（原標題：風物長宜放眼量 銀行應加強 “共有産權住房”金融支援方案創新）

近日，北京市住建委對外宣佈《北京市共有産權住房管理暫行辦法》向社會公開徵求意見。根據該辦法，北京擬新推“共有産權住房”，“新北京人”獲得共有産權房的比例不低於30%。

有業界專家認為，雖然“共有産權”政策對商業銀行貸款業務並沒有直接影響，但由於銀行貸款中地産類融資佔比過高，“共有産權”對房地産價格的影響會傳導到商業銀行房地産行業貸款、地産類企業、居民按揭貸款的存量與增量業務。

“若‘共有産權’在北京得以確認，商業銀行的個人信貸也會從按揭更多地轉向消費信貸。商業銀行應積極開展‘消費信貸’、‘租金貸’、‘共有産權貸’等新業務品類，以應對個人住房貸款回落的風險。”中國人民大學國際貨幣研究所研究員李虹含在接受本報記者採訪時表示。

銀行房地産貸款資産品質承壓

“共有産權住房”就是買房人與政府共有房屋産權。北京市住建委相關負責人解釋説：“共有産權住房政策通過實行政府與購房人按份共有産權方式，政府將其持有的部分産權的‘使用權’讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支援夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

方正證券房地産首席分析師夏磊分析稱，“共有産權房”實質上是商品房的一種，是有保障功能的商品房，但在産權份額上由政府持有一部分，減少了購房人的壓力。由於其産權分割更為清晰，日後北京新入市的自住房會逐漸被共有産權房取代。

顯而易見，“共有産權住房”的推出，增加了一種住房供給，使購房者多了一種選擇，而對於開發商而言，或許不是一個好消息。

“這一政策對於穩定房價預期將起到一定的積極作用。”鏈家研究院院長楊現領表示。

“‘共有産權’在北京落實之後，房價有可能企穩或小幅回落，意味著抵押品總價值將因地産價格的下滑快速縮水。”李虹含告訴記者。

記者在採訪中了解到，商業銀行原有貸款品類中，房地産行業、地産企業融資、居民中長期按揭貸款佔比較高，約佔貸款總規模的40%，其抵押品大部分是房屋、土地等。

李虹含表示，根據新資本協議等監管規定，如果抵押品價格下滑，銀行必須針對這一債權進行準備金計提，杠桿比率下滑，不良貸款比率有可能進一步提升，對商業銀行房地産貸款品質形成潛在的壓力。

地産類信貸融資需求或將萎縮

銀行業人士告訴記者，目前商業銀行對房地産行業的資金支援主要體現在兩方面，即對居民購房的個人購房貸款支援和對房地産企業融資需求的支援。

對於房地産企業來説，在其發展的不同階段，銀行在企業的資金來源、週轉中都扮演了不可或缺的角色。

據介紹，房地産業獲得商業銀行貸款支援的主要有兩種用途：一種是支付土地週轉市場的低價款項（銀監會等政策從2016年9月開始限制商業銀行支援房企拿地融資），另一種是用於房地産建設項目中支付給建築商的款項。

需要購買房地産産品的一方，在購買時可以向銀行提出申請，通過按揭貸款來購買，將房地産産品賣出後，所得款項用來交付銀行貸款和利息，形成一個迴圈的週期。整個迴圈週期的資金鏈運轉都是依靠商業銀行的房地産貸款，其利息收入也來源於其中，在這一週期中，房地産業和銀行業二者實現了共贏。

“在房地産調控強化，建立長期有效機制的過程中，傳統的房地産信貸需求可能會萎縮。”李虹含認為，“共有産權”主要是支援自有商品住房、保障房與租賃市場發展起來，預期未來還會陸續有一系列政策出臺，在此背景下未來會有更多的居民會偏向選擇租房。另外，隨著國家房地産宏觀調控政策的進一步深入和居民購房熱情的下降，房地産企業融資需求將進一步萎縮。

大力發展租房類融資服務

為抑制房價過快上漲，2016年下半年以來北京市土地出讓採取“限房價競地價”和競報自持面積比例以及設計方案的模式進行土地上市交易，多塊上市土地最終以“全部自持”的方式取得，包括萬科、中鐵等均以自持形式競得自持商品住房用地。

業內人士表示，隨著自持商品房用地的逐漸增多，未來房地産企業開發融資的還款來源由單一的依靠房産銷售回款變為通過房地産投資信託基金（REITs）資産支援計劃受讓租金收益權的方式，實現租金收入提前回款，從而歸還開發融資款項，或者通過REITs資産支援計劃回購政府佔比30%房産份額。

“若‘共有産權’在北京得以確認，商業銀行在發放房地産開發貸款的同時可考慮為客戶設計未來以REITs資産支援計劃的方式實現商業銀行資金的退出，從而保障商業銀行資金安全。”李虹含提出。

據了解，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

2015年1月6日，《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》發佈，明確提出“用3年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場”、“積極推進REITs試點。REITs是一種金融投資産品，推進REITs試點，有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應”。

李虹含認為，銀行應響應國家號召，可以選擇長租類或者共有産權住房類資産開發公司，如萬科（年內發展10萬套計劃）、世聯行（年內發展10萬套計劃）、龍湖地産等發放貸款。

“同時，商業銀行應創新地産共有産權與租賃類企業的金融支援方案，包括REITS、公積金補貼、共有産權、自住房制度等鼓勵房地産物業公司轉型。此外，成立房地産企業並購基金，盤活一線城市存量房業務，加快存量房轉租賃住房、共有産權住房的轉化速度。”李虹含建議。