近日，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有産權住房管理暫行辦法》（下簡稱《辦法》），現就《辦法》內容向社會公開徵求意見。

《辦法》的重要亮點：

一是“新北京人”分配不少於30%。各區人民政府根據共有産權住房需求等情況合理安排共有産權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

二是實現網上申請。符合條件的家庭，登陸區住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請，線上如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，並準備相關證明材料。讓“數據多跑路、百姓少跑腿”，實現高效、便民服務宗旨。

三是規範退出機制。共有産權住房購買5年後，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有産權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有産權住房購買條件的家庭。此舉有利於實現共有産住房迴圈使用，更大程度上發揮保障作用。

需注意以下幾點：

第一，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時間節點。

第二，各區的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區、産業園區範圍內還將有人才共有産權房項目。

第三，單身人士申購需年滿30歲。

第四，有過住房轉出記錄的家庭，不能再申購共有産權房。如果離婚了，需要3年之後再申購。有違建不更正的，也不能申請共有産權房。

第五，再申請自住房不在市住建委平臺上了，改成區裏報名、區裏監督搖號、區裏定優先組順序。

第六，選了房又不要的行為發生兩次以上，3年內別申請了。

第七，個人和政府指定持有機構分別拿多少比例的房子，看預定售價和搖號選房時的同區域同品質商品房均價比。

第八，持有不滿5年的只能代持機構回購。

第九，持有滿5年的，同等價格下代持機構優先買；也可以按原有比例賣給有共有産權住房購買條件的家庭；還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；滿5年後也可以買了政府份額後變成商品房。

第十，物業費和公維，再加上暖氣費之類的，共有産權雙方誰住房誰承擔，也就是購房人承擔。

第十一，出租指定平臺，仲介不能代理共有産權房的出租出售。

第十二，弄虛作假，10年禁止申請保障房和政策房。

以下，是京房字權威解讀：

PART  1   共有産權住房將替代自住房

有些老粉絲還記得，在2014年時，住建部提出過共有産權的概念，住建部：北京等六城市試點共有産權，那會兒，自住房還不等於共有産權房。

但是從2017年8月3日這個時間節點之後，自住房將被新的共有産權住房替代。

當然，原有的老自住房還是會執行老辦法；今後新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的朝陽區錦都家園自住房項目，也將執行新的共有産權住房規定。特別説明，朝陽區錦都家園將執行按老辦法審核條件，將來銷售的時候簽訂新版合同，按照新辦法管理。

其實，共有産權住房並不是一個新鮮事，此前上海在保障房中已經實施了共有産權制度，【京房字】專家組也參與了北京市多次對上海共有産權制度的調查和研究。

先解釋一下，所謂“共有産權住房”，是指政府提供政策支援，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水準，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有産權的政策性商品住房。

簡單來説，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的産權，那麼購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利於中低收入家庭解決住房問題。

雖然政府也佔有一定比例的産權，但如果購房人是自住的話，那麼房屋的使用權是完全歸購房人的。確保了通過此套房屋來實現家庭自住的目的。

此前，有很多市民、包括【京房字】的粉絲反覆提建議，杜絕自住房牟利空間。最後，如果該套房屋出租或出售，由於政府佔有一定比例的産權，那麼出租或出售就有了諸多限定條件。

這次徵求意見稿裏一些總體的內容包括，共有産權住房用地會在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。

各區人民政府根據共有産權住房需求等情況合理安排共有産權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

也就是説，和自住房一樣，共有産權住房也覆蓋到了“新北京人”。

總結一下，北京推出了共有産權住房，對於完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地産調控長效機制，支援中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大意義。

北京市房協秘書長陳志認為，北京推出的共有産權住房制度在探討長效機制的推進上，又邁出了一大步。

“共有産權住房 應該是長效機制的重要組成部分之一，有許多的創新點。它兼顧了公平、特別仍然突出以保障為主，而且在使用人的角度上看，有同質同權的創新，房屋的品質、環境、以及將來物業費的繳納等等，各個方面有透露出同質同權的意圖。”陳志説。

