（原標題：廣州租購同權：通過租房上名校的可能性有多大？）

新租房時代

以貨幣化改革為標誌的中國住房市場化改革已近20年，可謂成果豐厚，問題也突出。當前，中國住房改革再次走到十字路口。未來，既不能走“以實物分配”為特徵的左拐道路，亦不能走唯“貨幣化為特徵的商品房”右拐道路，而是在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，繼續朝構建住房租賃市場發力。

當下，在政策設計以及落實上，如何通過住房租賃市場的發展，一體化解決公共服務均等化，乃是如何改革應有之義。

廣州租購同權：理想如何落地？

在教育資源矛盾依然突出的時期實施租購同權，可能會給租賃市場和教育兩方面都帶來新的問題。租賃市場熱起來了，又會導致無房者不僅買不起房，也租不起房；而對教育來説，最大的問題是理論上同權，但機會上很難實現均等。

“有了租購同權以後，怎麼能通過租房上更好的學校？”

8月14日晚7點半，廣州市建滔廣場四樓，一位家長拋出的問題，引發了一陣笑聲。這是一家教育培訓機構為家長免費舉辦的“2018廣州幼升小全年規劃講座”。

“那就要拼概率了，運氣好的話，你能讀育才學校，運氣不好的話，你可能被分到楊箕小學。”培訓老師回答，要想通過租房上“名校”，基本沒有可能。

在一個廣州本地社區網上，育才學校被歸類為越秀區“次名牌小學”，屬於第二梯隊，而楊箕小學則被劃歸為“不值得買學位的小學”。

“租房入學的政策在廣州一直都有，不是新的政策。”培訓師看上去很年輕，卻對廣州市各區入學政策瞭如指掌，還幫家長們總結了一些關於入學面試考題、各校贊助費行情等無法通過公開渠道獲得的經驗，“租購同權細則還沒出，但對租房者其實影響不大，對房東的影響反而更大。”

前來參加講座的學生家長王霞也對租購同權的細則非常關心，因為這直接關係到她用什麼方式把手裏這套學位房租出去。

為了讓孩子就讀在本地人心中排位靠前的農林下路小學，王霞在農林下路買了一套40多平方米的學位房，而手中的另一套東雅軒小區的房子，則空出了一個中山二路小學的學位。

“這套房子租給普通租戶，就是每個月4000元，租給想要學位的家長，房租多少我還要想一下。”王霞告訴《中國新聞週刊》，她看到有媒體報道，如果要佔用房東的學位，有房東要一次性收取12萬元的“學位佔用費”，“我要看政策細則出來是怎麼樣，我不能踩在刀尖上。”

這正是一些教育學者擔心的問題。在教育資源供需緊張的一線城市，學區房高燒不退，租購同權又將教育和租房捆綁在一起，可能不僅不會降溫，還會引發新的問題。

“你用房東的學位，任何一個房東肯定都要收一筆錢。”王霞態度篤定，“只收4000元房租，那是不可能的。”

被放大的租購同權

“這個文件有16條內容，我們也不明白為什麼社會的關注點都只聚焦在‘租購同權’上。”一位接近廣州市住建委的人士告訴《中國新聞週刊》，租賃16條引發的輿論熱度讓他們也有點困惑。

這份租賃16條，指的是廣州市政府在7月17日發佈的一份《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，其中包括16條具體措施，涉及租賃住房的權益保障、落實稅收優惠、增加土地供應，甚至還提出了要扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃産業總部經濟。

方案以廣州市政府辦公廳的名義發出，但牽涉的部門非常多。廣州市住建委、教育局、住房公積金管理中心、國稅局、地稅局、公安消防局、質監局、國土規劃委、發改委、公安局、城管委、環保局、供電局、來穗人員服務管理局、財政局、國資委等近20個部門和單位都被分配了具體任務。

作為組織配套，廣州市還建立了住房租賃管理聯席會議制度，聯席會議辦公室設在市住建委，負責統籌協調和資訊溝通。

這份“史無前例”的文件讓廣州鏈家研究院院長周峰也感到“很新鮮”，“以前房地産市場方面的政府性文件，一般只涉及市政府和住建委，這次涉及的部門特別多，第一次把教育局也拉進來。”作為房地産領域的觀察者和研究者，周峰對《中國新聞週刊》坦言，這是第一次見到。

社會輿論顯然也對這份“史無前例”的文件感到“很新鮮”，而輿論的焦點都集中在租購同權四個字上。

這個概念出現在文件的第一條具體措施中，文件中稱：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有産權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定（市教育局牽頭）。”

事實上，如果仔細研讀會發現，第一句話的前半句“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”，嚴格意義上看並非新提法，包括杭州、廈門和廣州自身，此前都有相關政策已經在操作。但後半句的“保障租購同權”，卻猶如在水中投下一個炸彈，激起水花一片，引發了無數想像和爭議。

不少自媒體文章毫不吝嗇地誇讚稱，“通過租房可以就讀名校，學區房將成為歷史”。有人將租購同權直接解讀為，“只要租房子就可以享受和購房人子女同等的入學權益”。還有人評價，“租購同權是創舉，給市場帶來的衝擊是核彈級的。如果其他城市統統跟進，樓市真的要變天。”

