​2017年8月1日下午，瀋陽市房地産業協會組織開發企業召開了培育和發展住房租賃市場座談會。會議由協會趙萍會長主持，市房産局副局長王鐳、市場處處長陳全、瀋陽市住房租賃管理中心主任劉宏君、副主任張玉波，以及20余家開發企業主要負責人、主管相關工作領導參加了會議。

會上，瀋陽市住房租賃管理中心的領導介紹了《瀋陽市住房租賃試點工作方案》産生的背景及主要內容，重點解讀了在房企中推廣租售並舉的有關條款，萬科瀋陽開發公司的代表介紹了租賃業務的運營經驗，與會人員就房企如何從傳統的開發銷售向租售並舉模式轉變展開探討交流，最後，對下一步培育和發展住房租賃市場相關工作進行了安排部署。

會議重點從以下四個方面解讀《瀋陽市住房租賃試點工作方案》：

一、出臺《方案》的背景

2016年5月17日年國務院下發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》文件(國辦發[2016]39號),把加快培育和發展住房租賃市場的作為深化住房制度改革，改善城鎮居民住房條件，推進新型城鎮化的主要舉措。

2016年12月召開的2017年中央經濟工作會議的決議“促進房地産市場平穩健康發展”中，明確提出“要加強住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”。

2016年12月21日召開的中央財經領導小組第十四次會議，習近平總書記在講話中指示“規範住房租賃市場和抑制房地産泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居”。

6月29日，為落實中共中央、國務院有關發展和規範房屋租賃市場的指示和文件精神，住建部在北京召開全國住房租賃試點工作座談會，姜有為市長參加會議併發言，會議確定我市為全國首批住房租賃試點城市之一。

我市作為東北的區域性中心城市，也是目前僅有的人口凈流入量較多的城市，隨著國家的東北再振興戰略和我市10年振興規劃的實施，“國家全面創新改革實驗區”，“國家自主創新示範區”的建設，城市的不斷擴展,經濟的持續發展，我市的凝聚力、吸納力將進一步增強，住房租賃需求將會不斷增加，發展住房租賃市場正當其時。

二、建立購租並舉住房制度的意義

主要體現在以下幾個方面：

一是推進我市新型工業化、城鎮化、農業現代化建設。隨著我市城市建設的不斷擴展,經濟的持續發展，我市的凝聚力、吸納力將進一步增強，中國特色的推進，大量農業人口和外來人員進城務工、新畢業的大學生在我市就業。發展住房租賃市場，可有效解決這部分“新市民”居住等民生問題，是“新市民”安居樂業最重要的途徑。

二是改善我市房地産市場結構。房屋租賃市場，是房地産市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，發達國家居民家庭租房的比例超過50%。 但目前我市房地産市場“重售輕租”，對租賃市場重視不足，租售比很不協調，城市居民家庭租房比例不高，而且部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。發展住房租賃市場，可以促進房地産銷售市場和租賃市場協同發展。

三是有效調控房地産市場。按照中央對“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，發展住房租賃市場，有助於我市調控房地産市場調控，既防止我市房地産市場大起大落，又抑制市場泡沫風險，更可以助力我市房地産市場去庫存。

四是有助於穩定房屋租賃關係。目前，我市住房租賃市場主體發育不充分、市場秩序不盡規範、法規制度相對不完善，規範化運作程度不高，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或仲介機構隨意上調租金、無理剋扣押金，不能享受基本公共服務等問題。發展住房租賃市場，推動相關立法，能解決承租人的後顧之憂，規範市場行為，保護承租人的合法權益，穩定住房租賃關係。

三、工作目標和主要政策措施

《方案》提出的工作目標是：圍繞搭建平臺、培育主體和重點解決有效供給不足、租賃關係不穩定、購租不同權等內容，全面推進我市住房租賃試點工作，形成可推廣、可複製的經驗做法。到2020年，建成資訊共用、服務全面、監管有力的政府住房租賃交易服務平臺;培育一批國有和民營的規模化、專業化住房租賃企業;基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系;基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系;基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

