡劣的業主,拖欠了3到4萬元的物業費,最後房款全部交付完了,過戶也完成了,原業主寧願不要之前的保證金,也不交這些欠款。這種情況下,鏈家推出的安心服務,會幫購房人把剩餘的錢先墊付上。

葛靜表示,這類似于汽車保險的先行賠付原則,鏈家幫助購房人墊付欠款,購房人把追訴權轉給鏈家,或者是直接要協助鏈家去追討。這就有效避免了購房時可能發生的欠款糾紛,對購房人的利益也起到了保障。

案例三合同約定不明法院多會保護交易

王先生想換學區房,就將自己名下一套房屋挂在仲介處出售。之後,仲介帶著周先生夫婦來看房,看後周先生很滿意,當即與王先生簽訂房屋買賣合同,約定了房屋價款、定金及部分房款支付時間、房屋交付及過戶時間等事項。合同簽訂後,周先生如約交付了定金及部分購房款。

眼看著到了合同約定的辦理房屋過戶的日期,周先生的購房尾款還沒有付清,王先生就急著催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一個月支付,後又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等憑證放在王先生處,先辦過戶,等上述款項到期後再取出給王先生,均被王先生拒絕。此後,雙方對於尾款的支付産生巨大分歧,王先生也未在合同約定的日期交付房屋及辦理房屋過戶手續。

雙方矛盾越來越嚴重,王先生不想把房屋賣給周先生了,而周先生則經常跑到王先生單位大吵大鬧,經過派出所調解等多種途徑均無法解決,最終鬧上法庭。

據了解,在庭審中,王先生表示,周先生未在房屋過戶前付清尾款,已經違約,雙方簽訂的房屋買賣合同應當解除;周先生則表明,合同中並沒有約定尾款支付時間,但是約定了房屋交付及過戶的時間,王先生的行為明顯違約,而且根據交易習慣,應在過戶當天支付尾款,自己不先付清尾款情有可原,現在自己願意繼續履行合同,要求王先生配合交付房屋並辦理過戶手續。

最終,法庭判定按照保護交易的原則確認合同應繼續履行。由於自己疏忽未在合同中明確約定尾款支付時間,王先生無奈必須把房屋賣給周先生。

專家介紹到,王先生未在合同中約定購房尾款的支付時間,周先生經王先生催要未支付尾款確有不當,但不構成根本違約;而合同明確約定了王先生需交付房屋及辦理房屋過戶手續的時間,王先生未按約定辦理,則明顯構成違約。審判實務中,對於能夠實現合同目的,可以繼續履行的合同,法院多會按照保護交易的原則確定合同繼續履行。

因此,無論是購房還是賣房,都應該在合同中儘量全面地規定付款、收房等具體的時間和期限,如果發生糾紛,也能充分保障自身權益。

連結

二手房合同

怎麼簽才能萬無一失?

買房對於絕大多數普通老百姓來説都是人生中的頭等大事,尤其是北京一套二手房的價格動輒都是百萬起步,這時候最怕的就是吃虧,可偏偏買房合同中的貓膩很多,一不小心就會掉坑裏,甚至惹上官司。《廣廈時代》特此綜合了一些仲介專家及法務人士的意見,整理了買賣二手房簽合同時,需要特別注意的事項:

一、合同要正規

首先,合同需要是正規合同,幾家比較大的仲介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過仲介,自行交易的二手房,也可以從北京市房地産交易管理網上下載二手房買賣的合同範本,具體簽約時可根據具體情況,在合同範本的基礎上做改動。需要提醒的是,買賣合同大多由賣方提供,買方這時候就要注意,賣方是否做了改動,可提出自己的意見看法。

二、必須所有産權人到場簽字

根據相關規定,簽署二手房買賣合同,需要注意房本登記上是個人所有還是夫妻雙方所有,如果有共有人不同意的買賣合同則是無效的。專家建議,簽合同之前做一次産權調查,房子到底有幾個産權人,簽約時要所有産權人全部到場簽字,並核實所有人的身份證件。如果有産權所有人不能來簽約,則需要求此人出具書面的授權委託。

另外,如果房屋所有權是在夫妻一方個人名下的,根據《指導意見》規定,夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋,未經對方同意,擅自以自己名義轉讓給他人,買房人為善意購買的,可以認定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權法》規定的善意取得構成要件辦理了房屋權轉移登記,其他共有人要求追回該房屋的,法院不予支援。

三、確保基本資訊真實有效

需要在簽字之前確定房産證、身份證、簽署合同人要統一。基本資訊以産權證上註明的為準,包括地址、門牌號、面積、戶型等等,一定要嚴格填寫。其是面積,一定要對照清楚,贈送的面積在合同的“其他條款”中註明。

四、簽合同時需要重點關注

具體到簽署合同時,需要對付款方式,包括首付款、尾款、付款時間、付款條件、稅費誰來承擔等做出詳細的規定,簡單説就是一切和錢有關的環節,都應該寫入合同。

另外,二手房還要注意確定交房的時間和條件,比如一定期限內原房主搬出,清空房屋等。

還有就是物業費、水費、燃氣費、電費等生活費用要提前寫入合同,如果有拖欠要寫清楚何時交清,如果發生糾紛算誰的責任等。

最後對於購買學區二手房的購房人最應該注意,就是明確規定好過戶時間和原房主戶口遷出的時間。

五、明確違約責任

俗話説,醜話説在前頭,為了保障自身利益,必須明確違約責任。每項主要義務都要有一一對應的違約責任,最好直接定下具體數額的違約金。另外,違約方要承擔守約方的訴訟費、律師費等等花費。

六、注意合同中有無霸王條款

合同是房産交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責任不對等,延期交房可以免責等。

七、保留所有證據

買套二手房過程漫長又複雜,即便白紙黑字地簽了合同,但只要沒有過戶,房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關證據,一旦發生糾紛,也有助於維護自身權益。

(責任編輯:)
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隨著一線城市二手房市場深入調整,買賣雙方進入深度較量,目前二手房成交量已經跌至冰點。調整最有力的北京,8月份的日均成交量不足400套,月成交量預計不足9000套,相比3月份的2.5萬套縮水大半。成交量縮水的同時,價格也出現了明顯鬆動,多個熱點區域的整體成交價已經逐漸逼近去年12月份的水準。
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