他表示，共有産權住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特別強調了對“新北京人”的同權意義。在很多的程式設計上，以便捷為主，方便群眾，充分利用了現代的網際網路技術和條件，在整個的程式管理上，細節全面充分、週到。應該説這是一項品質相當不錯的立法。對於未來北京的房地産市場，也將産生積極的影響。

徵求意見稿提出，共有産權住房建設項目應當根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位和産業佈局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。

共有産權住房戶型以中小套型為主，套型設計功能佈局合理，有效滿足居住需求。

下面，我們就從申請、購買、使用、再上市等各個方面，對新的共有産權住房政策進行具體解讀。

PART  2   準入資格：符合限購且無房家庭才可申請

共有産權住房的申請條件和目前的自住房有很多差別，【京房字】在此也加紅加粗標注了。

1、申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。

2、申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

一個家庭只能購買一套共有産權住房。

同時辦法中規定了4種情形，不得申請購買共有産權住房：

1、申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議的。其實也就是説已經有房的家庭。

2、申請家庭有住房轉出記錄的。【京房字】提醒您，這裡沒有規定時限，沒有規定時限，沒有規定時限！如果最終文件行文還是這樣，那麼請注意，未來房屋通過交易、贈與、法院判決轉出去的，也一樣不能再申請。
    
3、有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。這條是為了防範通過離婚來鑽空子的行為。

4、申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。這一條不用解釋。

另外，申請家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）後又購買共有産權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

【京房字】認為最後一條公租房和公有住房承諾騰退的內容，需要在操作層面細化。

此前經【京房字】爭取，入住公租房再購買自住房的家庭，可以住到新房收房之後。那麼希望未來在設計承諾書的時候，也不是讓大家網簽之後立刻就退房，延續此前更便民的政策。

再説一條共有産權住房總的配售規則。

共有産權住房配售工作由各區住房城鄉建設委（房管局）組織實施，房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

其中，非本市戶籍無房家庭申購共有産權住房的具體條件，由各區人民政府根據本區功能定位和發展方向等實際情況確定並面向社會公佈。

也就是説，房源將優先配售給該區戶籍或該區工作的北京戶籍家庭，同時，“新北京人”也納入到了共有産權住房的保障範圍中。

PART  2   申請流程：兩次以上棄選 3年內不得再申購

共有産權住房實行網上申購，申請和搖號等流程與自住房類似，但也有幾個不同、需要注意的地方。

1、網上公告。開發商取得項目規劃方案復函後，向項目所在區住建委（房管局）提交開通網上申購的申請，經審核批准後准予開通網上申購併發布項目公告，網上申購期限不少於15日。

2、網上申請。符合條件的家庭，可在共有産權住房項目開通網上申購期間內登陸區住建委（房管局）官方網站提出項目購房申請，線上填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，並按照本辦法規定的條件和項目公告，準備相關證明材料。

注意！！！共有産權住房不再像過去那樣在市住建委官網上發佈申購公告和網上申請，而是在各區住建委或房管局官網上。【京房字】志願者小組已經啟用抓取資訊的程式，幫大家隨時盯著新進展。

3、聯網審核。市住建委會同公安、地稅、社保、民政、不動産登記等部門在申購期結束後20個工作日內，通過本市共有産權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住建委（房管局）對申請家庭在本區就業等情況進行審核。經審核通過的家庭，可取得申請編碼。

申請家庭可登陸區住建委（房管局）官方網站查詢資格審核結果。對審核結果有異議的，可以自資格審核完成之日起10個工作日內，持相關證明材料到區住房建設委（房管局）申請復核。

請注意，查詢審核結果是去區住建委或房管局官網。不是原來市住建委的通道了。

搖號和配售也一樣，是由區住建委（房管局）監督指導開發商開展搖號配售。

1、搖號名單。區住建委（房管局）應按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，確定搖號家庭名單，並在其官方網站面向社會公示。