——搭建一個平臺

建立政府住房租賃交易服務平臺。9月底前初步完成平臺搭建工作，10月底前正式運作，年底前實現全部設計功能。

——培育四個主體

1.組建2個國有住房租賃平臺公司。此項工作由市房産局和地鐵集團牽頭，各組建一家國有住房租賃平臺公司。2017年7月底前完成工商登記註冊，8月底前完成公司組織架構和相關人員選聘，9月底前實現公司運營，12月底前完成1萬套公租房建設、500套存量房源收購、確定1-2個改建房源項目。到2020年時，持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。

2.促進房地産開發企業拓展住房租賃業務。對在沈開發建設、以自持物業開展住房租賃業務的房地産開發企業，除落實國家、省有關優惠政策外，市房産局給予降低商品房預售許可門檻、降低商品房預售資金監管比例、企業信用加分等鼓勵政策。年底前全市再培育3-5家開展租賃業務的房地産開發企業。到2020年時全市開展住房租賃業務的房地産開發企業達到50家，持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。

3.規範住房租賃仲介機構。鼓勵依法登記備案的房地産仲介機構提供住房租賃託管服務，依法依規拓展房屋代理銷售、居間代理服務及相關專業化服務。鼓勵物業服務企業利用管理便利，拓展住房租賃業務，對居間代理住房租賃業務規模超過100套的物業服務企業，市房産局給予減免物業服務履約保證金、企業信用加分等鼓勵政策。2017年7月底前出臺仲介機構備案管理的有關規定，9月底前制定房屋租賃仲介行業準則，年底前出臺仲介機構信用資訊管理辦法。年底前培育規範化的居間服務仲介機構10家。到2020年時全市發展規範化的居間服務仲介機構達到100家，託管房源量佔全市增量的30%、總量的15%。

4.支援和規範個人出租住房。支援個人委託國有住房租賃平臺公司或通過政府住房租賃交易服務平臺，將自有閒置住房投入住房租賃市場。到2020年時全市個人持有房源投入市場的，佔全市增量的30%、總量的15%。

——著力解決三個問題

1.著力解決有效供給不足的問題，增加有效供給。2017年出讓的經營用地中新建、配建租賃住房面積不少於5萬平方米，到2020年新建租賃住房2萬套，建築面積100萬平方米以上。同時，盤活存量土地、房屋用於住房租賃。

2.著力解決租賃關係不穩定的問題。完善住房租賃的法規制度，推行住房租賃合同示範文本，市房産局每半年分區域和房屋類型公佈城區住房租金參考價。2017年10月底前完成首次公佈。

3.著力解決承租人“購租同權”的問題。建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利，到2018年底前實現“購租同權”。

重點強調以下“購租同權”。《方案》中提出的“購租同權”就是通過建立承租人居住證權利清單，保障持有居住證的承租人(新市民)按照法律法規規定在就業扶持、住房保障、養老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面，享受公共服務和便利，實現購房人與租房人，持有居住證的承租人與戶籍人口享有同等的權利。

同時，《方案》中還包括支援租賃住房消費的稅收和公積金優惠政策、優化公租房管理、建立住房租賃企業退出機制、強化基層網格化管理、創新管理服務體制機制、拓寬房地産租賃機構融資渠道、建立健全法規體系等配套政策，積極培育和發展住房租賃市場，爭取到2020年時實現住有所居目標。

四、工作安排

《方案》擬定了分“三步走”的工作安排：

一是今年為試點工作啟動階段，各項工作有序起步，並取得初步成果;

二是2018-2019年為市場培育階段，基本實現“四個主體”初具規模、“三個問題”初步解決、各項工作初見成效的工作目標;

三是2020年為市場良性發展階段，全面完成各項工作任務。

2017年8月1日