甚至還有人將這個概念，和廣州市的城市競爭戰略聯繫在一起，認為政策背後的深意在於：廣州，這個落寞的一線城市，被深圳超越，被杭州、武漢、成都等二線城市追趕，已經意識到必須要在這一波一線城市疏解大潮中搶奪人才，才有絕地反擊的機會。

新概念引發的質疑聲也很強烈。很多人擔心，“租購同權將進一步刺激學區房租金走高，部分片區的房租會出現廣州特色的飛漲，而學區房的樓價也很難真正降下來”。更多人對新政效果表示懷疑，“即使租房，也不可能真正和購房者一樣讀名校”。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵近期在接受媒體採訪時就提出，“現在讓租賃人和産權人享受一樣的學區入學待遇，結果可能是：房屋賬面價值沒有上漲，但租賃價格急劇上升，只是資源置換的形式變成了房租。”

面對沸沸颺颺的社會輿論，前述接近廣州住建委的人士對《中國新聞週刊》坦言，租購同權體現了廣州市一個良好的願景，但至於能不能真正實現、能實現到多大程度，是否會引發新的問題，現在都不得而知，要取決於未來細則如何制定。

這位人士告訴《中國新聞週刊》，細則目前還在制定階段。根據文件，“原則上各相關政策措施要于2017年8月底公佈實施”。16條具體措施都已細化到了具體部門，由文件中小括弧裏的部門分頭制定，而負責落實租購同權細則的則是廣州市教育局。

廣州市教育局拒絕了《中國新聞週刊》的採訪要求，理由是，“採訪統一由廣州市住建委回復”。

而前述接近廣州市住建委人士則對《中國新聞週刊》表示，租購同權這個理念並不是廣州市住建委提出的，只是目前聯繫會議辦公室設在住建委，但租購同權這個理念的産生過程並不清楚，“有可能是教育部門提出的，也有可能是市裏的意見。”

租房上學並無新意

隨著輿論發酵，越來越多的討論已經從住房轉移到了教育話題上來。一份發展住房租賃市場的文件，卻意外引發了關於“教育公平”的熱議。

“租購同權這個概念，對我們基層教育部門來説，意義不大。”廣州市天河區教育局基礎教育科科長汪明徽告訴《中國新聞週刊》，因為原來也沒有歧視，只是在實際中，因為教育資源所限，只能力所能及地解決。

汪明徽所言不虛。事實上，在廣州各區的入學政策中，租房入學的政策一直就有。

比如，廣州市越秀區規定：對手續完備的由適齡兒童的父母租住房管局或本單位房的租住戶子女，由對口小學接收；如適齡兒童父母廣州市內另有房産，由實際居住地所屬區教育行政部門統籌安排學位。對租住私人房屋或租住非本單位房的，由區教育局統籌安排學位。

而廣州市海珠區對租住戶的規定是：租住公租房的租住戶子女，人戶一致，原則上由對口小學接收；其他租住戶情況由區教育行政部門統籌安排學位。

這些規定背後，基本指向一個事實：父母只要有廣州戶口（多數都是集體戶口或挂靠戶口），子女都可以通過租房就讀公辦學校，差別主要在於是“對口生”還是“統籌生”。

目前在廣州各區的入學政策中，適齡兒童的入學方式分為“對口”和“統籌”兩種。前者大多針對自有房産者子女，購買商品住宅可以和某一個學校的學位一一對應，這就意味著，只要購買了某校劃片的“學位房”，子女就可以直接就讀這個學校，稱之為“對口生”或“地段生”。而“統籌”生進入的小學由教育行政部門統籌安排，住房和學校無法一一對應。

汪明徽對《中國新聞週刊》説，從現實來看，有戶籍沒房子的子女入學，一般屬於統籌生，“如果就近的學校有學位，都能進去就讀，但如果排滿了，就只能統籌到3公里範圍內，一切原則取決於該學校規模能不能承受今年學生總量。”

在他看來，租購同權帶來的最大問題是，很多父母覺得，即使某個小區對應學校的學位很緊張，但有了這個政策後，租房也能進去。

“但結果可能還是進不去。”他解釋，這取決於教育部門解決入學兒童的先後順序：首先確保有戶口有住房的兒童入學，這是肯定要優先考慮的。其次，有戶籍沒房子的情況，如果有剩餘學位，可以對口入學，如果排滿，只能接受統籌。而排在最後的，是積分入學兒童。

他坦言，“首先解決有房有戶口的，第二解決有戶口租房的，第三才能解決無戶口無房子的，總得有個順序。”

“租購同權並不是針對外來人口的一個政策，只是講了人戶分離的情況而已。房子不在這，租了房，就可以享受教育，不一定非要是外省人或者農村人。”教育部高等學校社會學學科教學指導委員會副主任、中山大學社會學與人類學學院教授蔡禾對《中國新聞週刊》表示，外界對這個政策存在誤讀。

他認為，租購同權從趨勢上看當然是好事，但在供給和需求有巨大差異的情況下，政府最終還是會制定一個辦法，要做出選擇，“只能放開一部分，這一部分讓什麼人能進來？要訂個標準來遴選，遴選的條件會取決於政策優先考慮什麼人。”