也就是説，共有産權也會有優先組的區別，哪類家庭優先，是由區裏來確定並分組。

2、搖號配售。開發商對符合條件的申請家庭進行公開搖號，確定選房順序。搖號應當使用全市統一的搖號軟體。搖號結果在區住建委（房管局）官方網站和銷售現場公示3天。

雖然是各區搖號，但使用的還是全市統一的搖號軟體。另外，搖號也要在區住建委或房管局的監督指導下，確保公平公開公正。

3、順序選房。開發商應提前5個工作日，在銷售現場和區住建委（房管局）官方網站發佈選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。家庭按照搖號確定的順序選房，家庭放棄選房的，由後續家庭依次遞補。

這條與自住房基本相同。

4、購房確認。開發商應在選房現場對選房家庭申請材料進行核對，留存相關複印件，符合條件的，將連線列印的《家庭購房申請表》和《承諾書》經申請家庭簽字確認後，一併報區住房城鄉建設委（房管局）復核。復核通過的選房家庭可簽訂購房合同。

如果公開選房後房源有剩餘的，和自住房一樣，會發佈遞補選房公告，並組織其他搖號家庭依次選房。遞補選房後滿6個月，房源仍有剩餘的，由市住建委統籌調配給其他區進行配售。

請注意，原來的政策是可以對外公開銷售。現在從行文上看已經沒有這個環節了。

另外再提醒一條重要的資訊。

就是申請家庭取得的申請編碼，可以申請其他項目，但申請時須重新登陸區住建委（房管局）官方網站對申請編碼進行激活。這個和小客車搖號類似，要點擊一下激活。

鋻於一些粉絲經常容易遺漏重要操作環節，

因此再提示3遍，激活！激活！激活！

當然，申請家庭情況有變化的，應及時登錄網站進行變更。市、區住房城鄉建設委（房管局）按規定重新進行審核。

最後説一條最重要的，就是申請家庭放棄選定住房或選定住房後未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有産權住房。

前兩年，【京房字】發過對於棄選的徵求意見。當時是説3次降級。請注意，這次不是降級，而是3年內不得申購。

再次提示，如果對於哪個環節有建議，請到下方留言。

PART  4   産權比例：按照價格佔比確定

共有産權住房的價格肯定是大家最關心問題之一。之前默認的是，自住房價格大約為周圍房價的7成，未來再轉讓時也按照差價中的3成補交費用。

給有點鬧不清楚的粉絲做個解釋，一個是市場價，一個是差價，二者不能簡單相加等於全部。

但是以後共有産權的房子，就不是這個演算法了。

從大前提看，共有産權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。

開發商依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。

既然是政府和購房人共有産權，那麼雙方的各自産權份額如何確定？

徵求意見稿中指出，購房人産權份額，參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府産權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

簡單來説，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有産權房供地時定的價格佔多大的比例，購房人的産權份額就佔多大比例。

舉個例子，某個共有産權住房，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話，那麼購房人佔有的産權份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府佔有的産權份額。

徵求意見稿中，共有産權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有産權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委託房地産估價機構進行評估，並由住建委同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。評估及確定結果應面向社會公開。

當申請家庭選定了共有産權住房，夫妻雙方應共同與開發商、代持機構簽訂三方購房合同，作為購房家庭産權份額的共同共有人，未成年子女為同住人。

共有産權住房的合同範本將由市住建委會同市工商局制定。

購買共有産權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。也就是説，購買共有産權住房申請貸款，可以享受貸款針對政策房的優惠政策。　　

另外，在辦理不動産登記（也就是過去的房産證）時，共有産權住房的房屋産權性質為“共有産權住房”。不動産權證書會發放給購房人，證書在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內容。


PART  5   再上市：滿5年購房人可購買政府份額 轉商品房

已經購買的共有産權住房如何出租或者出售，也是大家關心的問題。

徵求意見稿裏是這麼寫的，已購共有産權住房用於出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構所佔房屋産權份額比例進行分配。

【京房字】給出租分成舉個例子，購房人産權份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那麼每月購房人拿到手的租金就應是3000元。

