房地産長效機制建立過程中，住房租賃市場以未知的前景帶出一個嶄新的市場空間，最為敏感的資本，又是一番兵馬未動，糧草先行的圖景。

  廣州是租購同權，無錫、成都是人才落戶，北京是共有産權，地方政策都指向房地産長效機制，大力鼓勵住房租賃業務。

  “特別是在今年7、8兩個月，中央和地方密集出臺關於住房租賃的政策”。房東東創始人全靂指出，在調控的一年裏，房企洗牌，未來並購會非常多，或者轉型做資管等。

  業內人士認為，大力發展租賃市場是經濟脫虛向實的表現，而目前確實也有做租賃盈利的成功案例。SOHO中國今年半年報顯示，上半年總收入16億元，凈利潤8億元，凈利潤率高達50%。而排名前50的房企，平均凈利潤率只有7%。

  原因在於，SOHO中國收入目前只有租金收入，全部來自於租賃，因此銷售額很低毛利非常高，從而導致凈利高。

  近期，上海多家金融機構也掀起一股從資管角度切入租賃市場的熱潮。

  資管市場潮起

  租賃市場發展的金融端空間被各方關注，基金券商最關注的是公寓類的Reits産品。

  鏈家係長租公寓品牌——“自如”以資産服務機構身份，成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS。這項名為“中信證券-自如1號”的房租分期信託受益權資産支援專項計劃，即將在上海證券交易所掛牌。

  據了解，自如北京目前已實現微利，上海、深圳等新拓展城市還處於成本投入期。這單成功發行的ABS，來源於自如變租金“季付”、“半年付”、“年付”為信用“月付”的管理方式。

  房企都在關注能在租賃市場裏參與什麼，目前房企佈局長租公寓已經如火如荼，包括龍湖、萬科、旭輝等早已佈局長租公寓，而碧桂園、陽光城、卓越地産等近期也表現出極高的關注度。碧桂園上海區域今年春節前後正式成立長租公寓管理部與産城發展部，並在滬拓展業務。

  業內人士指出，房企佈局長租公寓出於以下四個目的：首先，細分客戶群體，希望將産品進行各個年齡段的戰略性全覆蓋；其次，房地産的週期性很強，一旦進入低潮期房子不好賣的時候，將滯銷房源用來出租，可以帶來一筆穩定現金流；再次，抓住政策利好機會，去年國家對住房租賃企業的態度由“鼓勵”變為“支援”；最後，當前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，這塊市場未來容量將達到萬億市值。

  德晟資本REITs事業部總經理車陽認為，住房租賃市場的興起帶出國企與民企的合作機會。據其了解，不少大型民企正在與手中持有租賃用地的國企談合作，商討國企用土地入股、民企出資建造、運營的可能性。

  另一個較為顯著的變化是，即便是鏈家這樣的輕資産公司，也開始謀求從重資産端投資運營的機會。

  包括一些基金，從過往的産品端發金融産品，到直接在土地端投資，以及設計重資産投資。此前租賃物業的土地價格一般比較便宜，基金對於租賃物業的回報率不高，一般在5%左右。基金的前期介入，對於後續金融化等機會的挖掘都很好，更有機構願意在後端提供貸款支援，從直接進土地再到進入金融化提供空間。

  車陽認為，如果産品做到價格低的話，很有可能探索出以後公寓類Reits的路徑。

  公寓運營金融化屬性漸顯

  這一輪大力發展租賃市場，對於那些此前佈局了長租公寓的房企，優勢會明顯一些。房企更願意把自持的部分讓渡利潤空間，利潤已經體現了的，也有願意以成本價較低溢價甚至持平來做退出或者做金融化。

  中央和地方在短短兩個月之內，密集推出十余個支援租賃市場的政策，釋放出明顯的信號——即未來開發商參與拍地很可能要與持有或運營的租賃規模掛鉤。住建部近期文件中也明確指出，住房租賃會納入今後的企業工商登記類別中，試行準入機制。

  這表明，在長效機制下，炒地、炒樓的窗口已經向房企關閉，傳統的開發-銷售模式或將改變。而政策又打開了租賃這一扇窗，房企今後在土拍市場面對的租賃型用地非常多，不少房企意識到，今天不做租賃可能以後連拍地的資格都沒有；如果不做長租公寓，可能連留在市場的機會都沒有了。

  一家房企人士指出，房企買賣土地的參與機會將越來越少，今年是真正考驗開發商的一年。“上海近期兩塊租賃房用地的競得者都是國有企業，可見民企的生存壓力更大，也會催生更多金融屬性的發揮，比如融資創新。”

  目前對於群租房的二房東現象，北京已明文禁止，上海則還存有灰色地帶。全靂認為，一旦市場上只有租賃用地賣，群租房的二房東好日子就要結束了；但另一方面長租公寓合法合規的二房東，政府是鼓勵的。