徵求意見稿提出，購房人應在市級代持機構建立的網路服務平臺發佈房屋租賃資訊，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有産權住房購房條件的家庭出租。

請注意！請注意！請注意！今後的共有産權房只能放在這平臺上，其他的渠道都有風險。而且，所有仲介也要注意，不得違規代理共有産權住房出售、出租等業務！

這個平臺由北京市保障房建設投資中心建立，為共有産權住房的出租和再上市出售服務，具體的實施細則由市住建委另行制定。

下面説再上市出售。上面的出租內容已經和很多大V傳的不同，下面的出售環節，更是和大V們轉發的“封閉運作”不一樣。

看政策，還是看【京房字】吧。

喘口氣繼續説正事。

共有産權住房購房人取得不動産權證未滿5年的，不允許轉讓房屋産權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住建委（房管局）提交申請，由代持機構回購。
 
回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水準等因素確定。回購的房屋繼續作為共有産權住房使用。

共有産權住房購房人取得不動産權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額。

這裡再上市分為三種情況：

1、購房人向原分配區住建委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。

2、代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網路服務平臺發佈轉讓所購房屋産權份額資訊，轉讓對象應為其他符合共有産權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋産權性質仍為“共有産權住房”，所佔房屋産權份額比例不變。

3、共有産權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房産權。購房人和代持機構按照所佔産權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

另外，購房人取得不動産權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品房産權。

特別提示：如果徵求意見稿不再改動，而是按照現在的行文正式印發，那麼以後的共有産權房業主，如果不是為了省去幾百元上千元的費用，就沒必要自己辦契稅了。

反正是按照不動産權證的日期算。催著開發商儘快把産權證辦下來就行。

既然可以再上市，那麼再上市出售的價格如何確定？

徵求意見稿規定，代持機構行使優先購買權、購房人購買政府份額的房屋價格，應委託房地産估價機構參照周邊市場價格評估確定。

再補一個之前【京房字】粉絲提到的漏洞。購房人轉讓價格明顯低於評估價格的，代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。

已購共有産權住房的家庭通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的, 應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房産權後實現退出，或由代持機構回購其所有的産權份額。

最後，還有兩條很實際的問題。

收房時要繳納的公共維修資金，是共有産權住房購房人應當全額繳納住宅專項維修資金。共有産權住房的物業服務費也是由購房人承擔。

據分析，這是因為購房人是房屋的唯一使用方，所以承擔使用環節的費用。

而對於共有産權住房購買和再上市時的稅費問題，購房人則是只負擔其産權份額比例的稅款。


PART  6   監督管理：弄虛作假 10年內禁止申請政策房

在前面【京房字】已經提到了，現在照顧後臺的1萬多仲介從業人員，在這裡再做個重復説明。

房地産仲介機構及其人員不得違規代理共有産權住房出售、出租等業務。

其次，對於弄虛作假的處罰，共有産權住房比自住房更加嚴厲。估計大家閱讀到這裡已經很累了，因此【京房字】換個格式提醒各位粉絲。

經查實，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，
                偽造或提供不真實相關證明材料，
                申請時書面承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房，在規定期限內拒不騰退的，
                禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房，
 
並按以下情形處理：

1、已取得資格的，由區住建委（房管局）取消其購買資格；

2、已簽約的，開發商應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任；

3、已購買共有産權住房的，由代持機構責令其騰退住房，收取住房佔用期間的市場租金，住房騰退給代持機構後，由代持機構退回購房款。

共有産權住房購房人、同住人違反購房合同，且拒不按代持機構要求改正的，房屋所在地區住房保障管理部門可以責令其騰退住房，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

此外，此次共有産權住房還納入了信用管理。

申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規定的情形的，行政機關應當按照國家和本市規定，將相關行政處理決定納入本市信用資訊管理系統。

申請家庭成員在本市信用資訊管理系統中記載有違法違規或嚴重失信行為的，區住建委（房管局）依據相關規定限制該家庭申請購買共有産權住房。